后房地产时代的掘金机会——主题论坛圆满落幕

原标题：后房地产时代的掘金机会——主题论坛圆满落幕，聚焦风险破局、资产盘活与金融协同

2026年7月4日，由大成北京总所房地产行业组发起主办，大成房地产行业委员会、大成争议解决专业委员会、大成破产重整与清算专业委员会、大成北京总所房建与能源专业组、大成北京总所争议解决专业组、大成争议解决专委会执行与不良资产处置法律研究中心联合协办的“后房地产时代的掘金机会”主题论坛在北京康莱德酒店成功举办。

本次活动汇聚远洋集团、万达地产、招商蛇口、中海地产、龙湖地产、中信金融资产、阿里资产、戴德梁行、钟港资本、现代资本、连力资本等数十家头部房企、金融机构与投资机构的行业高管及法律专家，围绕后房地产时代的行业变局与掘金机遇展开全天深入探讨。大成律师事务所高级合伙人、监督委员会主任马江涛与大成高级合伙人、顾问委员会委员、大成争议解决专委会与房地产行委会联合牵头人王学刚分别作开场致辞，为论坛奠定专业、务实、前瞻的基调。

图/马江涛律师

图/王学刚律师

论坛设置五场主题演讲与三场圆桌论坛，从政策研判到风险破局，从执行攻坚到城市更新，从园区运营到价值重塑，共同拆解后房地产时代的挑战与机遇。论坛由大成律师事务所高级合伙人刘晓雨、大成律师事务所律师张新萌主持。

图/主持人（从左至右）：张新萌律师、刘晓雨律师

一、主题演讲

1. 魏东：“‘十五五’规划重塑城市更新及商业地产发展新格局”

图/魏东研究员

戴德梁行首席政策研究员、北区研究部主管魏东围绕“‘十五五’规划——重塑城市更新及商业地产新格局”作专题发言，从宏观趋势、产业变革到城市更新顶层设计进行了系统解读。

魏东指出，“十五五”时期中国经济将从“十四五”的战略防守转向全面发展，GDP目标翻番至约29万亿美元，核心逻辑由供给侧改革转向供需两端发力，以新需求引领新供给。在房地产领域，“十五五”规划将推动房地产高质量发展纳入改善民生部分，标志着行业角色的根本性转变——从经济增长引擎回归民生本位，围绕“商品+保障”双轨制发展，整体市场从“有房住”向“住得好”演进。数据显示，中国房地产增加值占GDP比重仅6.1%，远低于美国的12.6%，行业仍有重新向上的空间。

在城市更新方面，魏东重点解析了“十五五”规划的顶层核心转变：用地柔性转换与五年过渡期政策大幅降低存量改造门槛；存量优先供地严控新增商业用地出让，存量改造成为商业地产主流模式；片区单元统筹规划推动商业项目从单点改造走向整体联动。投融资方面，财政专项债、政策性银行长期贷款与公募REITs退出机制共同构建资金闭环，城投、央企主导片区整体开发，民企转向运营服务与招商合作。

2. 刘宁律师：司法破产破解房企风险出清难题，存量市场蕴含投资新机

图/刘宁律师

大成成都分所高级顾问、大成破产重整与清算专业委员会联合牵头人刘宁律师以“困境房企风险出清与破产重整”为题作专题发言，从困局剖析、破局路径到投资机遇，为房地产行业风险化解提供了系统性解决方案。

刘律师指出，出险房企普遍面临资金断流、资产锁死（大量抵押查封）的复工困局，加之业主逾期交房、农民工讨薪等社会风险叠加，各方利益冲突尖锐。在风险出清方式上，自主债务重组“困于人心”，行政纾困“困于旧债”，唯有司法破产程序能够提供全域风险系统化解决方案。她系统阐述了破产法赋予的五大王牌工具——解除查封解放资产、中止执行防止瓜分、停息止付固定债务规模、债务豁免实现瘦身、顺位清偿避免争抢。

围绕实务难点，刘律师逐一解析了破产申请主体资格、集团化房企合并破产标准（恒大、协信等案例）、程序选择与转换、复工续建中资金来源（未售资产变现、共益债融资、纾困资金）、施工方配合问题、消费性购房者与建工优先权及抵押权等各类权利冲突、员工安置等核心问题，提供了多种解决方案，并就“管理人直管”与“代建模式”复工管理模式及风险控制要点进行了分享。

在后地产时代投资机遇方面，刘宁律师重点介绍了共益债投资、存续式重整、出售式重整、债权收购及创新复合型等五类破产投资模式，并就如何识别避免投资风险，实现收益最大化分享了经验，为产业方、资金方等投资存量市场提供了清晰的操作框架。

3. 王学刚律师：破解地产执行难，探索境内外执行新路径

图/王学刚律师

大成律师事务所高级合伙人、顾问委员会委员，大成争议解决专委会、房地产行委会联合牵头人，大成北京总所房地产行业组负责人王学刚律师围绕“破解地产执行难——境内外执行的新方向”作专题发言，系统分享了执行难破局思路与跨境执行实务经验。

王学刚律师首先剖析了案件执行中的四大痛点：胜诉判决无法执行回款、强制执行推进缓慢、被执行人账户无资产、实际控制人将资产转移境外。针对境内旧案执行困境，他指出，可借助2023年《公司法》修订的窗口期，利用股东出资期限加速到期等制度，在执行程序中追加股东或特殊主体责任。其团队分享了多起成功案例，并曾为当事人挽回巨额损失。

在跨境承认与执行方面，王学刚律师介绍了其团队开创的多项行业先例：承办了首起中国调解书在加拿大获承认与执行的案件，开创中加互认判决先例；承办首起贸仲裁决在加拿大承认与执行案件，标的额超千万元；并成功办理首起德国斯图加特法院判决在中国被承认与执行的案件。上述案例均入选北京律协涉外优秀案例汇编。

王学刚律师表示，随着我国与80余个国家及地区缔结民商事司法协助条约，跨境执行渠道日益拓宽，大成将依托全球业务网络，为当事人提供从财产调查、境外诉讼到合规结汇的一站式法律服务，助力破解“执行难”困局。

4. 杨辉律师：构建“有链条、有温度”的产业空间

图/杨辉律师

大成律师事务所高级合伙人、大成房地产行业委员会牵头人杨辉律师以“有链条、有温度的产业空间”为题发表专题演讲，围绕房地产行业向新兴产业智慧园区转型的路径进行了系统阐述。

杨辉律师指出，当前房地产行业面临需求收缩、债务风险高悬和盈利模式老化的三重压力，传统的“拿地-开发-销售”高周转模式已触及天花板，行业亟需从“开发商”向“产业空间运营商”转型。他提出，服务于人工智能、生物制药、清洁能源及核聚变等新兴产业的智慧园区，正成为穿越周期的必然选择——AI需要高密度算力基础设施，生物制药需要GMP级实验室和中试转化平台，清洁能源需要零碳园区，核聚变则要求超大尺度的物理空间。

在园区构建上，杨辉律师提出“有链条”与“有温度”双轮驱动理念。“有链条”意味着通过垂直整合的空间规划、AI-Ready的数字底座、共享技术平台以及产业引导基金等全周期金融服务，将园区从物理载体升级为产业中枢。“有温度”则聚焦人才归属感，打造“15分钟生活圈”、构建“创新、协作、共享”的社群文化，并通过人本化空间设计实现24小时活力社区。

在法律赋能方面，杨辉律师强调法律服务应从“事后保驾护航”升级为“价值共创”，深度嵌入园区运营全生命周期，涵盖知识产权保护、投融资与公司治理、产业链风险防范以及国际化法律服务，打造“全球一小时法律服务圈”，助力企业扬帆出海。杨辉律师表示，构建“有链条、有温度”的产业空间，要求从业者从开发商转变为产业组织者、社区营造者和生态赋能者，这是一条充满挑战但也充满希望的道路。

5. 徐海燕律师：城市更新——盘活存量资产的路径选择

图/徐海燕律师

大成律师事务所高级合伙人徐海燕律师以“城市更新——盘活存量资产的路径选择”为题发表专题演讲，结合多个实务案例，系统分享了存量资产盘活的实操路径与风险防控经验。

徐海燕律师指出，随着《城市更新“十五五”规划》正式出台，城市发展已从“增量扩张”全面转向“存量提质”，大量闲置厂房、老旧楼宇等存量资产成为亟待发掘的价值金矿，但“如何找项目、如何做项目、如何成项目”是实务中的三大核心难题。

在项目获取方面，徐海燕律师通过两个典型案例深度拆解了两种盘活路径。其一为企业闲置工业用地盘活，她分享了如何以当地城市更新实施细则为“政策桥梁”，将资产处置包装为城市更新项目，实现政企双赢。其二为司法拍卖资产获取，她指出法定价格折扣（一拍7折、二拍5.6折）虽具吸引力，但须警惕过户受阻、权证难办及交付僵局等隐性风险，专业尽调与风控前置才是制胜关键。

在交易结构设计方面，徐海燕律师对比了股权合作与资产收购的优劣——股权收购具有节税优势但需承接全部历史风险，资产收购虽“干净”但综合税负高企。她强调尽职调查是投资安全的“防火”，曾通过登记簿核查发现某项目隐藏逾20亿元抵押。此外，她还提醒关注资产收购中的发票风险，某企业曾因转让方拒开发票面临超过四千万元的税费损失。徐海燕律师总结，城市更新项目成功离不开四大核心要素：政策对接是前提、风险识别是核心、合规操作是根本、专业赋能是保障。

二、圆桌论坛环节

作为活动核心环节，三场圆桌论坛分别从法务风控、资产处置、金融协同三大维度，为行业转型提供了丰富的实务洞见与专业解法。

圆桌一：风险破局——房企法务面临的法律问题与行业律师的专业解法

图/圆桌论坛

首场圆桌由大成合伙人、大成房地产行业委员会副秘书长陈运娜主持，远洋集团风控总监王威、万达集团法务中心副总经理张勍、中汇产业投资董事总经理徐海、大同嘉德房地产总经理辛星、大成高级合伙人孙可共同参与。

论坛开场，嘉宾各用一个词概括2026年上半年房企法务之“难”：各位嘉宾总结出“不确定性”“存量博弈” “现金流绞杀”及“执行空转”等关键词，精准切中行业痛点。

在定向发言环节，王威分享了风控体系从“被动应诉”向“主动拆弹”转型的实战硬招；张勍详解了万达法务在存量风险化解与增量业务风控间的平衡之道；徐海从投资方视角传授交易结构设计与风险隔离经验；辛星讲述了地方房企在资金与法务资源有限下的生存策略；孙可律师重点解读了6月30日施行的建工司法解释二新规，剖析了其对施工合同、工程款优先受偿权及农民工权益保护的深远影响。

展望2026下半年至2027年，嘉宾一致认为，“不确定性”依然是一个显著的特征，政策走向与司法裁判规则的调整将是行业法律风险的最大变量。本次圆桌论坛从风控前置到存量化解，从投资避险到执行突围，为房企法务与律师的专业协同提供了丰富而务实的实践参考。

圆桌二：资产保卫战——房企两大资产端困境与专业解法

图/圆桌论坛

第二场圆桌由凤凰网房产总编辑周翔宇主持，远洋集团风险管理中心副总经理李玉斌、大成合伙人马海光、钟港资本有限公司董事总经理江涛、招商蛇口北京公司总法律顾问孙宇翔共同参与。嘉宾们围绕烂尾开发项目与自持商办存量资产两大困境，从风控实操、资本运作、法律重整、央企合规四个维度展开深度研讨。

第一轮研讨行业现状拆解中，各位专家分别指出了资产处置面临“快速回笼”与“长期保值”的两难，境内资产抵境外债的结构性矛盾，梳理了多重抵押、隐性担保等法律障碍，并分享了央企前置风控经验。

第二轮研讨分场景专业解法层面，各位嘉宾分别介绍了“出售+代建抵债”双路线及险资运营盘活模式、提出收益权置换、分层打包等创新架构，厘清庭外重组与重整适用场景及合规雷区，并详解不良收购尽调与内控标准化流程。

展望未来，嘉宾一致认为，经历此轮周期后，房企必须重构资产风控体系，在经营扩张与资产负债安全间建立新平衡。未来债权人对资产质量与现金流管控的要求将更加刚性，行业亟需从投拓、持有到退出的全链条合规风控底线。

圆桌三：围猎不良——资产管理与银行端金融的现状、痛点与新机会

图/圆桌论坛

第三场圆桌由大成律师、大成金融行委会副秘书长李欣怡主持，中信金融资产北京分公司法务经理白云飞、阿里资产特资部华东区域金融行业业务总监谢凌峰、现代资本管理有限公司副总裁邸楠、大成高级合伙人谢冰、连力资本创始合伙人连敏玲共同参与。

第一轮市场现状与处置创新研讨环节，嘉宾一致认为，今年地产不良资产市场供给持续高位，但处置难度同步上升。制约处置效率的核心卡点集中在司法执行周期长、资产定价分歧加大、清场交付困难等环节。在创新路径方面，行业正从“打折拍卖快速回款”向实质性重组、存量盘活、城市更新等多元化方向转变。嘉宾普遍认为，未来1-2年，具备运营提升空间的存量资产、城市更新项下的特殊机会，以及纾困代建类项目将是值得重点布局的方向。

第二轮差异化视角下的专业解法研讨环节，各位嘉宾分别指出资产定价逻辑已变，执行异议及案外人干扰是突出堵点；核心城市核心地段资产线上溢价率更高，平台正通过数字化尽调工具提升效率；跨境资金偏好一线核心资产，但结汇与回流仍存政策堵点；从诉讼清收转向重整过程中，律师需在府院联动、利益平衡谈判中发挥主动价值。

本次圆桌论坛为地产不良资产行业提供了市场判断、创新方向与实操路径的多元参考，对推动行业高质量发展具有重要意义。

论坛在开放问答环节后圆满落幕。本次活动从政策研判到风险破局，从执行攻坚到城市更新，从园区运营到价值重塑，共同拆解了后房地产时代的挑战与机遇，也见证了专业思想的深度碰撞。三场圆桌论坛从不同视角切入，共同指向一个结论：后房地产时代的“掘金”，不再是土地红利的简单延续，而是风险识别、资产盘活与专业协同的系统性工程。大成律师事务所将持续以全链条法律服务，为行业转型与资产价值重塑提供专业赋能。