贾云峰 刘磊：用文商旅逻辑重塑城市更新收入模型

讨论城市更新，首先要防止概念泛化。城市更新统括老旧小区改造、市政管网升级、历史街区保护、产业园区提级、商圈再造、滨水空间提升、工业遗存活化等各类事务。上述事务的社会目标不同、付费机制不同、风险分配不同，若不加区分地套用同一套策划、融资和考核逻辑，必然导致该市场的项目被行政化、该公益的项目被商业化。

本文所讨论对象为经营性城市更新项目，该类项目以存量空间改造、业态重构与长期资产运营为核心手段，依靠租金、消费、服务、特许经营权及资产增值等市场化收入回收投资，并在全生命周期内实现收支平衡、还本付息与合理收益。下文重点论述经营性城市更新项目在实操过程中存在的问题以及如何用文商旅逻辑来重塑城市更新收入模型。

一、经营性城市更新要有收入模型

近期，《城市更新项目贷款管理办法（试行）》出台，将“具备充足的经营性收入，能够覆盖贷款本息”“借款人为市场化运营主体”列为贷款准入硬条件，同时要求项目纳入城市更新规划与项目库、编制实施方案与可研、明确实施主体并满足项目整体性。

这标志着经营性更新已从“政府点项目、平台拿贷款、施工方做工程”转向“项目自身现金流决定融资可行性”。银行审贷不再因项目入库或列入计划而放松审查，资金用途亦被严格限定，不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于按规定应由财政资金保障的事项。公益性较强项目应更多依靠财政、专项债等工具，经营性项目则必须以自身现金覆盖债务。

算账的核心不是传统工程概算平衡，而是全生命周期自由现金流平衡。收入端应分项核验商业租金、提成分成、停车收费、广告与空间授权、活动票务、物业与能源服务、产业服务、数据会员等；成本端要全口径计入招商、运营、营销、数字化、商户更迭、物业老化与再改造准备金。还债安排应与竣工、招商、运营的实际节奏匹配，并测算经营净现金流对利息与本金的覆盖倍数。由此可见，经营性更新第一性原理是盈利，运营前置至关重要，算不平账的项目不应急于开工。

二、经营性城市更新面临两大问题

（一）人员结构单一，难以覆盖项目整个周期

目前，操盘城市更新项目的主要有三类人员：一是城市规划、建筑专家，长于用地、风貌、交通与规范，对消费动线、活动设计等经营变量不敏感，常形成“图纸很美、运营很苦”的困境。二是地产转型专家，熟悉拿地、建房、销售的高周转逻辑，惯用售楼思维做街区，重开盘招商、轻长期换租，重样板形象、轻日常内容，在缺少可售住宅的更新项目中，其组织能力与长周期资产经营匹配度不高。三是文旅转型专家，擅讲故事、造节庆、引打卡，但若只解决“有人来”而不解决“来了花钱、商户赚钱、债务可还”，便只剩流量外壳。

经营性更新需要统筹城市研究、商业资产、旅游运营、文化内容、金融财务的复合型总策划，单科专家可解决子问题，却无法生成整体方案。

（二）运营责任后置，缺少对收益结果的承诺

现有“体检—规划—设计—建设—招商—运营”把运营置于末端，而经营性项目最大不确定性恰在后段，消费偏好、商户组合、竞品与政策变化都会倒逼空间重估。

空间决定论认为“改好环境产业自然来”，实践中大量街区外观提升后仍冷清，缺的是内容频率与客群转化。工程概算论以财政可承受倒推改造清单，忽视经营概算优先；地产开发论沿用拿地销售直觉，与贷款新规及REITs退出所要求的长期稳定运营错位。上述惯性共同导致项目“有空间无内容、有招商无客流、有活动无现金”。

综上，常规的城市更新方法已经无法满足新时代城市更新的需要，必须引入外界更高视角审视城市更新内部问题，方能找到破局路径。在实践中，地方政府一谈更新，首先想到“钱怎么来”，习惯性依赖财政、专项债或平台融资。但从资本市场看，银行有城市更新贷款品种，政策鼓励对风险可控、商业可持续、符合条件的项目采用多元化融资，成熟运营资产还有REITs等退出通道。市场从来不缺资本，缺的是值得资本信赖和看好的项目。一个经过严谨谋划、具备清晰预期收益模型的项目，本身就是最好的融资说明书。有了好的项目谋划和预期收益模型，不愁找不到投资方。

因此，经营性城市更新项目破局关键的不在于四处找钱，而在于重构项目的本身价值与运营逻辑，用更高系统维度破解内部机制僵局。

三、文商旅逻辑如何实现跨界重塑

（一）什么是跨界思维

城市更新往往面临多重矛盾，产权分散与统一开发的冲突、历史保护与现代功能的张力、短期收益与长期价值的权衡、政府意志与市场规律的错位。这些问题在城市规划、土木工程、房地产开发的知识体系内，常常被视为“无解之题”，因为每一方均有其合理的利益诉求，任何折中方案都可能顾此失彼。

跨界思维的方法论启示我们，当一个系统内部的矛盾难以调和时，不妨引入外部更高维度的变量，从而改变问题的定义域。互联网思维、科技创新、文化产业运营、社会治理创新等领域的方法论，恰恰可以为城市更新提供全新的解题路径。

以产权分散问题为例，在传统模式下，需要通过漫长的征收谈判来解决，耗时费力且极易引发社会矛盾。如果引入“共享经济”的运营逻辑，就可以在不改变所有权的前提下，通过使用权的时间切片实现空间的高效利用，白天作为社区活动室，傍晚变为自习空间，周末举办市集活动。

跨界思维的本质是“升维思考、外部求解”，站在更高的系统层级识别问题的本质，运用跨领域的简洁方案加以化解。需要明确，跨界不否定规划、建筑与市政，合规、结构、消防、环保、交通是底座，文商旅是在底座之上叠加内容与经营系统，使空间不仅可阅读，而且可经营、可还债、可增值。

（二）经营性城市更新必须破解三对关系

1、地脉关系

地脉解决项目是否接地气、是否符合本地文化气质与空间基因，主要包括区位脉络、历史层积、产业遗存、族群记忆、方言饮食、非遗民俗、建筑风貌、街巷尺度与滨水山林等空间——文化条件。

地脉不清晰，项目会陷入通用商业化，无论南北、无论古城厂房，皆复制同类网红餐饮、标准夜市与通用文创，短期可开业，长期无识别，客群无忠诚，资产无溢价。地脉工作不是提炼口号，而是把这个地方为什么只能是它自己转译为可空间化、可产品化、可传播的内容资产。

2、人脉关系

人脉解决项目是否有人气、是否同时服务本地居民与外来访客。人脉是双重网络，本地居民将项目作为日常生活、社交、文化与就业场所，外来游客将项目作为目的地，获得差异化体验、过夜消费与二次传播。

只服务游客，易高价化、表演化、空心化；只服务本地，则缺乏增量消费与资产溢价。理想状态是主客共享，本地人重复来，外地人专程来。要把“谁会来、来几次、停留多久、花什么钱、为什么再来的”研究清楚，形成客群——场景矩阵。

3、财脉关系

财脉解决项目是否挣钱、是否形成可偿债可再投的财气，主要涵盖租金、消费、服务、授权、活动、数据、资产增值与REITs退出等。财脉不是单方面提高商户租金，而是通过更精准的客群转化、更长停留、更高复购、更低空置和更丰富的二消，把人气转为稳定净现金流。

只讲地脉不讲财脉，项目易成文化陈列；只讲人脉不讲财脉，项目易成免费景区；只讲财脉不讲地脉、人脉，项目易成无根商业。地脉不清，旅游引流缺少故事；人脉不强，商业转化缺少基数；财脉不稳，文化维护与旅游产品缺少再投入。传统城市更新常把三脉分交不同部门，导致目标离散，文商旅逻辑的作用是以一套对应机制重连三脉。

（三）文商旅逻辑赋能城市更新的三种解法

1、“文”解决地脉问题

“文”的本职是把地脉变成可被用户感知和付费的内容。主要工作包括在地资源普查、历史脉络梳理、非遗与民俗转译、建筑风貌当代利用、口述记忆整理、文化价值定位、IP世界观构建、内容剧本与活动主题设计。它的产出不是一句口号，而是可空间化、可产品化、可传播的文化系统。

国际层面，西班牙毕尔巴鄂曾因钢铁造船业衰落而陷入困境，1997年古根海姆博物馆落成，将城市工业基因与海洋文化转译为钛金属曲面建筑，以当代艺术激活废弃河岸。开馆首年吸引超130万游客，数年内收回公共投资并创造上万就业，形成全球闻名的“毕尔巴鄂效应”。国内层面，顺德大清晖片区用清晖园IP牵引研学会客、非遗展演、老字号与夜游，把风脉、雅脉、颂脉转为商业、古韵、地标三类产品，洛阳里坊区把古都里坊风貌、咖啡运动、非遗商业与居民生活混合，安阳西大街把老商铺旧址转为中医馆、粮行文化转潮流单品，使百年商业文脉成为可消费资产 。

2、“旅”解决人脉问题

“旅”的本职是把文化地脉转成人气人脉，并将本地居民与外来游客统一起来。主要工作包括目的地定位、客源渠道、线路组织、导览体验、节庆活动、夜游产品、研学产品、住宿联动、数字传播、客流管理和周边协同。它的产出不是一次性观光，而是高频次、可过夜、可复游的流量系统。

例如，襄阳古城采用“城市发展合伙人”模式，设3年建设、20年运营，以汉江、古城墙、岘山为背景做实景光影，对179栋楼宇“一栋一策”，保留牛肉面馆和街巷对弈等市井烟火，打造成为了本地人骄傲、外地人心向的生活场。佛山创意园无地铁、无名胜、无商业基因，但用旧厂房做25小时全时段场景，实现日均7万人次、节假日15万人次，90%以上年轻客群。

3、“商”解决财脉问题

“商”的本职是在文化定位与旅游动线确定时同步设计收益点。主要工作包括业态组合、主力店与小微主理人结构、租赁模型、提成分成、活动商业转化、会员与数据运营、供应链、夜间经济、线上线下零售、产业服务和资产管理。它的产出不是满铺开业，而是长期净现金流。

例如，山西临汾哪吒传奇景区原为尧都古城，占地346亩，仅用28天改造即开业。项目打破“先建设后招商”惯性，以运营前置统筹设计，采用对赌的经营模式承诺结果，门票定价80元三天通玩，开业187天门票收入突破8000万元，单日客流超10万，运营数据远超迪士尼、欢乐谷等知名主题乐园。项目以“门票+二消+活动”复合收益验证经营性更新“算清账再开工”的必要性。

综上，经营性城市更新项目可通过文、旅、商三套能力形成闭环：文提供差异，旅放大客流，商实现收入，收入反哺文化内容与空间维护，再提升旅游口碑与资产估值，最终通过贷款偿还或REITs实现资本循环。结构模式如下：

图： 文商旅逻辑重塑城市更新模式

需要注意的是，文商旅逻辑并非毫无风险。第一是文化过度表演化，把地脉做成NPC布景，忽视居民真实生活与遗产保护底线。第二是旅游过度流量化，以低价、网红和过度夜经济扰动社区，导致本地人流失、外来人一次性消费。第三是商业过度金融化，以高保底租金压垮商户，以分成名义转移运营责任，以会员预付费替代经营现金流。第四是三脉脱节，文化做文本、旅游做活动、商业做招商，三者契约分离、指标分离、责任分离，仍属传统拼盘。因此，在实际操作过程中，只有三项同时成立，才算文商旅闭环。

文商旅逻辑做城市更新是对地脉、人脉、财脉的系统思考，文提供差异，解决项目接地气，旅提供客流，解决项目有人气，商提供收入，解决项目有财气。相对于单一规划思维、单一地产思维、单一工程思维与单一活动思维，文商旅逻辑因同时处理文化识别、流量组织、商业转化与金融循环，能够在项目谋划阶段即确定可算账、可还债、可持续的整机方案。

对地方政府而言，要把城市更新项目思维从“钱怎么来”扭转为“项目如何值得投”，用好的谋划吸引资本而非追逐资本。

我们坚信，新时代经营性城市更新项目的竞争，终将属于能够以文商旅一体化破解地脉、人脉、财脉的系统性操盘者。