透视丨‌‌‌佳明集团24.45亿港元卖数据中心还债：买家从贝恩传闻到落定亚马逊

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9月18日盘后‌，佳明集团控股（01271.HK）公告，把香港新界粉岭两个在建的数据中心卖给‌亚马逊‌。

这趟出售并非临时起意。过去一年多，佳明一直在为这两个项目找买家，市场一度盛传接盘的是贝恩资本。谈判几经延期，最终在协议上签字的是亚马逊，而且它本就已经是其中一个项目的占用人。

对佳明来说，这笔交易的用途很明确：‌还债‌。

两个还没建完的数据中心

买方是Amazon Data Services Hong Kong Limited，亚马逊云业务AWS在香港的运营主体；卖方是佳明两间间接全资附属公司悦基发展和金达富。

两个项目合称iTech Tower 3，是2022年底动工的新建数据中心园区，分别叫iTech 3.1和iTech 3.2，位于粉岭安居街3号和安乐村安全街8号。地块为佳明2020年购入，面积约17,900和19,100平方呎，后通过换地改为数据中心用途，地价已缴清。

按2023/24年报，两栋楼合计总楼面面积约18.6万平方呎。佳明数据中心品牌官网的资料显示，园区板到板层高超过5米、楼板承重12kPa，按Tier IV ready标准建设。两栋楼位置紧邻，技术上设计为一体运行，交割也分先后：3.2的交割以3.1完成为前提，3.1不依赖3.2。

进度上，3.1的机电安装和内部装修在2025年下半年进行，计划2025年第四季起分期交付，首两期已于2025年12月交付亚马逊作为现占用人并产生租金，余下工程继续；3.2地基已完成、上盖在建，计划2026年中起分期完工，目前没有租金。

价格分两层。项目交付时，亚马逊支付‌最低总代价21.79亿港元‌；交付后指定的装修和建设工程完成、条件满足，再付最多2.66亿港元。两者相加，‌最高总代价24.45亿港元‌。

这2.66亿并不稳妥。公告写明，它与佳明要继续完成的工程绑定，部分付款节点还要看第三方的完工和审批，拿不到、少拿都有可能。

定价更能反映卖家的处境。独立估值师莱坊假设两个项目全部落成，在2026年8月31日给出的初步估值是26.92亿港元。佳明董事会测算，21.79亿的最低总代价，比落成估值低约19%；即便2.66亿全部付清，仍低约9.2%。协议设定的初始目标交割日是2027年2月26日。

账上现金只剩2430万

佳明不得不卖。

这家1995年创立、2013年在港上市的公司，主业是建筑施工、物业租赁和物业发展，2007年就开始做高端数据中心，此前在荃湾、葵涌已有iTech Tower和iTech Tower 2两座出租。

但2025/26财年的报表已经很紧。年报显示，截至2026年3月31日，集团全年净亏损3.495亿港元，净流动负债45.92亿港元；‌一年内到期或需随时偿还的银行及其他贷款有54.01亿港元，而现金和银行结余只有2430万港元‌。公司对持续经营能力的判断，要靠一揽子自救措施支撑，卖掉粉岭两个项目，正是这些措施之一。

存量数据中心的租金也在退。2025/26财年，iTech Tower 1和2的租赁收益按年减少17.4%，至2.265亿港元，公司解释是一项数据中心租约在年内届满。

按照贷款协议，这次出售拿到的钱要优先还债。佳明在大新银行、大华银行香港分行、恒生银行和Dragons 225 Limited名下的贷款，预计交割时未偿余额约21.68亿港元，2028年1月到期。若2.66亿额外款落空，扣除约定扣减和费用后到手约20.81亿港元，比待还贷款还少约8710万；公司在公告里说，届时会考虑继续处置其他资产。只有额外款全额到账，还债后才剩约1.54亿港元作营运资金。

账面那笔巨额亏损由此而来。佳明预计，在拿不到额外款的情况下，这次出售将确认约‌10.88亿港元的未经审计亏损‌。两个项目在2026年3月31日审计报表上的账面值合计约32.66亿港元，最低售价21.79亿，差额就是亏损来源。公司特意说明，这笔亏损主要是售价低于历史账面值，并不是交割时要单独掏出去的现金。

买家一度被传是贝恩

佳明找买家的过程，本身就是一条起伏的线。

根据2024/25年报，2025年6月19日，集团收到一名潜在买家的非约束性意向函，对方拟收购iTech 3.1、3.2控股公司的全部权益，已经启动尽职调查。当年9月22日签署的指示性条款书，范围一度扩大。按这份港交所公告，集团当时打算打包出售旗下全部四个数据中心项目，含荃湾、葵涌两座已运营的iTech Tower 1、2，总潜在代价52.5亿港元，其中WPHL初始代价40.5亿、伟丰置业最高12亿，均可调整。买家就此获得90个日历日的独家期，至2025年12月21日届满。

这名买家是谁，公告没有点名。当时有媒体援引消息称，背后是‌贝恩资本‌。这家美国投资机构管理规模约2200亿美元，2018年起投资、并一度控股数据中心运营商秦淮数据。贝恩方面对相关传闻不予置评。

后续的官方公告，呈现的是谈判不断延期、却始终没有落定。独家期2025年12月届满后，2026年1月6日佳明再签独家权利协议和意向书；据2025/26年报，相关安排在到期前多次延期，2026年6月15日又延了一次，最新到期日为2026年8月3日。这个日期过后，早期买家仍未签下最终协议。直到一个多月后的9月18日，协议上的名字换成了亚马逊，出售范围也回到3.1、3.2两个在建项目，最高代价24.45亿港元，已运营的iTech Tower 1、2并未纳入。

贝恩在同一时期的动作，提供了另一种背景。贝恩官网显示，2026年1月16日，其已完成以40亿美元将WinTriX DC Group（原秦淮数据）中国区业务出售给深圳东阳光实业牵头的财团；2026年3月，又有媒体报道贝恩拟出售海外平台Bridge Data Centres最高70%股权，花旗和摩根大通担任顾问。也就是说，当佳明的出售还在推进时，贝恩在数据中心资产上更多是处置和变现，而非在香港接手新项目。个中是否直接相关，没有官方说法。

亚马逊本就占着一个项目

最终接盘的亚马逊，其实早已在场内。佳明董事会提到，‌亚马逊是iTech 3.1的现占用人‌，公司若想把这个项目卖给第三方，需要它同意。

亚马逊看中的是时间。公司在2026年二季度财报电话会上披露，AWS订单积压已达4960亿美元；管理层把全年资本开支指引上调至2200亿美元，资金主要投向数据中心和AI基础设施。首席执行官安迪·贾西说，数据中心土建要提前约两年完成，之后才能上架服务器、产生收入，机房建成后可连续运营30年以上。二季度AWS收入422亿美元，同比增长37%。

香港的约束让自建更慢。这座城市的数据中心用地和电力长期紧张，拿地、审批、通电都要时间；AWS香港区域2019年就已启用，设三个可用区，金融机构是主要客户群，公司今年还在推进香港首座以再生水冷却的数据中心。买下一个部分已投产、其余在建的项目，省去的正是最耗时的前期环节。

为增加交易确定性，佳明创始人、控股股东陈鸿明及其全资持有的Chan HM Company Limited，合计持股约64.89%，已向买方出具不可撤销承诺，将在股东特别大会上对出售议案投赞成票，会前不处置这些股份。交易通函预计9月30日或之前寄发。

交易并非没有变数。出售构成非常重大出售事项，须经股东特别大会批准；交割还以消防、危险品牌照、占用许可证等证照取得，现有抵押解除，以及贷款行签署暂不采取强制执行行动的Standstill协议为前提。公告明确，任一物业的出售都可能无法进行。

市场的反应也短。消息公布后的首个交易日9月21日，佳明收盘报0.405港元、较前收0.29上涨39.66%，盘中最高触及0.48港元。第二天股价就回吐，9月22日收盘0.35港元、跌13.58%，9月23日继续收于0.35港元，9月24日盘中进一步走低。

若2.66亿额外款最终落空，即便交易顺利交割，卖项目的钱仍不足以覆盖贷款，佳明还得继续找资产变现。