重庆
2026年9月18日，住建部发言：城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段。
房地产从供不应求变成供大于求；
2026年前8个月二手房成交量占比超过50%，代表我国楼市旧时代落幕，正式进入存量时代。
蔚蓝认为，存量时代的楼市，会发生以下变化。
①彻底告别普涨
楼市从增量时代转变为存量时代，意味着房价彻底告别普涨。
供应端改变：
增量时代以新房销售为主，可以通过调控新房来调整楼市。
而存量时代的定价权转移到海量业主头上。
如果说房企是庄家，那么业主就相当于千万散户，一盘散沙，很难联合控价，会导致原有的调控手段失效。
需求端萎缩：
增量时代，房价上涨核动力来源于增量资金，增量资金持续入场接盘，几乎所有城市的房子都能保值增值。
当大量首次置业人群消失+投资需求锐减，增量资金同步消失，二手房交易以置换为主（存量资金），必然会告别普涨。
楼市出现这种情况是头一回，但在股市已经重演很多遍了：每当增量资金大规模撤退，股市整体会进入震荡或阴跌行情，只有少数板块会有小行情。
②楼市剧烈分化
楼市告别普涨后的必经之路就是分化发展。全球已经进入存量时代的楼市，几乎无一例外都迎来了分化行情。
发达国家楼市分化相对平缓，因为房地产增量时代普遍有30年，城镇化时间长，房产过剩情况是缓慢累积出来的。
而我国楼市增量时代（1998年到2021年）只有短短23年，城镇化时间短、供给大、居民加杠杆猛，人口拐点出现早。
房产过剩情况快速、集中堆积在一二线城市新区和三四线及以下城市。
局部供给严重不平衡，必然导致楼市迎来多维度的剧烈分化：。
这也是社科院预测未来一二线核心区房价弱涨，三四线及县城房价阴跌的根源：
剧烈分化即将来临，老破房率先敲响警钟。
③新房提质，旧房承压
2025年，好房子第一次写入政府工作报告，配套发布新版住宅项目规范。
至此，好房子有了明确的定义标准，那么离好房子标准越远的就是越差的房子。
老破房加速贬值
受冲击最严重的是老破房。
举例：苹果18上市后，苹果17只会小幅度贬值，承压最大的是苹果14以下机型。
苹果14是当年的顶配，但硬件和功能明显落后，如今二手机总价却偏高，面临丧失流动性危机。
老破大面积大、总价高，刚需够不着，改善看不上，是存量时代流动性最差的房产。
④流动性为王
在供不应求的楼市，买房的优先级是看谁涨得多。
而供过于求的楼市，买房的优先级则是看谁卖得快。
房产也是消费品，是消费品就要折旧，高层钢混住宅的法定折旧率约为1.67%/年。
以前房子所属的地皮增值完全覆盖了房产每年折旧损失。
当城市扩张和人口扩张放缓，大部分房子的增值神话难以为继，折旧与利息成本就会持续蚕食房产剩余价值。
存量时代，房多客少，挂3年都卖不掉的房子越来越多。
房子想变现的时候卖不动，资金被锁死且不断贬值，是很可怕的。
此时，买/卖房的参考依据就不能再是历年涨幅，而是目前整个板块最近半年成交房源挂牌天数、同小区二手房在售量、议价空间(成交价与挂牌价之间的差距)，这些数据共同体现房子的流动性强弱。
⑤远郊房将持续阴跌
住建部强调的增量扩张转向存量提质，说通俗点就是楼市发展重返核心，不再向远郊大规模扩张。
远郊的规划红利消失，开发商也会逐步撤退，不再为远郊摇旗呐喊，远郊会完全失去热度。
很多远郊新区人口没流入多少，房子却已大片建成。
持续阴跌，就是远郊房产的命运，尤其是距离核心区30公里以外的弱产业新区。
2028年的上涨节点，也与远郊无关：
官方盖章最为致命
蔚蓝之前文章提过，2022年，重庆二手房成交占比突破50%，正式进入了存量时代：。
存量市场的可怕之处，上文已详细说明。
此次官方亲自下场认证，一定要重视！
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