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最近后台好多粉丝问老杨：毓翠这个盘能不能买？

喷水池核心、出门地铁、百年名校，听着挺心动。但容积率5.8、全东西朝向、四面临路，又有点犹豫。到底值不值得买？

这个盘，怎么说呢，就像你相亲碰到一个姑娘，家境好、工作稳、长得也周正，但就是哪儿哪儿都差点意思。说她不好吧，条件摆在那儿。说她好吧，你又总觉得心里不踏实。

毓翠给老杨的感觉，就是这样。

今天老杨不玩虚的，就按真实感受，一条一条给你捋。好的坏的，全说透。

位置是真的好，但好位置有好位置的烦恼

先说好的。毓翠的位置，老杨挑不出毛病。

老杨从喷水池地铁站出来，走了不到两分钟，就看到毓翠的围挡了。140米，这个距离是真的近，不是销售嘴里那种"步行10分钟"（实际走20分钟）的虚假宣传。

喷水池站，1号线和2号线换乘。再往北走几百米，北京路站，1号线和3号线换乘。贵阳目前能换乘的地铁，全在这一块儿了。

什么概念？你住在这儿，想去贵阳哪个角落，最多换乘一次。老杨在贵阳看了这么多盘，能同时拥有三个地铁换乘站的，真的一只手数得过来。

商业更不用说了。喷水池国贸、南国花锦，走路10分钟。太平路的咖啡店、电台街的小馆子，都是现成的。不用等规划，不用画大饼，今天住进去今天就能用。

教育也是硬通货。毓秀路小学、贵阳七中，都是百年老校。不是那种"名校分校""合作办学"的花架子，是正儿八经的本部。

不过老杨要泼盆冷水：具体读哪个学校，以交付后教育局划片为准。销售嘴里的"双学区"，别全信，写进合同里才算数。这几年贵阳学区划片变来变去的，别把宝全押在学区上。

位置说完了，说烦恼。

好位置的第一个烦恼：地太小，太窄。

毓翠这块地，南北长360米，东西最窄处只有50多米。老杨站在围挡外面看，这块地就像一条带鱼，又长又窄。

这么窄的地，能干嘛？围合式布局？别想了，围不起来。只能把6栋楼一字排开，像一面墙立在人民大道边上。

老杨站在人民大道对面看过去，那6栋楼密密麻麻挤在一起，真的就像一堵墙。以后住进去，站在阳台上往外看，左边是楼，右边还是楼，对面还是楼。

好位置的第二个烦恼：四周全是路。

西边人民大道，北边永乐路，东边毓秀路，南边黔灵西路。毓翠这块地，被四条路围在中间，没有一面是不临路的。

人民大道是什么路？贵阳的城市中轴，双向八车道，晚上大货车轰隆隆过。老杨踩盘那天是下午，站在A栋的位置，车流声就没停过。可以想象，晚上睡觉不关窗，别想睡踏实。关了窗，又闷。

临路的房子，住过的人都懂。噪音这东西，不是你忍忍就能过去的，它是每天24小时不间断的折磨。

好位置的第三个烦恼：周边城市界面一般。

毓翠东边紧挨着老旧社区，还有个小停车场。老杨绕着地块走了一圈，东边那条路，坑坑洼洼的，路边停满了车，跟毓翠"新豪宅"的定位，完全不搭。

对面的万达地块、北边的几个项目，开发进度都很慢。周边城市界面的提升，可能还需要很多年。

你买的是新房，但你每天出门看到的，是老城区的破旧和拥挤。这种"内外两重天"的感觉，住过的人都懂。

产品是真的拧巴，这块地天生就有缺陷

毓翠的产品，老杨用两个字形容：拧巴。

为什么拧巴？因为这块地天生就有缺陷，开发商再怎么努力，也只能在缺陷里做文章。

第一个拧巴：容积率5.8，绿地率24%。

5.8的容积率，放在新区是要被骂的。绿地率24%，连国家规定的最低标准30%都没达到。

老杨在售楼处看沙盘，那6栋楼密密麻麻挤在一起，楼间距窄得可怜。最窄的地方，20米。20米什么概念？两栋楼的住户站在阳台上，能看清对方家里的电视在放什么台。

低楼层的采光，就别想了。老杨算了一下，以这个楼间距和楼层高度，可能5楼以下，冬天可能一整天都晒不到太阳。贵阳的冬天，阴冷潮湿，晒不到太阳是什么感觉，住过的人都懂。

第二个拧巴：全是东西朝向。

注意，是所有楼栋，没有一栋是正南正北。全是东西向，略偏西南东北。

贵阳人买房，对朝向是有要求的。南北通透是刚需，东西朝向很多人接受不了。尤其是改善客户，宁可多花钱也要买南北通透的。

东西朝向意味着什么？夏天西晒，下午的太阳直晒，客厅像蒸笼。冬天采光不足，早上太阳从东边出来，你家在西边，晒不到；下午太阳从西边落山，你家在东边，又晒不到。一天能晒到太阳的时间，非常有限。不是开发商不想做好，是这块地根本不允许。

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