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9月，西城百万佳苑·兰园一出，炸出一堆人。

样板间一开放，人多到附近的业主都在投诉

开盘不出所料，100多套直接秒没。这点不是夸张，是真的秒没。

看来不是市场不行，还是好地段的新房太少了。

毕竟百万佳苑基本把地段buff叠满了。

就在西二环外，家门口还有双轨。

地处西城，还是优质的展览路学区，环线、地铁、学区、产业都没得说。

而且还是低总价小户型。500万上车西城，确实香。

而在兰园之后，明年竹园即将登场！

同样还是现房，直接下房本，不用等。

而且这次起步总价更低，同时套数更多。⚠️百万佳苑竹园❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗售楼处电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗开发商电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅

项目最牛的还是地段。

就在西二环外，百万庄西侧，向南2公里，是三里河-木樨地政务区。

大量中央部委都在这里。

东南2公里就是金融街，一行（央行）一局（金管局）一会（证监会）都在这。

左手到权，右手到钱。这个地段，还用说什么？⚠️百万佳苑竹园❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗售楼处电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗开发商电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅

内城配套自然也不会差。

竹园比兰园更靠南，距离6/16号线二里沟站大概600米。

6号线是东西贯穿线，直达CBD+副中心。16号线能向北直达海淀中关村。

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商业我觉得直接去金融街、西单商圈就行。

直线距离西单大悦城就3.5公里。

家门口斜对面还有甘家口大厦，买东西很方便。

医院的话，周边一堆三甲，阜外、儿童、北大第一医院都不远。

重点来说说学区。项目归展览路学区，整体属于西城的第二梯队。⚠️百万佳苑竹园❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗售楼处电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗开发商电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅

片区小学最好的就是展览路一小，就在项目旁边。

初中阶段整体均衡，属地校有四中、八中、三帆、铁二中、西外都是不错的学校。

学区整体升学链路很顺，并且均衡、下限高。

品质上，仅次于德胜月坛，去普校的概率很低。

房产公众号广告里的百万佳苑，曾让不少想扎根西城的人眼前一亮——10.5万-11万/㎡的均价，打着“西城核心+新房+学籍”的旗号，光是这几个标签，就足以勾动刚需购房者的心弦。
趁着假期，怀揣这份期待去实地探访，却在三里河路东侧的这片新居里，看到了光鲜外壳下的另一番模样。
百万佳苑是回迁房社区，有些拆迁户放弃选房外迁，剩下的部分房源转商对外出售。

百万佳苑不是单一一个小区，而是分梅、兰、竹、菊四个组团，一字排开，西临三里河路。

每个组团都是朝东开门的合围式布局，清一色的现房，在周边老街区的衬托下，崭新的楼体确实惹眼。

小区附近有甘家口商场、新疆大厦、二里沟地铁、展览路小学等，配套、交通、教育基本没得说，还可以。

可走进售楼处，听销售细数户型、得房率，这份诱惑就打了折扣。

项目主打50-70㎡一居、80㎡两居、108㎡三居，看似适配刚需的设计，藏着两个绕不开的硬伤：一是户型布局不合理，板楼的外观下，内里大多是东西或西北向的户型，朝北的房子采光不好，通透更是无从谈起；二是得房率低到让人咋舌，仅有68%-72%左右。
听着10万出头的均价挺诱人，细算一笔账就懂了：买一套70㎡的房子，实际套内面积也就48-50㎡，相当于把单价变相抬到了14万/㎡以上，直接抹平了和周边老学区房的价差。

更别提，这些回迁房转商品房出售的房源，大都是回迁户挑剩下的，好户型早就没了踪影。

即使是这样的房源，第一个组团“兰苑”开盘时，据说是“23秒”秒没，购房者看中的应该是其地理位置。

站在百万佳苑的东门往外望，东侧是一大片五六十年代的老小区。三层高的红砖小楼，带着鲜明的苏式建筑印记，外墙能看到明显的加固痕迹，一眼望过去满是岁月的沧桑。
论“颜值”，老房子自然比不过旁边的新房；但论居住舒适度，老楼的优势却很实在——墙体厚实，冬暖夏凉是老住户公认的好处，楼间距宽敞，采光通风更是没话说。

对比之下，百万佳苑合围式的布局压缩了活动空间，户型的硬伤又拉低了居住体验，所谓的“新房舒适度”，终究是打了折扣。
更让人心里没底的，是广告里含糊其辞的“西城学区学籍”。项目只说地处月坛学区辐射范围，却始终没明确划片学校。

对于冲着中古友谊小学、育民学校这类头部名校来的家庭，这无疑是最大的未知数。毕竟在西城，“房户一致+实际居住”是入学硬门槛，而回迁房的学区划片，历来都存在变数。

走在新旧小区的交界线上，看着老楼里慢悠悠晃出来的老人，突然就懂了买房的真谛：没有绝对的好房子，只有适不适合的房子。

百万佳苑或许适合预算有限、只想解决西城户口的年轻人，用不算太高的总价，换一个核心区的新房名额；但未必适合追求居住品质和确定性学区的家庭，毕竟低得房率、户型硬伤和学区未知数，都是绕不开的坎。
三里河的风，吹过新房的玻璃幕墙，也拂过老楼的红砖灰瓦。百万佳苑佳不佳，终究要看你想要的，到底是什么？⚠️百万佳苑竹园❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗售楼处电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗开发商电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅

去年9月售卖的百万佳苑兰园102套房源，1000多人参与摇号，开盘当天30分钟秒清。想买但还没有买到的家长非常多，这不，百万佳苑橘园又来了，不过这次房源更少，仅有97套！⚠️百万佳苑竹园❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗售楼处电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗开发商电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅

落户上学问题：去年一期兰园的房本还未下定，正在办理中。但是购房者已有凭购房合同去派出所成功落户的了，所以26年上学没问题。对于橘园来说也一样的，只要赶得及落户，上学就不成问题。

学区情况：百万佳苑位于西城展览路街道，划片展览路一小，是展览路片区最好的小学。展览路片区本身也是西城非常不错的水平，属于第二梯队榜首，初中都不错，没啥坑校。所以在学区上是占了挺大优势的。具体可以参见《挑战每天说透一个学区之展览路学区》。⚠️百万佳苑竹园❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗售楼处电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗开发商电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅

地理位置上：项目处于西城和海淀的交界处，西二环边上，双地铁6/16号线二里沟站，距离600米。往南2公里，三里河政务区，部委扎堆；往东南2公里，金融街，毗邻高薪人群。医院有解放军总医院、北京儿童医院、阜外医院。商业发达，对面就是甘家口百货，距离金融街、西单商圈都很近。总体来说，位置、配套、交通都非常成熟且便利。

小区介绍：百万佳苑由国企天恒开发，开发商主要做政策房，小区分梅、兰、竹、橘四个园，是回迁房小区。梅、兰、竹、橘四个园，梅园2024交房、竹园橘园2023年交房、兰园2018年交房，首次开盘卖的是兰园102套，现在卖的是橘园地块的97套，未来还有梅园地块的300多套房源。

房子品质：全新现房，2018年建成，重新翻新后2023年实现交付。建设品质也不错，石材外立面、三层中空玻璃、地下车库人车分流。共有五栋楼，本次房源集中在2、3、5三栋楼，共有97套，建筑面积约48-108平一至三居。毛坯净值。领取全套项目户型资料，可以直接联系我。⚠️百万佳苑竹园❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗售楼处电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗开发商电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅⚠️百万佳苑竹园❗❗❗ 营销中心电话：400-6788669接通后输入 9999✅✅

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