写字楼大王，遇到一道坎

文/乐居财经 严明会

楼高近183米，地上36层、地下3层。“高端商务物业第一股”最近签下了一个新项目——康泰创新广场。

9月17日，卓越商企服务（06989.HK）通过官微宣布，正式与康泰生物达成合作，为后者总部大楼康泰创新广场提供全委托物业服务及专项服务。

该项目位于深圳南山区科技园中区，承载康泰生物总部运营、技术研发、商务交流等核心职能，同时集商务办公、公寓、商业配套、国际会议中心于一体，管理面积约14万平方米，服务人员约3200人。

这是卓越商企服务在生物医药赛道的又一次突破。此前，其已服务迈瑞医疗、联影医疗等企业。

生物医药企业对洁净标准、安全管理、设备运维有更专业的要求，这类客户一旦建立合作，粘性通常较高。

从行业趋势看，物企正越来越向互联网高科技、高端制造、生物医药等新质生产力头部企业靠拢。这类客户支付能力较强，也能倒逼物企提升专业壁垒。

这种客户结构变化，在卓越商企服务刚交出的中报里也有体现：报告期内，战略客户贡献收入约6.25亿元，同比增长23.1%。

截至2026年6月30日，卓越商企服务在管面积约8309万平方米，同比增长11.9%，其中第三方在管面积占比65.1%。

规模还在增，收入还在涨，但利润端却被应收账款和财务担保减值拖住了。

物管服务是主引擎

今年上半年，卓越商企服务实现营收约20.99亿元，同比增长5.2%；期内录得毛利约3.91亿元，同比增长8.6%，毛利率从2025年同期的18.1%升至18.6%；但溢利约1.11亿元，同比下降31.4%。

收入结构上，物管仍是绝对基本盘，但增值服务短期承压。

其中，物业管理服务收入约19.28亿元，同比增长7.1%，占总收入约91.8%；增值服务收入约1.72亿元，同比下降12.4%，占总收入约8.2%。

物业管理服务中，商务物业收入13.56亿元，占基础物业管理服务收入的70.4%，占总收入64.5%。其中，第三方物业开发商贡献10.30亿元，占商务物业的53.5%。

另外，公共及工业物业收入2.03亿元，住宅物业收入3.69亿元。

增值服务收入中，物业销售收入约

1921万元，2025年同期约1212万元。

卓越商企服务解释，增值服务收入下降，主要因为企业增值服务和供应链代运营服务收入减少。

不过，

增值服务盈利能力提振亮眼。

从毛利看，基础物业管理服务

贡献约3.39亿元，毛利率17.6%，同比微升0.1个百分点；增值服务毛利约5283万元，毛利率约为30.7%，同比上升7.5个百分点。

增值服务毛利率上升，与卓越商企服务持续聚焦高毛利、高回报项目，并退出经营风险高、低毛利且回款弱的业务有关。

第三方外拓是最扎实部分

从业务规模看，卓越商企服务仍在扩张。

截至

2026年6月30日，其合约面积约8910万平方米，较2025年同期增长约8.0%；在管面积约8309万平方米，较2025年同期增长约11.9%。

规模保持扩张节奏，期内新签面积

953.1万平方米，终止面积470.4万平方米。

其中，来自第三方在管物业面积占比达65.1%，一线及新一线城市在管面积占比75.3%，大湾区和长三角合计占比69.6%。

期内，其新拓第三方项目物业合同总合同额约11.68亿元，年化合同额约3.98亿元。

更能说明外拓质量的是收入数据。

报告期内，第三方自拓基础物业收入达

10.9亿元，同比增长16.7%；第三方自拓基础物业毛利约0.92亿元，同比增长14.5%。

在互联网、高端制造等高价值赛道，

其新增了3个10万平方米以上的头部互联网企业总部项目、1个国家级实验室、2个半导体生产制造园区，并在消费、医药生物、游戏、公建等方向接连获取标杆项目。战略客户收入达到6.25亿元，同比增长23.1%。

从这些数字看，

卓越商企服务的市场拿单能力还是很强。

减值损失是主要变量

收入在涨，毛利也在涨，规模在扩张，利润为什么跌？直接原因是减值损失大幅增加。

报告期内，卓越商企服务应收款项、合约资产及已发出财务担保的减值损失合计约1.13亿元，2025年同期仅约3108万元。

其中，应收账款计提信用减值损失约8755万元，北京环球的财务担保负债计提约1694万元。

此外，出售贵州在行32%股权产生投资损失约394万元。所得税费用约3789万元，同比下降29.5%，部分对冲了利润降幅。

截至2026年6月30日，卓越商企服务贸易及其他应收款净额约20.62亿元，较2025年末增加约1.39亿元。

同期，贸易应收款总额约21.46亿元，其中亏损拨备约5.10亿元。应收关联方贸易款约7.78亿元，与2025年末的7.81亿元相比变化不大。

卓越商企服务表示，将继续与关联方沟通推动回款。

现金流面上，卓越商企服务仍然稳健。

截至2026年6月30日，现金及现金等价物约11.92亿元，较2025年末增长7.9%；资产负债率29.9%，与2025年末的29.7%基本持平。

应收账款回收和担保风险能否改善，将直接影响后续利润修复的节奏。

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