北京现房销售细则落地，有哪些亮点？

2026年9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发《关于发布本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，明确六方面政策措施,并自当日起施行，成为8.28新政后率先出台系统性实施细则的城市。

北京《实施意见》共明确六方面政策措施：全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、持续做好市场秩序规范和质量监管。相较于国家文件的原则性表述，北京在多个方面作出了具有示范意义的操作化设计。

表：北京《实施意见》与8.28监管部门政策对比

资料来源：中指研究院综合整理，CI Buddy

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亮点一：明确“新老划断”条件，把“封顶”变成可核验的证明要件

针对8.28以来新发公告土地，申请预售，要求单体建筑应完成主体结构封顶，封顶条件为楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，同时要求项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》；

针对在途项目，一是8.28之前已取（含部分取得）工规证未拿预售证的项目，明确按预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行，这里部分取得工规证的项目也是按原政策执行；

二是8.28之前已拿地（含正在出让）未拿工规证的项目，原则上按新预售政策执行，本次北京也为各区设定了一定灵活空间，给予一定过渡期安排，提出各区政府确保能够按时建成交付的，在2027年底前可以按原预售条件预售，但按揭放款条件将按新政执行。

针对历史遗留项目，各区政府评估风险后，按在途项目政策执行。

亮点二：项目联合验收后，方可解除资金监管；设定重点监管额度，明确可以提取重点监管额度外资金用于工程建设

北京明确设定重点监管额度，重点监管额度覆盖项目全部剩余工程建设费用及红线外需房地产开发企业承担的市政工程费用，以保障项目竣工验收及水电气热等配套设施具备交付使用条件；

针对预售资金提取，北京本次提出入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或申请支取超出重点监管额度部分的资金，但是否需要使用银行保函等还需要配套政策明确。这也表明企业可以支取部分预售资金用于工程建设，将一定程度缓解房企资金压力，在此情况下，未来企业或更加侧重通过合理营销方式引导购房者全款或高首付购房，增加企业可提取资金额。

亮点三：明确现房销售条件，定金一般收取不超过总房价款的1%

针对现房销售，本次北京明确8.28后新发布出让公告的商品住房项目优先选择现房销售，同时明确取得房屋首次登记后编制现房销售方案，并申请现房销售备案后组织销售，且强调“所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形”，对于建设用地已经抵押的现房销售项目，开发企业需要额外资金解押后才可进行销售。

定金方面，北京新房总价较高，本次明确一般收取不超过总房价款1%的定金，即总价500万的住房，定金不超过5万元，总价1000万元的住房，定金不超过10万元。若项目不能按时交付，购房者有权解除定金合同。值得关注的是，企业能否支取定金，因购房者责任解除定金合同的情形，本次政策均未明确。

亮点四：8.28后取得预售证的项目，竣备后发放按揭，公积金贷款同等执行；支持开发贷分批发放

关于按揭贷款，北京严格落实央行和金融监管总局政策，8.28后取得预售证的项目，按揭放款需要在竣备后，同时明确公积金贷款也要同等执行。

关于开发贷，明确可以根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金全部用于项目建设，即开发贷专款专用。

亮点五：8.28后公告项目，土地款都可以分期缴纳，30天内缴纳不低于总价款的50%，两年内缴清，不计利息

本次北京在土地端给予企业支持，一方面支持带规划方案出让、拿地即开工；

另一方面，明确土地分期缴纳政策，指出8.28后公告的商品住宅用地，土地款30天内缴纳不低于总价款的50%，余下金额两年内缴清，且不计利息，这将明显缓解房地产企业集中支付资金压力。

另外，本次北京也明确房地产开发企业在主办银行开立资金账户，市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金。同时加大对房地产市场的监管力度，规范市场秩序，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，并加强施工现场质量安全管理。

整体来看，北京采用了新老划断与分类推进的方式，政策明确了项目“新老划断”条件、设定重点监管额度、现房销售定金收取比例、土地出让金分期缴纳等关键环节，但预售资金监管的具体办法有待进一步明确（如重点监管额度测算标准、建设节点支取规则等），同时是否支持单体竣备、审批流程能否“串联变并联”等内容，也需要后续政策跟进落位。北京是8.28新政后第一个发布政策细则的城市，各项政策将为其他城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。

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