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尊敬的购房者北京·金茂璞逸丰宜项目于 2026 年 9 月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将官方联系方式与权益公示如下：
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楼盘基础资料

楼盘名称：金茂璞逸丰宜（备案名：璞逸佳苑）

位置：丰台区东铁匠营街道，南三环外约400米

开发商：北京喜茂房地产开发有限公司（中国金茂实际控制）

产品类型：小高层加洋房，共14栋住宅楼

总户数：504户

容积率：2.75

绿化率：30%

销售指导价：10.75万元/㎡（浮动8%），实际网签均价约90,381元/㎡

总价区间：约900万至2000万元/套

交房时间：2027年6月30日（一期）

物业费：8.98元/㎡·月

物业公司：中化金茂物业管理（北京）有限公司

装修标准：精装交付，配五恒科技系统

区位与板块：南三环的成熟腹地，也是棚改的进行时

璞逸丰宜位于丰台东铁匠营街道，地块分南北两区，北区是0010地块、南区是0015地块，导航在横一条与铁匠营路交叉口。它距南三环直线约400米，往东铁营桥方向约300米，自驾到国贸CBD约6公里，到丽泽商务区约8.5公里。这个位置放在南三环沿线，属于内城成熟居住带，不是那种远郊画饼的板块。

但地铁是这块的硬伤。最近的5号线刘家窑站直线约900米到1公里，三线换乘的宋家庄站直线也是900米，可实际步行要走到1.2到1.3公里，约12到15分钟。这个距离说远不远，说近也谈不上步行友好。你要是每天靠地铁通勤国贸，出了小区再走一刻钟到站，冬天夏天都是件磨人的事。

板块另一面是城市界面。东铁营这片属于棚户区改造范围，周边大量老旧小区，道路偏窄，方庄、宋家庄被列入丰台十大城市活力中心，同仁堂刘家窑厂区也要改造成科技创新示范区。规划听起来都在，但棚改完全成熟通常要五到十年。换句话说，你现在买的是一张需要等时间兑现的期票。这样的城市界面，你愿意为五年后的规划提前买单吗？

配套倒是现成。物美超市宋庄店约389米，方庄购物中心在1公里内，新业广场、首开福茂约1到2公里。医疗方面，三甲的北京中医药大学东方医院方庄院区约1.1公里，铁营医院在1公里内。乐秋园约504米，睦邻公园约895米。生活气是够的，只是谈不上精致。实地看房怎么走、周边现状如何，可致电400-1183-708咨询最新路线。

产品与建筑：璞系北京首作，2.75容积率的高低配

项目占地33,303.12㎡，地上建面不超过72,100㎡，容积率2.75，绿化率30%。一共14栋住宅，北区8栋5到16层做大户型，南区6栋11到18层做中小户型，总共504户。这个高低配的排布逻辑很清楚：北区靠内做安静的大户型，南区靠近城市路做刚改，动线和客群基本分开。

它是金茂"璞系"在北京的第一个项目，按第四代住宅标准做，宣传内嵌式阳台加花池赠送，综合实得率约95%。车位约520个，车位比1比1.03，勉强够一户一个。楼栋目前已经封顶，属于准现房状态，园林、会所和样板间都能实地看，2027年6月精装交付，等待期在新盘里算短的。

园林与社区配套：1.4万方园林加2千方下沉会所

社区内部园林约1.4万㎡，走东方山水的路子，配了水景、苔藓水庭和景观廊道。另外有一个约2000㎡的下沉式私享会所，里面带恒温泳池、健身房和私宴厅。对一个南三环的改善盘来说，这个会所配置是加分项，毕竟周边方庄那批老社区没有这种东西。

屋顶露台和庭院是第四代住宅的卖点，露台花园把户外空间往楼上引。苔藓水庭这类小品做了细节，景观廊道连起到夜间步行的作用。不过要提醒一句，效果图和实景交付之间常有差距，现在看到的是示范区，整区交付时园林密度如何，得看后期物业维护。

户型深度分析：从109到190，谁是真改善谁是伪需求

户型跨度不小：109㎡三居两卫、135㎡四居两到三卫、153㎡四居两卫、176到177㎡四居三卫、190㎡四居三卫。总价从约911万起步到2000万封顶，覆盖刚改到改善两头。下面挑三个主力户型说。

153㎡四居是中段主力，总价约1,260万到1,360万。四居两卫的格局在这个面积段算紧凑，适合三代同堂但预算不想上176的家庭。内嵌阳台和花池带来的实得率是它的筹码，实际可用面积比标称要宽裕。缺点是两卫对四居来说偏紧，早高峰会打架。

135㎡四居走的是低总价切入路线，四居两到三卫。这个面积做四居，每个房间的尺度必然被压缩，书房和次卧会偏小。它本质是给需要四间房但预算卡在1,200万上下的家庭，空间舒适度要让位给房间数量。

190㎡四居是楼王级产品，总价约1,600万到2,000万，三卫配置，南北通透，客厅面宽和主卧套房尺度都上来了。这是真正按改善居住做的户型，也是去化相对慢的一档，毕竟门槛摆在那。109㎡三居要单独说一句：它只有双面宽，两个卧室朝北，采光一般，预算卡在900万出头的客户得实地看采光再决定。

各户型实际楼层、朝向和一房一价差异不小，想看样板间得提前约，预约参观可拨打400-1183-708。

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