实地调查：藏隐患！小区地下车库私自加建储物间

来源：滚动播报

（来源：天津日报）

记者｜韩爱青 文/摄

红桥区西于庄街翠溪园社区竹山雅苑小区地下车库加建了40多间储物间，消防安全隐患令居民担忧。记者调查发现，类似现象在津南区、滨海新区也有出现。地下车库产权归开发商，是否就能随意搭建？

竹山雅苑小区地下车库加建的储物间。

居民反映：

地下车库建起40多间房

小区居民张先生介绍，竹山雅苑小区大概在2020年交付使用。起初，地下车库只用于停车，从2022年开始，车库空余位置陆续盖起小房子，作为储物间向业主出售，有的业主购买后又转租出去。“最近这种情况愈演愈烈，现在已经盖了40多间小房子。”这些小房子都接了电，有的当杂物间存放物品，有的用来给电动自行车、电动三轮车充电。还有业主说，他们附近的小房子，有人当作工坊用，在里面加工机件，噪音很大。

“这些小房子在买房时的规划图纸里并没有，属于后期加建，也没有任何规划审批手续。不管建在地上还是地下，就是违法建筑。”张先生认为，地下车库建储物间存在安全隐患，一旦发生火灾，地下空间局限性会造成施救困难，火势会向上蔓延至地上各家各户，希望有关部门尽快治理。

张先生此前曾向红桥区消防救援局反映过这些小房子存在的消防隐患。该局回复他：已联合社区，组织红桥区住房和建设委员会、天津市规划和自然资源局红桥分局、红桥区市场监督管理局召开吹哨会研判。经研究，违建认定及处置属住建、规划、市场监管部门职责，相关问题已移交主管部门处置，但至今他也没有见到处置结果。“这个问题到底该由哪个部门去管呢？”张先生感到困惑。

记者探访：

车库边角地带建起储物间

记者在现场看到，地下车库边角地带建设了多个储物间，样式统一，有的安装了防盗门。储物间门前有不小的空间，存放着自行车和电动自行车，还有两处摆放着乒乓球台。现场未听到加工的声音。

记者采访时恰好遇到业主杨女士来地下车库取车。她表示，储物间用途不明，存放物品也无从得知，“万一起火，地库都是汽车，安全隐患太大。如果是规划初期就建设储物间，会有一定的消防标准，验收时也会把关，后期在没有任何审批监管的情况下加建，不安全。”她所说的，也是目前小区部分业主担忧的问题。

部门回应：

会商研判 核心定性需上级明确

记者联系了属地西于庄街道办事处。相关负责人介绍，该地下车库产权归属开发商，委托物业公司实施日常管理。街道联合消防救援部门开展现场排查，整体未发现占用消防通道、遮挡消防设施等普遍性消防安全隐患，现场排查发现个别点位存在消防问题，目前已督促推进整改。

为找准问题症结，该街组织红桥区住房和建设委员会、城市管理委员会、消防救援局、天津市规划和自然资源局红桥分局等多部门召开专题吹哨报到会，实地踏勘、会商研判处置路径。经各职能部门共同研究，目前暂未找到直接可适用的明确执法依据。针对是否构成私搭乱建、能否按违法建设处置的核心定性问题，需由区城市管理委员会向上级主管部门请示明确认定意见，方可依规开展后续处置工作。

西于庄街综合执法大队负责人进一步解释，竹山雅苑小区在交付时，因为房价下调等问题，开发商建设了少量储物间，赠送给部分业主20年使用权。随后，物业开始管理地下车库，又集中建设了一部分储物间，以20年租期对外出租。还有一些储物间，是业主交纳费用，委托物业公司代为建设的，导致数量增加到40多个。接到业主反映后，他们多次实地检查，没有发现用来当作工坊使用的，大部分是储物，但也有个别业主给储物间安装了空调。这些储物间并未占据车位。

对于这些小房子的执法问题，该负责人表示，他们多次研究，此前吹哨报到会倾向于按照违法建设来处理。但违法建设通常针对公共空间，地下车库产权属于开发商，开发商持有整个地下车库的产权证，是一个大证。该负责人打了个比方，这就像商场内部经营要打隔断、建一个个小店面。对于内部空间，一般执法主要看装饰装修是否合规、是否破坏承重结构。这些储物间没有破坏承重结构。此前安全检查中，只发现其中一处储物间墙体材料不符合消防标准，已要求拆除。目前我市多个小区存在类似问题，但执法存在困难，因为没有具体法条可直接适用。作为物业的管理部门，红桥区住房建设委此前也在吹哨报到会上表示，地下车库不是物业公司的服务范围，其帮开发商代管地下车库，纯属商业行为，他们难以约束。

焦点追问：

产权归开发商 就能随意建设吗？

张先生反映的情况并非个例。记者了解到，津南区财信河西府小区地下停车场搭建出60多个储物间，滨海新区玖熙苑小区地下车库也曾建设储物间。地下车库加建储物间，正在成为部分小区居民反映集中的共性问题。

值得注意的是，这些储物间往往没有在原有规划图纸中体现，也未见公开的规划审批信息。居民担忧的，不仅是空间被改变，更是消防安全、建筑安全、产权纠纷等一系列风险。

地下车库不属于小区公共部分，产权归开发商，那么开发商或物业是否可以随意加建储物间？天津大学法学院教授刘海安认为，产权归属与建设审批是两个概念，权利人拥有不动产产权，但产权的行使必须建立在合法合规的基础上，建设规划审批是权利人改造不动产的必要前提。车库产权即便属于开发商，改变规划用途、增设建筑物仍须依法办理建设工程规划许可证；未取得许可擅自建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门处理。地下车库封闭、施救难，擅自加建、私拉电线、堆放可燃物或用于电动自行车充电，会明显增加火灾风险。产权交易方面，没有规划许可和合法产权登记的储物间，长租、转租难获法律保障，租用者可能面临合同无效、被责令拆除等风险。

刘海安认为，群众反映集中、多个小区出现，说明地下车库加建储物间这件事已成规模，而且存在安全隐患，不容小觑。当前，问题卡在“定性”环节——上级部门未能提供该事件的定性，因而“找不到执法依据”，但这不能成为久拖不决的理由。城市地下空间不是法外之地，产权归属不是违法建设的“挡箭牌”。面对这一共性问题，相关部门应尽快研究并推进解决方案，从制度层面出台相关执法指引予以约束，明确地下空间加建、改建的审批条件、认定标准、监管职责和处罚依据。同时，厘清规划、住建、城管、消防、市场监管等部门的职责。