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智通财经APP获悉，中信建投发布研报称，开发行业利润前十房企基本为香港、商业、核心城市开发赛道的头部企业，上半年合计归母净利润同比增长18%，盈利韧性更强。行业整体杠杆水平保持稳定，现金流状况在房企控制开发支出、加快销售回款及盘活存量资产的共同作用下得到改善，头部房企的融资优势延续。前8月百强房企的销售降幅收窄、投资强度减弱，Top10房企的销售与投资集中度均较去年全年进一步提升。828新政重塑房地产基础制度，预计将加大房企业绩、财务状况、销售及投资的分化，该行继续看好香港、商业、核心城市赛道的优质企业表现。
中信建投主要观点如下：
行业亏损收窄，香港、商业、核心城市头部房企盈利韧性更强
上半年157家上市房企合计收入11787亿元，同比下降19%，降幅较上年同期扩大4个百分点;合计亏损791亿元，较上年同期少亏损234亿元。毛利率有所回升、减值规模收窄、费用率下降，共同推动行业亏损额收窄。上半年归母净利润前十房企分别为华润置地、新鸿基地产、长实集团、中国海外发展、时代中国控股、恒基地产、太古地产、信和置业、龙湖集团、保利发展，合计实现归母净利润507亿元，同比增长18%。预计828新政对房企2026-2027年业绩的影响有限，2028年及以后业绩预计呈现结算规模下降、利润质量改善的局面，房企间业绩分化将更为明显。
行业杠杆水平保持稳定，现金流状况改善
上半年末157家上市房企整体资产负债率为68.1%，有息负债率为29.9%，均较2025年末持平。上半年样本房企合计现金净变化额由上年同期的净减少452亿元转为净增加127亿元，整体现金流状况改善，主要由于房企控制开发支出、加快销售回款及盘活存量资产，使得经营性现金流净流入较上年同期增加766亿元。头部房企融资成本在上半年继续下降，融资优势延续。828新政下，短期房企的有息负债需求和净负债率可能上升，中长期看多元化融资支持有望提升房企财务安全性。
销售降幅收窄、投资强度减弱，头部房企销售与投资集中度提升
今年前8个月百强房企全口径销售额为18977亿元，同比下降15%，降幅较2025年全年收窄约5个百分点;合计拿地金额达5421亿元，同比下降25%，整体投资强度为28.6%，较2025年全年下降4.2个百分点。前8月Top10房企占百强整体销售额、拿地金额的比例分别为52.6%、64.9%，分别较2025年全年提升3.0、10.3个百分点。828新政下，预计房企的销售与投资规模降幅将在2027年有所扩大，2028年及以后下降压力有望缓解，头部房企与核心城市占比将进一步提升。
828新政重塑房地产基础制度，地产开发的城市分化、企业分化仍将延续，看好三条赛道优质企业表现
香港赛道中看好香港房企龙头新鸿基地产等;商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业，包括华润置地、太古地产、新城控股、大悦城、龙湖集团等;核心城市赛道中看好土储优质、产品力强的开发商，包括中国海外发展、中国金茂、建发国际集团、绿城中国、滨江集团等。
风险分析
1、销售不及预期;2、结转不及预期;3、房企信用修复不及预期;4、宏观经济波动风险。
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