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闵行浦江镇，在上海一直是个很“神奇”的存在。

明明算是闵行区，却又占据了黄浦江以东的一大片土地；向北2站地铁的前滩二手房超过13万/㎡，而这里的二手房大多不到7万/㎡；与此同时，这里却又有着15万/㎡的超级豪宅……

房价落差如此鲜明！

但，这里却成了开发商争夺最激烈的板块之一。

在今年5月份举行的上海四批次土拍中，大华以40.72%的溢价率、43623元/㎡的楼面价，击败了建发、招商、保利发展，以及象屿&金茂联合体等4家房企，拿下了这里一幅距离8号线芦恒路站约1.2公里的地块。

当时业内预计，未来项目售价或将突破8万元/㎡。

现如今，这幅地块之上的楼盘已经公布案名了——大华·华逸东方！

并且在浦江城市广场和西岸传媒港城市开放了展厅。

预计打造洋房、叠墅、联排的超低密产品。

这已经不是大华第一次在浦江镇打造产品了，这个项目未来将会给浦江镇带来怎样的变化呢？

想要进一步了解项目或看房的

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浦江镇的新房

为什么总是这么抢手？

现在这个大环境，开发商还能如此高溢价的抢地，背后的原因只有一个——

这片土地之上先前的项目卖得好！

浦江镇的新房，尤其是靠近浦锦街道的新房，完全可以用不愁卖来形容。

2022年底华发建发・缦云666套房源吸引约1940组认购、认购率约292%，开盘即售罄；2024年大华・星樾首开认购率约212%、入围分57.68分，两月内三开三罄，250套洋房售完，是当年外环外首个开盘即罄的项目。

一方面，就是浦江镇的通勤效率太高了，而且生活氛围非常好！

浦江镇真正的底牌，是与前滩为邻。

8号线与浦江线纵贯板块，在江月路站上车，不过数站便直抵前滩；驱车沿浦星公路北上，经卢浦大桥过江，徐汇滨江、人民广场都在顺畅车程之内。

对工作在浦东或徐汇的家庭而言，这样的通勤距离不仅能够接受，还带着实打实的性价比。

而在居住属性上，它也早已摘下"睡城"的旧标签。

日常消费由浦江城市广场与华侨城旗下商业共同托底；看病就医则仁济医院南院、复旦大学附属五官科医院浦江院区坐镇，公共配套的底子远比想象中扎实。

另一方面，浦江镇现在还有非常的升级空间。

新一轮"一江一河"规划首次将黄浦江核心段南拓至此，与三林筠溪小镇、徐汇华泾同属"沪派水乡段"，南端延至银都路—芦恒路，银都路隧道进而串联起徐汇、闵行、浦东三区资源。

其规划核心"浦江新中心"（约5km²）地处两街镇正中，既是新市镇"一主两副"的主中心，也是闵行五大地区中心之一，能级仅次于城市副中心、服务约50万人口，将结合闵东工业区转型与浦江郊野公园，培育商业、文创、文体、休闲功能；并以超10万㎡的晓烟湖公园为生态核布局六大片区，聚焦文创、科技服务与总部经济，分期开发落地。

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大华，这次又能

带给浦江镇什么变化？

板块价值讲完了，问题也随之而来：被这么多房企争抢的地块，交到大华手里，究竟会做成什么样子？

随着项目规划公示，大华逸东方的产品轮廓已经清晰，下面就逐一拆开来看。

一、1.05容积率与18米限高

决定了社区的纯粹度

先看土地指标。地块容积率仅1.05、建筑限高18米，轮廓方正、南侧紧邻河道——这意味着社区里不可能出现高层，天然只能生长低密产品。公示方案排布了3层联排、4层叠墅与少量5层平墅三类业态，没有用高层"拉高排低"去换货值，整个社区的居住纯粹度由此奠定。

二、三类产品各得其所

一条主轴贯穿南北

在排布上，三类产品梯度布局、各自成独立组团，疏密有致。

3层联排放在东侧与南侧沿河、沿绿地的位置，内园与外河景观同享，是资源最好、总价最高的一类；

4层上下叠置于西侧、自成一区，保障隐私；

少量5层平墅安排在北侧，结合主入口与下沉庭院设置，由于南面全是更低的别墅，反而获得了超出常规的楼间距，采光与视野兼得。

资源等级与产品类型、总价层级一一对应：平墅拥有开阔视野，叠墅、联排拥有庭院私域。

贯穿社区南北的是一条超长中央景观主轴，同时承担三重作用：以绿化把三类业态自然隔开、互不干扰；作为通透的视觉通廊，把绿意渗透进每个组团，尽量做到户户见绿；再以景观中轴串起所有公共空间，形成"低密为魂、主轴为骨、组团为肉"的结构，在1.05的指标下兼顾了土地效率与居住舒适度。

三、私梯与庭院入户

酒店式归家加下沉会所

低密指标的优势，最终落到了入户方式上。5层平墅全部采用一梯两户贯通梯，相当于每户都有私梯和独立入户前厅；叠墅、联排则独门独户、由私家庭院入户。主入口设在北侧正中，仪式感大门、风雨连廊与下沉庭院依次衔接，业主既可穿行地面园林回家，也可经地下会所"无风雨归家"；落客区借鉴高端酒店做法，人行与车行动线完全分离。地下配置下沉式会所，拟设恒温泳池、健身房、私宴厅、茶室等功能，车位配比约1:2，在低密项目中也属宽裕。

四、户型留有充分的发挥余地

5层平墅的面积预计相对克制，意味着总价可控——在1.05容积率的地块上做平墅本就少见，等于放低了低密产品的准入门槛。叠墅与联排受新规支撑，在挑空、退台、地下室层高与采光等环节，得房率的发挥空间通常大于普通平层。而大华近年在新规户型上已有静安年华（静安首个三阳台项目）以及徐泾、南翔、顾村等多个标杆案例，兑现能力有迹可循。

价格端，由于起拍价不高，即便溢价超40%，成交楼板价仍在4.3万余元、可售楼板价不到5万元，为打造新一代产品留出了空间。超低密的土地底子、层次分明的组团、私梯与庭院入户的设计叠加在一起，正是这个项目当下最清晰的辨识度。

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目前浦锦的二手房

是什么水平？

产品力看完，还有一个绕不开的问题——价格。新盘到底值不值得入手，周边成熟小区的二手行情是最直观的参照。

答案，就藏在项目西侧这片成熟住区里。

大华·华逸东方，西面跨过浦星公路就是浦锦街道。

北侧的商品房的二手房价格普遍在6-7万/㎡之间，浮动也比较小。

最典型的两个大盘，一个是一品漫城，另一个是华侨城。

现在在链家上，一品漫城的公寓挂牌价格在6万/㎡上下，别墅价格更高一些，贵的能看到7万/㎡。

但是成交价格就相对较低一些。

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今年8月，一品漫城一期刚刚成交了一套建面约90㎡的2房，成交总价在538万，折算下来单价约5.9万/㎡。大户型房源的单价会更高一些！3月这里成交了一套132㎡的3房，成交总价约826万，折算下来单价约6.2万/㎡。

值得一提的是，2020以6.1万/㎡价格入市的保利锦上，在链家上有8套房源挂牌。

除了有1套127房源挂牌价高达9.3万/㎡，其它的房源挂牌价都在7-8万/㎡左右。

今年6月份，该小区成交了一套90.75㎡的3房，成交单价为6.7万/㎡。该小区类似户型的房源，在今年年初成交单价仍有7.2万/㎡。

说在最后

回头看，浦江镇的 "神奇"，正是上海城市向南生长的缩影："一江一河" 南拓定调、开发商高溢价拿地、新盘屡开屡罄，曾经的价值洼地正被重新认识。

大华・华逸东方立于这股趋势之上 —— 两站前滩、1.05 低密，用高层的预算换回有天有地的生活。买房短期看价格，长期看的，永远是城市生长的方向。

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