北京
9月前三周北京新房13张预售证货值391亿
2026年9月24日，北京新房市场交出前三周成绩单，13张预售证、4458套房源、货值391.58亿元。房企赶在8月28日现房销售新规落地前集中拿证铺货。这波供货节奏，比往常月份密了不少。
先拆数字，13张证对应4458套，平均每张证三百多套。391.58亿货值摊下来，单套约八百多万，说明这批新盘以改善和大户型为主。刚需小户在这个窗口里不算多。
现房销售新规是这波冲刺的关键。8月28日之后拿地或上市的项目，现房销售比例要上调，开发商想抢在节点前把期房证拿了。所以九月前三周证发得密，是政策窗口催出来的。
上周新房网签818套，环比降了6.73%。证发得多，成交反而小步回落，说明买家挑得仔细。市场不缺房，缺的是愿意现在下单的人。
二手这边另一番景象，上周网签4257套，环比涨了19.55%。一二手一冷一热，买卖双方心思不一样。二手占全市住宅成交八成以上，这个结构持续一阵了。
我把一二手放一起看，发现刚需和改善在分流。二手价格回落后，不少刚改用更低总价解决自住。新房这边挂着现房销售的新规，买家反而多了一层观望。
房企赶证这件事，对买房人其实是利好。供应集中，选择多，开发商定价也得克制。过去那种拿地就涨价的逻辑，在这批证里看不太到了。
现房销售新规长期会改变玩法。期房比例降，买家收房风险小，但开发商资金占用大，小房企会难受。大房企资金厚，反而更稳。
9月还有一周，预售证估计还会再发几张。前三周已经391亿货值，全月冲500亿不是难事。不过货值高不代表卖得快，去化才是真考验。
供应集中对刚需是机会。过去好户型要靠抢，现在同板块好几张证一起发，挑的余地大。建议把几张证对应的地块放一起比，别只盯单一项目。
也有人担心证发太多后面砸盘。我的看法是，这批证多为改善盘，总价不低，和刚需二手不算直接打架。真要影响价格，还是看二手那边的走势。
现房销售新规落地后，买房人收房更有底。期房比例降，烂尾和交付不符的风险小了。这条对普通家庭比短期涨跌更实在。
9月这波供货，节奏快但不乱。房企赶的是政策窗口，不是盲目推货。买家反而可以慢一点，等更多证出来再横向比。
我说句实话，现在买房不用慌。证多、房多、二手也多，挑空间比前两年大。关键看自己通勤和预算，别被单周数据带着情绪走。
价格要稳住，关键看四季度成交能不能接住。我个人觉得，挂牌和成交的博弈还要拉锯一阵。等现房销售新规真正铺开，市场才会给出更清楚的答案。
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