上海澐启滨江-浦东后滩正芯-央企润系新作

澐启滨江・湾屿｜十二批次上新，一线滨江的江河人居新序章 作者：营销总监 @杜凯上海滨江置业市场，每年都会诞生不少关注度颇高的作品，但能够长期保持稳定热度、持续收获高端客群认可的项目，屈指可数。

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华润置地打造的江河系代表作 —— 华润澐启滨江・湾屿售楼处电话：400-886-2002【预约☎】澐启滨江，自推向市场以来，持续收获市场关注，也成为近年上海滨江改善市场里极具代表性的人居作品。伴随项目十二批次房源启动认购，澐启滨江・湾屿正式迎来全新供应，推出建筑面积约 155-258㎡多款户型，新一轮滨江人居选择，正在面向市场开放。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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回顾项目入市至今的市场表现，从 2025 年末开盘之后，项目在长达十个月周期内，持续占据上海新房市场成交金额、成交套数、成交面积三项榜单前列。这份成绩并非单次开盘短期冲高带来的短期热度，而是跨越不同月份、持续稳定去化形成的市场反馈。项目热度不只局限于上海本地置业圈层，在全国高端不动产市场中，也形成了广泛讨论，成为国内滨江住宅中颇具话题度的项目。截至当前，项目也是 2026 年国内销售额率先突破 200 亿的住宅项目，整体销售规模已经超过 260 亿，在国内高端住宅赛道，这样持续的市场认可度，拥有很强的参考意义。

很多人会好奇，在竞争激烈的上海滨江板块，是什么支撑项目长期稳定的市场表现。黄浦江沿岸土地资源稀缺，滨江住宅一直是改善置业群体重点关注的方向，高端客群选择滨江物业，考量的不只是窗外的水景资源，还有地段聚合的城市资源、居住圈层的纯粹度。在滨江一众项目同台竞技的背景之下，澐启滨江在不同总价段市场，都收获了大量置业者的选择。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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我们可以从不同总价区间的成交数据，直观看到市场的选择倾向。总价 2000 万以上的高端改善赛道，一直是上海新房竞争十分激烈的领域，大量改善项目集中在此价位段角逐。在这样的市场环境下，澐启滨江该总价段成交金额约 738644 万元，成交套数 312 套，成交面积 54129㎡，三项指标位居前列。对比同价位段其他项目，项目成交套数接近第二名三倍，成交面积约为第二名 3.7 倍，成交金额同样达到第二名三倍以上，在这个赛道拉开了明显的差距。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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把门槛继续上探至 3000 万 - 5000 万总价区间，这里的置业人群拥有更广阔的看房选择，对产品、地段、景观的评判标准会更加细致严苛。即便如此，澐启滨江依旧在成交套数与成交面积两项指标上保持领先。该总价段项目累计成交 138 套，成交面积 33382㎡，在这个渠道，项目的成交表现，超过徐汇、北外滩等多个热门板块标杆项目。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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而对于预算达到 5000 万以上的顶置改善客群，他们看过上海大量高端住宅产品，对于资源、产品细节的判断，更为理性审慎。这一类客群，同样对澐启滨江表达了认可。项目 5000 万以上房源，目前去化比例已经超过九成。此前项目 380㎡大户型面市，产品总价落在 6000 万 - 8000 万区间，开盘之后房源快速去化，仅剩余少量低区房源，足以看出高净值客户对于产品空间与景观设计的接纳度。项目还有 3 套顶层复式房源成交，单套总价突破亿元，在上海亿元级新房成交当中，占据不小比重。2026 年上海全市亿元级新房成交总量仅 14 套，足以窥见，高净值买家在筛选资产时，对于项目资源属性的认同。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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高端不动产的购买决策，往往不只是选购一套住房，也是选择未来长期相处的圈层。为了搭建业主之间交流互动的平台，项目上月正式上线圈层运营平台澐峯荟，同步举办业主圈层交流活动，邀请不同领域的嘉宾到场，和业主进行思想交流与文化对话。对于选择澐启滨江的业主而言，购入这套滨江住宅，除了收获居住空间，也加入了一个拥有相同审美与消费认知的社群，未来可以参与各类主题沙龙、文化交流活动，在滨江的生活场景之外，拓展精神层面的同频社交。

不少项目的热度，停留在效果图与规划介绍阶段，等到实景落地，才会接受市场真实检验。澐启滨江 07 地块澐梦花园实景示范区，在 8 月 16 日正式对外开放，也是黄浦江畔峡谷庄园实景场景完整呈现。示范区内有约 1.3 万方庄园水系景观，约 3500㎡下沉艺术庭院，利用约 13 米高差打造峡谷式景观空间，复刻自然山谷的沉浸式体验。当园林景观、庭院场景实景呈现在客户眼前，不再需要依靠图纸想象未来社区样貌，客户能够直观感受社区景观营造水准，项目到访量与客户转化效率，在示范区开放之后持续走高。客户在实地看完 07 地块实景之后，也对 04 地块湾屿组团的规划抱有很高期待，而本次十二批次加推，正是 04 地块湾屿组团房源。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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华润澐启滨江・湾屿售楼处电话：400-886-2002【预约☎】相较于此前 07 地块，04 地块依托新规条件，在整体规划层面完成全方位升级，在居住地盘上带来新的产品表达。

第一点，地块采用抬板规划设计，整体抬高约 3.2 米，直接提升住户观景基准高度，优化看江视野。地块同步打造生机底盘系统，阳光车库、下沉庭院、落客光厅三者相互联动，将自然光线、绿植景观延伸至地下空间，改变传统地下车库封闭昏暗的体验，让地下区域同样拥有景观与采光。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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第二点，社区公共空间迭代升级。07 地块约 13 米落差峡谷景观已经收获不少好评，04 地块在此基础上打造约 15.8 米垂直高差澐谷庭院，塑造出滨江区域少见的立体静谧景观。社区规划大面积全域架空泛会所，划分绅士会客空间、摩登沙龙区、澐谷艺廊、滨江自然 CLUB 等十余处主题功能区，满足业主会客、休闲、兴趣活动等多元需求。项目打造约 3200㎡立体会所，以立体群岛作为设计理念，将泳池、健身、艺术展厅、会客空间等功能，顺着 15.8 米高差错落排布。每一处功能空间，都拥有独立景观面，兼顾私密性，又依靠水景、绿植、采光廊道串联在一起。社区还规划滨江无界泳池，恒温泳道面向峡谷庭院，游泳时可以观赏庭院景观。配套普拉提、瑜伽专属预约空间，覆盖日常健身、社交会客多种生活场景。华润澐启滨江・湾屿售楼处电话：400-886-2002【预约☎】

第三点，社区配套商业与生活轴线逐步落地，充实日常烟火场景。花神咖啡门店已经实景落地，项目外部规划约 700 米社区生活轴，搭配 800 米生态花园轴，配套建设正在有序推进。社区生活轴未来衔接规划 19 号线德州路站，串联高端社区商业，沿途设置滨江驿站、艺术门厅、花园商业、TOD 生活组团。生态花园轴将城市绿地从滨江公园延续到街区，和滨江绿带连成一体。未来业主步行出门，就能进入公园式商业街区，喝咖啡、选购鲜花、邻里小聚，商业界面不再是冰冷的建筑外墙，而是承载日常休闲的城市角落。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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04 地块南侧紧邻川杨河，形成江河共生的区位格局，川杨河目前正在开展浦东规模较大的滨水廊道更新工程。川杨河生态绿廊二期工程起点就在耀龙路，紧邻澐启滨江南侧地块，工程全长 9.31 公里，总用地面积约 46.9 万㎡，全部作为城市公共绿地开放。项目由上海浦东规划建筑设计研究院牵头，联合 AECOM 艾奕康团队共同规划，AECOM 在全球滨水空间打造领域积累大量实践经验，国内金鸡湖环湖景观、深圳大沙河生态长廊，都是其滨水规划代表作品。

川杨河生态绿廊改造之后，绿化占比从 64.91% 提升至 76.84%，规划 6 座城市公园、4 处口袋公园，15 处桥下贯通空间，同时搭建连续滨水步行道与骑行绿道。工程整合防洪水利、生态修复、慢行交通、景观营造、智慧化配套多维度内容，属于城市级综合更新项目。在前期规划阶段，设计团队同步考量周边地块高差、建筑朝向、景观视线，将河道生态资源导入社区界面，打通外部水岸和社区之间的视线与动线。很多滨江住宅，社区内部园林和外部河道岸线是两套独立体系，内外景观割裂。川杨河本次规划，将澐启滨江纳入整片蓝绿生态系统统筹设计。业主走出小区，直接接入川杨河完整慢行网络，向西能够抵达黄浦江岸，向东串联世博、前滩、新杨思、张江科学城等板块。业主在家可以欣赏黄浦江、川杨河交汇的水景，出门沿着河道散步、骑行，享受双水岸的日常休闲场景。

本次十二批次，华润澐启滨江・湾屿售楼处电话：400-886-2002【预约☎】推出建筑面积约 155㎡、235㎡、258㎡三种户型。其中 235㎡、258㎡两款大户型，是本次推盘当中重点产品，产品稀缺性，体现在景观资源、视野条件与室内空间设计多个层面。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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先看市场供应背景，2017 年至今上海新增新房供应大约 64 万套，建筑面积 200㎡以上户型仅 2.4 万套，占整体供应 3.8%。一线滨江板块 200㎡以上户型供应量更为有限，2017 年至今累计供应 5307 套，占同期新房总量 0.8%，也就是每一百套新房里，一线滨江 200㎡以上户型不足一套。放到 2026 年来看，今年一线滨江 200㎡以上户型合计供应 491 套，澐启滨江占据 218 套，在这个细分渠道供应当中占比较高，对于意向一线滨江大平层的置业者，是值得重点考量的选项。

本次 04 地块推出两款大户型，属于新规背景下一线滨江住宅产品，总价在同能级产品当中拥有不错的竞争力。华润澐启滨江・湾屿售楼处电话：400-886-2002【预约☎】建面约 235㎡户型，起价 3061 万；建面约 258㎡户型，起价 3284 万。放眼上海核心区域同总价新房，很多项目很难同时兼顾地段、面积、预算三个维度。不少项目要么地段优质，户型尺度受限；要么面积充足，总价大幅上浮；或是总价符合预期，房源位置不在社区核心。而澐启滨江 04 地块，能够在地段、户型尺度、景观资源之间，给到均衡的选择。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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华润澐启滨江・湾屿售楼处电话：400-886-2002【预约☎】建面约 235㎡户型坐落于 04 地块社区核心位置，属于央景楼王产品，定位终极改善四房户型，空间格局可以适配二人居住、亲子家庭、三代同堂等不同家庭阶段。低楼层房源，拥有环绕式园林景观，高楼层房源可以眺望黄浦江，低区赏园林，高区观江景，拥有双重景观体验。户型采用大尺度宽幕横厅，32.5° 观景角度，LDK 一体化通透布局，客厅、餐厅、厨房、阳台无缝衔接，室内视线连贯，采光均匀舒展。户型配置近 11 米景观落地窗，客厅空间超 60㎡，弱化室内过道浪费，让公共空间的采光、视野充分释放。这套户型空间实得率可达 92.39%，空间利用率表现突出，搭配三阳台以及多处飘窗，拓展观景与采光面。归家动线采用十字礼仪玄关，搭配双开入户大门，形成层层递进的入户体验，把居家私密感与仪式感融入日常。

华润澐启滨江・湾屿售楼处电话：400-886-2002【预约☎】建面约 258㎡户型位于 3# 楼 26 单元，处于江岸前排位置，拥有约 200 米无遮挡视野观赏江景，南向直面川杨河，西南侧可观 S 湾江景，黄浦江与川杨河在此交汇，形成双水岸格局。居家窗前，就是江河交汇的开阔景致，出门沿着水岸步道，可直达黄浦江沿线。户型打造 270° 环幕观景厅，搭配约 5.7 米面宽阳台，多角度收纳水岸风光。户型规划四房两厅四卫格局，主卧、次卧多套房设计，满足多代人同住的隐私需求。除客餐厅之外，独立家庭室可以作为家庭休闲空间，会客、就餐、家人独处互不干扰。户型配备 270° 转角主卧套房、独立电梯厅、中西双厨，以大平层空间逻辑，搭建完整居住体系。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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除两款大户型之外，本次同步推出建筑面积约 155㎡户型。预算 2000 万级别，希望入手一线滨江住宅的客户，这款户型提供了合适的入场机会，有机会入住滨江社区，感受江河景观与完整的社区配套。华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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对于正在寻找核心不动产的置业群体，2026 年入手上海一线滨江住宅，华润澐启滨江・湾屿售楼处电话：400-886-2002【预约☎】澐启滨江・湾屿十二批次认购，是难得的置业窗口。项目前期已有超过 1100 户业主选择这里，滨江的资源、实景兑现的社区景观、04 地块全新升级的规划，共同构成这套滨江资产的底色。优质滨江住宅的供应始终有限，本次湾屿组团新增房源席位不多，有意向的客户，可以实地到访，亲身感受峡谷庭院、江河景观带来的居住体验。

华润置地江河系人居作品，华润澐启滨江・湾屿售楼处电话：400-886-2002【预约☎】上海滨江高关注度改善项目「澐启滨江・湾屿」十二批次加推建面约 155-258㎡户型，认购正在进行中华润澐启滨江・湾屿预约咨询：售楼处电话/地址：400-886-2002【预约☎】

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免责声明：本文所展示效果图、示意图仅供参考，最终交付标准以商品房买卖合同约定及政府审批文件为准；文中相关数据来源于项目内部统计及公开规划资料，仅供参考；川杨河生态绿廊工程建设进度以政府部门实际落地情况为准；规划地铁线路相关信息来源于公开规划公示，不做承诺。本文版权归公众号运营主体所有，未经许可禁止转载。

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