柏林房屋租金10年涨69%，极左翼凭“没收”政策跃升第一大党

据韩国媒体9月24日报道，在租赁房屋众多的德国，柏林的租赁家庭比例最高，达到84%。这里曾一度因低廉的居住成本而被视为充满魅力的“租客天堂”。

过去几年柏林的租金暴涨，因找不到住所而发出呐喊的年轻人越来越多。

因此，在最近的市议会选举中，以“没收私人租赁房屋”为竞选纲领的极左翼政党取得了胜利。

10年间上涨69%的租金

“在柏林，为两居室公寓每月支付1500欧元（约合234万韩元）以上的情况很常见。到底谁能负担得起这笔钱呢？”

9月5日，在德国首都柏林举行的租客抗议示威活动中，聚集了数千人。示威队伍的口号是“拿出公寓，降低租金”。特别是写有“没收”的标语牌在各处十分显眼。这是主张柏林市政府没收由大型企业（持有3000套以上房产）运营的约22万套私人租赁房屋，并将其作为公共租赁房屋运营。

而在9月20日的市议会选举中，以这一“租赁房屋没收”为竞选纲领的左翼党（Die Linke）跃升为第一大党（得票率25.7%）。事实上，柏林在2021年9月也曾通过全民投票通过了“没收大企业租赁房屋”的提案（当时赞成率为59%）；虽然当时未能实际转化为立法，但通过这次选举，没收法案成为现实的可能性大大增加。

柏林租客们爆发的愤怒，有可以理解的一面。柏林是德国租赁家庭比例最高的地方，同时也是租金上涨幅度最大的地区。自2016年以来的10年间，租金上涨率高达69%。

这种租金暴涨的背景在于供应不足。进入2010年代后，柏林崛起为IT初创企业的中心。因此，自2010年以来人口增加了约50万人。但在此期间建设的住房仅有15.9万套。

如果需求如此旺盛，私营企业应该会着手增加供应，为什么市场原理在这段时间内没有发挥作用呢？正是在这里，柏林租赁市场的真正问题暴露了出来。

超强租金管制带来的后果

德国长期以来是一个在政策上鼓励租赁而非自有住房的国家。特别是通过几乎无法驱逐租客的强力租赁保护法，保障了租客稳定的居住环境。

2015年，德国联邦政府在此基础上增加了更强的管制。即允许在住房困难严重的大城市引入“租金刹车”。对于现有住房（2014年之前建造），在与租客签订合同时，租金不得超过一定金额（地区标准租金的110%），从而设定了上限。（不过，如果已经超出的情况则不会下调）柏林与其他大城市一同引入了这一规定。

租赁经营者利用例外规定纷纷钻了空子。首先，属于租金刹车对象的一般租赁房源变得难以寻找，大量转换为适用例外的“带家具租赁”或“短期（6个月以下）租赁”住房。房东们添置廉价沙发和床铺，随心所欲地提高租金。或者在贴上隔热材料、更换窗户后，以工程费的名义提高月租。

租赁比例较高的柏林市民的不满情绪日益高涨。因此，柏林市政府于2020年2月引入了前所未有的超强管制。那就是“5年租金冻结”法案。该法案禁止在2019年6月申报的租金基础上提高一分钱。同时，强制规定即使在合同期内，如果月租高于市政府设定的标准，也要立即下调（违反时最高处以50万欧元罚款）。

超强管制的效果十分强烈。法案实施后，约34万户租客享受到了7~11%的月租下调优惠。但欢呼只是短暂的。仅一年后的2021年4月，德国联邦宪法法院对该法案作出了违宪（无效）的决定。理由是租金管制只有联邦政府才能实施，市政府没有相关权限。

这场失败的实验带来的结果是租赁房源的蒸发。在一年时间内，柏林每周约600件的新增租赁公告房源急剧减少至不足300件。因为房东们认为，与其低价出租，不如干脆卖房或让房屋空置。更严重的是，建筑公司开始对在这种管制反复无常的柏林建设住房产生抵触情绪。住房开发不再流向柏林，而是集中在管制较少的波茨坦等周边卫星城市。

搬家成为奢侈的城市

为了保护租客而推出的租金冻结管制，结果反而进一步加剧了租赁房屋的供应不足。而这一政策失败的最大受害者，正是需要新找房子的年轻人。

自2015年起，柏林一直实施限制签约时租金涨幅的政策。因此，现有租客只要继续住在那套租赁房屋里，就几乎不必担心租金暴涨。这本身是件好事。

问题出在他们想搬去其他房子，或者作为外来者需要在柏林全新找房的情况下。这时，他们必须承担比当地原有租客高得多的月租。因为市场上可供选择的全是带家具、经过装修改造，或是新建（不属于管制对象）导致月租昂贵的房子。也就是说，根据何时租到房子，租金会完全不同。

柏林市统计的平均租金为每平方米平均7.71欧元（按月计算）。但在网上广告中的新签合同租金平均为15.8欧元，是前者的两倍。如果是新建住房，则会更高，达到23~25欧元。

由于这种极端的双重结构，如今在柏林搬家成了一种奢侈。因为一旦放弃现有合同搬走，即使是相同面积、相似地段的房子，也要承担两倍以上的租金。在德国之声（DW）的采访中，一位市民表示：“因为经济条件不允许搬去更大的房子，所以决定不生第二个孩子。”对于有正在成长的孩子的中年人来说，搬去大房子变得不容易；对于子女已经独立的老年人来说，搬去小房子也变得困难。

为了就业和留学来到柏林的年轻人们正因找不到住所而焦急万分。不仅因为租金昂贵，还因为必须突破围绕寥寥无几的租赁房源展开的激烈竞争。如果是外国人，甚至可能连看房的机会都很难获得。柏林IT产业的发展离不开吸引年轻人才，而这种严重的租房难问题正成为一大障碍。

没收房屋？用什么钱？

如果按照左翼党这次承诺的那样，由市政府没收大型企业持有的私人租赁房屋，会发生什么呢？能够结束柏林这场严重的租赁危机吗？

首先，或许可以扭转租赁经营者钻管制空子抬高租金的行为。对于目前居住在作为没收对象的22万套房屋中的租客来说，这将是一份巨大的礼物。因为他们可以一辈子住在那套房子里。

但是，没收已经居住的房屋并不会增加供应，不是吗？而且，到底用什么钱来购买这22万套房屋呢？如果住房建设公司借钱购买，那最终将成为市民的税金。

另外，住房购买价格应该定为多少呢？如果按市价全额支付，反而只是让大企业占了便宜；如果大幅压价，一旦后续引发诉讼，显然会败诉。

这无疑是一个伴随着无数问号的政策。或许正因为如此，在选举结束后进行的民意调查中，支持“没收租赁房屋”政策的回答仅占37%。超过半数的柏林市民（51%）对此表示反对。被指定为房屋没收对象的大型房地产企业Vonovia的首席执行官卢卡·穆西奇强调说：“通过没收租赁房屋，连一套新公寓都建不出来。”

事实上，就在20多年前，柏林全部住房的三分之一为市政府所有，曾是“公共租赁房屋的天堂”。那时月租和生活费都很低廉，是欧洲贫穷艺术家们聚集的充满浪漫气息的城市。正如时任市长克劳斯·沃韦赖特在2003年宣传的那样，是一座“贫穷但性感”的城市。但此后，柏林市政府将大量公共租赁房屋出售给了私营企业，而这正是这场令人厌烦的恶性循环的开始。

那么，为什么当时的柏林不得不走出那样的臭棋呢？因为过度的住房政策导致其背负了巨额债务。德国统一后，柏林预计人口将急剧增加，于是着手大规模建设公共住房；1990年代，“奥伯哈费尔滨水城市”等大型新城项目陆续推进。但与预测相反，随着人口外流（逃离柏林现象），在郊外建设的大规模新建公寓变得空空荡荡。

房地产市场的崩溃在2001年将柏林市立银行推向破产危机，柏林市政府不得不承担银行的巨额债务。柏林的总债务激增至高达600亿欧元（按当时汇率计算约70万亿韩元）。这是一个城市根本无法承担的规模。

因此，柏林市政府不得不抛售最值钱的资产。那就是公共租赁房屋。2004年以后，超过20万套公共租赁房屋被出售给海外私募股权基金；如今，这些房屋已成为Vonovia、Deutsche Wohnen等大型房地产企业的主要资产。

归根结底，如今柏林的租赁危机是过去数十年间多项住房政策失败累积的结果。需求预测失败、财政崩溃、仓促的私有化以及无视市场原理的价格管制。所有这些因素交织在一起，导致问题变得无法解决。柏林将成为一个反面教材案例，警示人们从长远角度实施住房政策的重要性。