北京率先落地现房销售等细则，其他城市什么时候跟进？

9月24日，北京市住房和城乡建设委员会等4部门关于发布北京市贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》）的实施意见，成为8·28新政后首个出台落地政策的城市。

通知明确六方面政策措施，包括全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、持续做好市场秩序规范和质量监管，在多个方面作出具有示范意义的操作化设计。

在加强预售管理方面，针对8月28日以来新发公告土地，申请预售，要求单体建筑应完成主体结构封顶，封顶条件为楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，同时要求项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。

针对在途项目，8月28日之前已取（含部分取得）工规证未拿预售证的项目，明确按预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行，这里部分取得工规证的项目也是按原政策执行。8月28日之前已拿地（含正在出让）未拿工规证的项目，原则上按新预售政策执行，但北京也为各区设定了一定灵活空间，给予一定过渡期安排，提出各区政府确保能够按时建成交付的，在2027年底前可以按原预售条件预售，但按揭放款条件将按新政执行。针对历史遗留项目，各区政府评估风险后，按在途项目政策执行。

在实施现房销售方面，2026年8月28日起，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

推行主办银行制度，2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金。

在完善商品住房信贷管理方面，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

在优化土地供应管理方面，统筹“人房地钱、职住商服”，合理确定商品住宅用地供应规模，围绕轨道交通站点优化布局，支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。

2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

在持续做好市场秩序规范和质量监管方面，商品住房开发建设实行项目开发公司制，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，并加强施工现场质量安全管理，统筹推进“好房子”建设。

新政短期不会直接带动成交大幅反弹

58安居客研究院院长张波分析指出，北京的整套细则既严格对标中央制度框架、没有突破原有监管要求，又结合当前房地产市场实际设置了过渡缓冲机制，具备很强的范本效应，后续其他城市落地细则大概率会参考，严守底线并兼顾稳过渡的推进思路。

张波指出，北京细则对预售门槛实质性抬升，开发商自有资金沉淀周期拉长6到12个月，对传统高周转模式形成直接约束。预售门槛提升后，中小房企拿地、推盘的资金压力进一步加大，行业分化会持续加剧。在存量项目过渡期预售政策方面，设置了缓冲期，避免了大量存量项目突然切换规则，导致开发节奏断裂、新房供应断档，相当于给存量项目留了一年多的调整窗口期，避免政策急转对市场供给造成冲击。

此外，土地出让价款分期缴纳、余款两年免息，在拿地端减负，相当于给房企提供了两年期的无息土地融资，降低拿地初期的资金占用成本，和预售封顶带来的资金回笼周期拉长形成有效对冲。有助于稳定房企拿地意愿，避免新房供给出现大幅滑坡，也间接保障了后续市场的房源供应节奏。

张波认为，北京的落地政策补齐交付安全短板，有助于缓解市场观望情绪，但短期不会直接带动成交大幅反弹，市场仍处在筑底修复的节奏中。

预计接下来更多城市将落地执行细则

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，北京此次改革总体落实了国家层面政策，核心是强化资金封闭管理和促进新模式的建立。无论是预售改革还是其他举措，都带有严格的资金监管要求，本质上是对前几年房地产资金监管漏洞的修补，目的是保护购房者合法权益，解决过去烂尾楼等方面的相关问题。当然，支持性方面也很明显，在拿地方面延期交付政策很务实：明确两年内交清即可，期间不计利息，而以前要计息如按LPR标准执行，所以后续土地投资的资金压力也依然有减轻的可能。

严跃进认为，北京此次政策可概括为三个关键词：一是定调严格，明确预售和现房改革方向；二是平稳过渡，已拿地项目影响不大，仍可按原模式执行；三是影响分化，按揭贷款发放推迟，对已拿地未预售企业形成较大资金压力，而土地端延期不计利息，则减轻了后续拿地压力，减少改革顾虑。

严跃进建议，对于已拿地但尚未预售的企业，应尽快调整策略，重点做好与银行开发贷的支持衔接，并安排好其他资金对冲措施，以应对资金回笼周期从约一年拉长至约三年的现实变化。对于后续拿地企业，可利用土地出让金延期缴纳政策缓解资金压力，但仍需关注预售标准提高所带来的资金配套要求，在项目前期做好充分的资金安排。对于金融机构，应加强开发贷支持，根据项目进度在相应节点发放，保障企业合理的资金需求。

中指院分析指出，北京是8·28新政后第一个发布政策细则的城市，各项政策将为其他城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬