0.0265%：中信的“轻触”，郭英成的“重注”

0.0265%。

信置悦和不动产管理（北京）有限公司，穿透三层，指向中信集团。同一家合伙企业里，佳兆业关联方广州市业方投资发展有限公司出资99.9735%。

（图源：天眼查公开数据）

一家央企关联方，以0.0265%的出资，进入广州石溪村一个198亿元的旧改项目。

2026年9月10日，广州信置石溪城市更新合伙企业（有限合伙）完成工商注册，出资额约3.8亿元。注册地址是海珠区石溪冲边街15号之三。中信城开（广州）投资有限公司的注册地址，也是石溪冲边街15号之三。十三天前，这家公司还叫“中信城开珠海投资有限公司”。

9月21日，中房报记者走访石溪村。更新改造展厅里只有一名工作人员在前台值守，墙上显眼位置挂着佳兆业集团、红八方两家合作企业的标识，“与往日无异”。村里的交通干道和联社办公楼等显眼位置，均未张贴改造文件和拆迁宣传标语。联社办公楼前的公告栏里，最近贴的是垃圾分类。

环岛路石溪段，临时绕行路上车流不断，往东500米已通车，往西100米还是断的。断的那100米，卡在一块2004年公开拍卖的地块上。置换方案至今没有下文。

一个“退出类”项目的时间窗

石溪村旧改改造范围总用地面积101.44公顷，规划总计容建筑面积284.45万平方米。改造主体是石溪经济联合社，实施主体是广东佳红房地产开发有限公司。佳兆业集团（深圳）有限公司持股55%，广州红八方城市更新有限公司持股45%。2020年底，广东佳红以89.87%的同意率中标成为改造合作企业。

（俯瞰石溪村，图源：资料图）

2021年末，佳兆业集团出现流动性危机。中房报报道称，受此影响，“该村至今未有征拆等实质性改造行为”。石溪经济联合社曾在2021年11月发布的《告知书》中表示，佳红公司“一直信守承诺，严格履行相关合同、协议”，该《告知书》同时提到，佳兆业集团“三条红线”评估全部达标，但受房地产大环境等多重不利因素影响，出现了流动性问题。直到2025年9月26日，《广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案（不含拆补方案）》获批复。

2026年5月，广州市城中村改造建设指挥部办公室印发《穗建更新〔2026〕265号》文件。文件划了两条线：“2026年1月21日前，未完成改造方案审批的旧模式项目，将无法再办理集体土地转国有手续”；“方案已获批的项目，2026年8月底前完成解约；没有达成一致的，12月底前启动司法程序”。文件主旨是“清退旧开发商”，推动旧改转向“政府主导、依法征收、净地出让”。

石溪村方案在2025年9月26日获批，属于“已获批”那一类。但获批不等于豁免。文件要求各区建立退出项目台账，推动村集体与企业谈判解约，谈不拢的走仲裁或诉讼。

八个多月的窗口。中信系关联方以0.0265%的出资参与项目，落在政策时间表的适用范围内。

中信系的两次参与

中信系与佳兆业的合作，从2015年就开始了。

2015年，深圳房源被锁定触发汇丰银行贷款违约，佳兆业成为内地首家美元债违约的房企。中信银行联合信托公司提供了约300亿元资金用于债务置换。那次重组后，郭英成的持股比例没有被大幅稀释，佳兆业恢复了经营，2020年合约销售做到1068.96亿元。

2021年末，佳兆业第二次出险。锦恒财富理财产品兑付逾期，随后美元债未偿还、境内债违约、交叉违约。2022年4月，佳兆业停牌。

这一次中信系的参与方式变了。2015年是直接注资，2026年是0.0265%的轻触式参与。2025年8月，佳兆业与中信城开就深圳福田佳园项目签署战略合作协议，双方以“共同管理”模式推进项目二期建设。石溪旧改的合作模式，与佳园项目的“共同管理”路径一脉相承。

中房报将中信城开描述为“操盘主体”，但中信城开相关人士的回应是“暂无更多信息可披露”。佳兆业方面说“与中信系为战略合作伙伴，双方有多个大型合作项目同步开发建设”。中房报还报道，“据业内人士透露，就石溪村改造事宜，中信城开相关负责人已在近期与海珠区政府进行了磋商。”

2015年的中信银行是债权人，2026年的中信城开是合作方。

石溪旧改198.18亿元的成本，佳兆业需要外部资金的参与。

一张报表的两个截面

佳兆业2025年的报表，有两个截面。

一个截面是重组后的修复面。2025年9月15日，境外债务重组所有条件达成，削减约86亿美元债务，确认重组收益853.74亿元。全年溢利523.26亿元，公司拥有人应占溢利525.55亿元，净资产从负值扭转为正194.5亿元，资产负债率从117%降至89%。

另一个截面是经营端的真实面。把853.74亿元重组收益从523.26亿元溢利中剥离，2025年营业收入95.00亿元，同比下降17.8%。全年合约销售55.44亿元，2024年是67.57亿元，同比减少62.1%。

2025年上半年的数据，提供了一个更贴近石溪旧改推进节奏的观察窗口。根据佳兆业2025年中期业绩公告，截至2025年6月30日，现金及银行结余（剔除受限制银行结余及现金）约7.49亿元，较2024年末的6.98亿元略有回升。短期借款约1192.52亿元，较2024年末的1180.78亿元有所增加。现金短债比0.01。资产负债率（剔除合同负债）123.2%，较2024年末的117.2%上升约6.0个百分点。总借款约1337.39亿元，其中约1192.52亿元须按要求或于一年内偿还。

2026年中期数据进一步收窄了观察窗口。截至2026年6月30日，现金及银行结余约3.72亿元，较2025年末的5.44亿元进一步下降。短期借款约353.26亿元。总借款约845.29亿元。约293.28亿元借款已违约或交叉违约。上半年利息开支总额约50.45亿元。

把三期数据放在一起看，一个趋势变得清晰：现金短债比在2024年中期、2024年末、2025年中期均为0.01。短期借款从1176.04亿元升至1192.52亿元，2026年中期降至353.26亿元，主要是债务重组后部分借款转为新票据和强制可转债，并非偿债所致。现金及银行结余从7.46亿元降至3.72亿元。资产负债率从104.8%升至123.2%。债务重组解决的是“欠的钱怎么还”。经营端的现金流入，在重组完成前就已经在持续收窄。

石溪旧改198.18亿元的成本，需要外部资金的参与。

郭英成持股比例的三次变化

郭英成的持股比例，经历了三次变化。

2015年债务重组后，他的持股比例没有被大幅稀释，控制权得以保留。

2023年至2025年境外债重组，方案包含本金上限68.92亿美元的强制可转换债券，至多转换约130.16亿股新股份。佳兆业重组前总股本70.15亿股。强制可转债全额转换假设下，郭英成持股从25.54%降至8.04%。

（上图人物佳兆业集团创始人、董事局主席郭英成，图源：资料图）

2024年5月20日，郭英成获委任为董事会主席及提名委员会主席，廖传强同日获委任为行政总裁，郭晓群担任执行董事兼联席总裁。郭英成、郭晓群、廖传强三人分别担任董事会主席、执行董事兼联席总裁、行政总裁。郭英成的持股比例从25.54%降至8.04%，他在公司治理层面的影响力随之发生变化。

25.54%到8.04%，一条下行曲线。

石溪旧改的0.0265%不同。它不是郭英成个人持股的减少，是项目公司层面的参与安排。佳兆业关联方持有信置石溪99.9735%的出资，中信系关联方持有0.0265%。出资比例上佳兆业占绝对优势。

但有限合伙企业的治理逻辑不完全按出资比例运行。信置悦和不动产管理（北京）有限公司是信置私募基金管理（北京）有限公司的全资子公司，工商登记类型为“有限责任公司（法人独资）”。在有限合伙企业中，普通合伙人（GP）即使出资比例极低，仍可掌握执行事务权。公开信息未披露信置石溪的GP/LP结构。如果信置悦和担任GP，0.0265%的出资对应的将是项目层面的执行事务权。如果信置悦和仅为LP，0.0265%则更接近于一个信用标记。两种情况下的权责差异，取决于合伙协议的具体条款。公开信息尚无法确认。

政策窗口与时间压力

2026年5月，广州市城中村改造建设指挥部办公室印发《穗建更新〔2026〕265号》文件。两条时间线：“2026年1月21日前，未完成改造方案审批的旧模式项目，将无法再办理集体土地转国有手续”；“方案已获批的项目，2026年8月底前完成解约；没有达成一致的，12月底前启动司法程序”。

石溪村方案2025年9月26日获批，属于“已获批”。文件要求各区建立退出项目台账，推动村集体与企业谈判解约。

对佳兆业来说，方案获批保住了做下去的名义资格。但项目被纳入清退时间表的适用范围。

2026年8月底前完成解约的期限已经过去。下一个节点是12月底前启动司法程序。

环岛路的那100米

海珠环岛路从琶洲到白鹅潭，在石溪段是断的。2026年1月，临时绕行路开通，周边数万居民东行绕行距离从约1.6公里缩短到约500米。规划主路还有约100米的“卡脖子”路段没打通。

这100米卡在“大干围1号地块”。据中新网2026年1月报道，相关企业2004年通过公开拍卖取得产权，后因环岛路规划将该地块分割为三部分。企业主张“土地置换安置补偿+自主改造”，未收到具体置换方案。截至发稿，相关方未就此公开回应。环岛路闭环，取决于石溪旧改。

信置私募基金管理（北京）有限公司管理的资金规模超过100亿元。信置石溪的注册，意味着这笔资金找到了一个出口。

0.0265%的出资比例在项目中的实际作用，取决于合伙协议的具体约定。中信系关联方后续是否承担实质性推进角色，公开信息里没有答案。信置石溪注册在石溪冲边街15号之三，中信城开（广州）的注册地址也在石溪冲边街15号之三。两个主体在同一个地址办公。

中信的人已经在村里了。石溪旧改展厅里，前台工作人员仍在值守。

展厅之外

石溪村2009年递交改造申请。2020年底，广东佳红以89.87%的同意率中标。2021年末，佳兆业出险。2025年9月，方案获批。2026年8月，中信城开更名迁址。2026年9月，信置石溪注册。

郭英成从25.54%降到8.04%。石溪村从2009年递交改造申请到2025年方案获批，中间经历了纳入城市更新计划、片区策划方案审议通过等多个节点。

石溪村更新改造展厅里，前台工作人员仍在值守。展板上198.18亿元的数字边角卷起。联社办公楼前的公告栏，最近贴的是垃圾分类。村里的交通干道和联社办公楼等显眼位置，均未张贴改造文件和拆迁宣传标语。

那面墙上，佳兆业和红八方的标识还在。中信城开（广州）的注册地址在石溪冲边街15号之三，信置石溪的注册地址也在石溪冲边街15号之三。两个主体在同一个地址办公。截至发稿，信置石溪的工商登记信息中，尚未出现中信方人员担任法定代表人、董事或监事的记录。