高盛预计新房供应短缺，但存量时代下房价反弹会来吗？

但翻开历史参照系，会发现逻辑并没有那么顺。

上一次国内房地产行业出现类似“供给收缩→价格上涨”的预期，公众记忆里最近的一次是2015-2016年去库存周期。当时同样是新开工面积同比持续下降、库存高企，政策端通过棚改货币化直接创造购房需求，最终一线城市房价一年涨了约15%，全国普涨。

城市连片建成的高层商品住宅楼盘外景

但如果把它和现在比，会发现少了一个关键前提的切换。

2015-2016年，房地产行业完全处于新房增量市场，二手房交易占比极低，城镇化率还在快速攀升期，每年有大量新增城镇人口带来首次置业需求，居民部门杠杆率仍在低位，买得起、也敢加杠杆买。

那一轮去库存的引擎是需求侧直接注资：600万套棚改任务里货币化安置比例超过50%，相当于给市场直接注入购买力。这才有了后来量价齐升的行情。

再看现在。2026年前8个月全国二手房交易占比达到52%，首次全面超过新房，住建部副部长陈绍旺在国新办发布会上据此明确判断中国房地产“进入存量时代”。

国务院新闻办公室举办房地产相关主题发布会

这意味着一个根本性转变：这次即使新房供应短期减少，市场的主力交易盘已经是存量二手房，而不再是单纯由新房增量说了算。

更关键的是需求侧。2025年末全国总人口140489万人，比上年末减少339万人，全年出生人口792万人，自然增长率为-2.41‰。城镇化率已达67.9%，而2015年时城镇化率才刚过55%。

当前首次置业需求占比持续收窄，需求主力转向“卖旧买新”的改善型置换，居民部门杠杆率已处高位，不存在加杠杆大幅扩张的空间。

所以同样是供给收缩，2015-2016年有海量增量需求等着接盘，现在需求侧的结构完全不同。高盛的预判框架里，对需求端的这种结构性变化似乎考虑得偏少。

再往近一点看，2020年“三道红线”那次供给收缩，和当下的情况同样有不可比的关键差异。

当时行业仍整体处于规模扩张通道，市场需求还在增量上行区间。政策端的逻辑是行政化硬约束——直接切断房企的高杠杆融资，结果在2022年引发了26家房企债务违约、离岸违约规模飙升至540亿美元。

那次供给收缩不是政策主动“控增量”，而是融资断流后房企被动停工，最终市场修复过程远比预想的波折。

而2026年8月28日三部委的现房销售新政，明显不是行政一刀切。文件明确“老项目老办法、新项目新办法”，施行之日前已取得建设工程规划许可证的项目，预售条件、资金监管完全按原有政策执行；只是要求新出让土地、未取得规划许可证的项目优先选择现房销售。

截至9月上旬，天津、成都、苏州等超过一半的重点城市在后续挂牌土地中均未设置现房销售约束，地方落地节奏比很多人预想的温和得多。

更重要的是，这次并非主动“制造缺口”。

江苏省住建厅住宅与房地产业促进中心副主任魏东泉在接受证券时报采访时，直接指出高盛预测的前提不成立：当前各地已建成未售库存和在途库存“仍有可观规模”，现房销售改革只是让新增供应释放节奏平缓，不是蓄意制造全局性供不应求。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥也说了同样的话——这次政策的核心目标是“控增量、去库存”，让供给节奏和真实需求重新匹配，绝不是要人为制造供应空窗。

这一点，被国家统计局的最新数据直接印证。截至2026年8月末，全国商品房待售面积7.5亿平方米，其中待售3年以下、可即时入市的商品住房面积达5.48亿平方米。同期二手房网签面积5.49亿平方米、同比增长10.6%，已经超过新房销售规模。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬的判断与此一致：当前城镇住房已整体进入结构性供大于求，新增供给放缓释放的需求将优先消化现有海量库存，不会进入供应不足的状态。

只有一种情形下，高盛的预判可能局部成立：在极少数核心一二线城市，现房销售政策叠加库存确实偏低，新房供应阶段性偏紧，同时改善型需求韧性较强。

上海是典型代表——上海8月新房价格环比上涨0.4%、同比上涨3%，二手房价格环比上涨0.3%，在70城中以一种近乎“孤立”的姿态跳了出来。

城市绿化配套完善的商品住宅小区外观

Iceberg Index创始人李彦国预测，若上海成交量持续超过新增挂牌量并延续到2027年春季销售季，上海有望率先形成全面价格复苏，到2027年底楼价累计升6%至12%。

但即使是上海，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也指出，这只是供需边际改善下的结构性修复，不是趋势性反转，后续修复持续性仍存较大不确定性。

2015-2016年那次普涨，后来付出的代价是居民杠杆率快速攀升，热点城市房价短期内翻倍，最后被迫重启限购限价。

当这一轮政策选择的路径不再是走棚改强刺激、不再走行政硬约束，而是用一套系统性的长效机制框架——项目公司制、主办银行制、现房销售制——“控增量、去库存、优供给”，它就注定不是普涨剧本的序章。

在存量时代的大背景下，一次新房供应节奏的短期变化，已经不足以定义整个市场的走向。

（高盛的预测属于境外机构公开预测，非既定事实，截止目前国内多数本土专家与行业数据不支持该结论。）