告别粗放增长1.0阶段，“828新政”重构房企竞争逻辑

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本报（chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

房地产行业的发展逻辑正迎来系统性重构。8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门联合出台政策组合拳，涵盖现房销售有序落地、信贷制度改革，以及房企股权、债券、ABS、REITs等融资渠道优化，全面保障行业合理融资需求，夯实长效发展制度基础。

9月22日，中国房地产业协会副会长、上海易居房地产研究院院长、普睿数智董事长丁祖昱表示，“828”新政是房地产行业新旧时代的分水岭，将推动行业完成产业升级：行业正式告别粗放增长1.0阶段，迈入高质量、高品质、高韧性的全新发展周期。

丁祖昱向《华夏时报》记者表示，经过两年左右深度调整与出清，2028年下半年房地产行业将迈入健康、稳定、高质量发展的全新阶段，真正具备长期韧性、优质产品力、稳定运营能力、复合增长引擎的房企，将成为新时代房地产行业的中坚力量。而“828新政”对房企会产生很重要的影响：“中短期可能是压力，但中长期一定是房地产企业再次提升的重要动力。”

行业迎来三大根本性变革

9月22日，在2026中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十六届房地产品牌发展高峰论坛上，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光表示，在房地产行业深度转型的当下，行业正经历市场、制度、技术三大根本性变革，彻底告别过去规模扩张的发展模式，进入长期结构性调整阶段，“房企唯有主动适配行业新趋势，夯实自身核心能力，才能实现稳健发展”。

具体而言，市场端存量时代已全面到来，二手房交易占比达52%，存量盘活取代增量开发成为行业主线；制度端以“828新政”为核心，现房销售、项目主办银行制等新机制相继落地，确立了行业规范化发展的新框架；技术端AI智能技术全面渗透实体地产，倒逼行业以数字化、智能化改造传统业务，实现效能升级。基于行业新格局，张其光提出，房企未来发展核心在于夯实产品力、交付力、营销力、服务力四大核心能力。

根据普睿数智2026房企品牌价值报告，行业品牌建设呈现“总量承压、结构升级”特征。整体品牌均值与销售溢价仍处于下行区间，但榜单头部变动收窄、优质企业超额收益回升，行业品牌格局加速向稳健央企与优质民企集中。同时，战略重塑、多元转型、品质交付、客户生态与AI数字化能力，已成为房企品牌价值的核心评价维度。

在丁祖昱看来，“828”新政落地后，现房销售与项目导向融资将重塑品牌竞争底层逻辑，进一步推动品牌竞争回归产品与服务本质，房企需再度迭代整体战略体系，以长期主义为底色、以经营韧性为核心，全面适配新时代行业要求。

丁祖昱强调，产品力与交付力仍是房企品牌的核心基石，是项目品牌、企业品牌的最终支撑。同时，房企必须打破单一开发依赖，培育多条增长曲线，依托商业运营、资产托管、物业服务、代建运营、不动产REITs等经营性赛道，打造稳定现金流引擎：“未来行业评价体系将逐步从开发规模导向，转向经营性资产收益、持续运营能力导向，复合战略、多元引擎将成为房企穿越周期的核心支撑。”

中信建投证券所长助理、周期组组长、房地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲指出，行业进入新阶段后，品牌作为复合型概念，重要性显著上升。

竺劲分析，自2024年“924”政策落地后，行业呈现“弱复苏、强分化”格局。一线城市率先企稳，北上广深二手房价格同步上涨，其中上海市场最为稳健。其预判，上海已率先筑底企稳，京、广、深市场将接续修复。

针对房企全新发展模式，竺劲提出房企高质量发展三要素：一是聚焦核心赛道，仅保留核心城市开发与核心商业资产持有运营两类优质赛道；二是规模与杠杆适度，新政下规模扩张意义弱化，优质可出表、可盘活资产是稳健经营的关键；三是打造开发与运营双品牌IP，以品牌背书品质与服务，构筑长期竞争力。

在他看来，资管化是房企终极转型方向。海外成熟房企已完成验证：凯德转型“募投建管退”全链条资管模式，三井不动产经营性收益占比持续提升。国内中海、华润置地、招商蛇口、中国金茂等头部企业已大幅提升经常性业务占比，积极布局REITs。国内REITs市场空间广阔，将成为房企盘活存量、切换增长模式的重要抓手。

多维升级构筑发展韧性

目前，随着行业筑底企稳，规模竞赛彻底落幕，品质、服务、运营、数字化与多元布局已成为房企高阶竞争的核心维度。

宸嘉发展集团助理总裁、宸嘉物业董事长耿秋慧表示，“三道红线”划定及“828”新政实施以来，行业竞争逻辑已发生深刻转变：不再比拼规模与速度，而是转向产品、审美、服务与长期运营能力的较量；购房者的诉求同步升级，除地段、户型、硬件配置之外，更加关注住宅能否带来精神共鸣、能否抵御周期、能否实现代际传承。市场短期内总有起伏，真正能够穿越周期的品牌，必然是经得起实践检验的产品、审美与服务。

蓝绿双城科技集团有限公司副董事长姚光叶用“兵临城下，逻辑重构”概括当前行业发展现状。在其看来，“828”新政推动经营、融资、资金、信用向项目层面下沉，改变了过去单一开发商依靠企业信用调配全部资源的旧模式，带来信用主体改变、客户地位转变、现金流逻辑改变这三方面变化。其中，资金现金流逻辑改变，销售回款后移，前期资金投入加大，更多依靠股东资本、项目贷款及专业金融机构支持。

针对新规则下的行业发展出路，姚光叶认为，共建是项目制新规则下的组织解决方案。共建以具体项目为核心，在相关法规政策框架内整合土地、资金、专业能力、产业链与客户资源，构建统一投资经营治理结构，各方充分发挥优势、共担项目结果，区别于传统代建、小股操盘。在其看来，房地产最终要从“重土地”回到“重房屋”，未来项目共建是基础，城市共建是方向。

招商蛇口运营管理部总经理助理吕蒙从社群运营维度解读行业新变化，认为“828”新政落地后，行业发展逻辑发生变化，社群运营的价值被重新定义：以往开发商卷展示区，把展示区作为生活方式的预演，而现在客户更关注会所能否长效运营、社群能否持续生长，对开发企业的运营能力提出新要求。未来的社群运营将不只是为了营销，也不只是为了做客户满意度，而是在交付房屋之前先交付邻里关系，推动企业由资产、客户维护走向生态共建。

华瑞集团董事长宋靖表示，行业已告别规模扩张时代，正式进入以品牌、产品、运营为核心的高质量发展新阶段。为顺应行业提质升级趋势，华瑞提出“好产品、好配套、好服务、好运营”四好主张，重塑企业好房子价值标准。此外，老板电器工程事业部副总经理王婵媛表示，“828”新政下，厨房是提升楼盘溢价、助力去化的关键载体。AI时代的优质厨房应具备舒适、便捷、健康、有趣四大特质。品牌可与房企深度前置合作，提供空间规划、样板间体验、一体化交付、AI迭代等全链路服务，共筑高品质智慧厨房。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁