湖南城市更新从单点改造走向片区统筹，从政府主导走向多元共治

湖南城市更新从单点改造走向片区统筹，从政府主导走向多元共治——

存量时代，老城如何“逆生长”

长沙雨花区湘农桥社区二区9栋建于1975年，属C级危房。24户居民成立自治委员会，委托中铁城建代建。2024年11月拆旧楼，2025年居民便住进新家，还用上了新装的电梯。67岁的周伟站在新房前感慨：“花小钱，住新房，以前想都不敢想。”

这不是个例。从危房重建到长沙后湖碧波重现，从老街巷的烟火气到老厂区的工业记忆复苏，湖南城市更新正从单点改造走向片区统筹，从政府主导走向多元共治。

逻辑之变：从“推倒重来”到“留改拆并举”

过去的城市建设，习惯于推倒重来。如今，逻辑变了。

2025年，中办、国办出台关于持续推进城市更新行动的意见。今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确未来5年以存量改造提升为内容的城市更新，将成为城市开发建设的主导。房地产开发从“拿地—开发—销售”的旧模式，转向激活城市存量价值的新逻辑。

中央定调，湖南迅速落子。

省委常委会专题研究部署城市更新，省政府成立常务副省长领衔的城市高质量发展协调小组，将城市更新列为重要专项工作——把城市更新从部门工作上升为全省战略。

9月以来，全省政策出台节奏明显加快：9月4日，省住房城乡建设厅等三部门联合印发《关于支持老旧住房自主更新的通知》；9月7日，省政府办公厅接连发布《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》《支持存量土地盘活增效促进高质量发展的若干措施》；9月10日，《湖南省提升住房品质行动方案》出台。目前，全省正加快构建“10个1”政策体系，其中8个已基本完成。

相关部门协同发力：省财政厅设立省级城市更新专项资金，省自然资源厅联合省住房城乡建设厅出台规划、土地、产权、审批等系列支持政策，破解项目推进中的堵点。

政策的深层变化，在于“留改拆”的排序。以保留利用提升为主，拆除重建被严格限定于存在重大安全隐患等特定情形。

湖南构建“城市体检—城市更新专项规划—片区策划—项目实施方案”四步工作体系，全省目前划定501个更新片区，从中选出62个片区重点支持，实行分类施策、成片开发。长沙作为中央财政支持实施城市更新的城市，坚持“留改拆并举、以保留提升为主”，相关做法入选全国全面深化改革典型案例。

今年以来，全省城市更新争取政策资金232.18亿元，占全国总盘子的5.06%。今年启动100个城市更新片区建设，到2028年底将基本建成80个引领片区。

湘江科学城、奥体新城等重大项目同步牵引，长沙油脂厂、岳阳洞庭南路、益阳明清古巷、郴州711时光小镇等标志性项目提质焕新。

民生之变：老空间里的新生活

城市更新，落脚点在改善民生。但改什么、怎么改，湖南有自己的标尺。

先看安全。长沙天心区里仁坡2、3、4号栋，是建于1971年的D级危房，96户居民在105天内完成腾空倒地，11个月后原址重建的新房达到交房标准，每户增设独立厨卫。这是长沙市主城区第一个原址重建的楼栋危房改造项目，低保户产权内面积出资最低不到400元每平方米。

再看配套。长沙雨花区金科园社区，建于1963年，住户中60岁以上老人占比达30%，一度设施陈旧、配套缺失。社区党委书记蒋雯回忆，改造前他们广泛征集居民意见，收到超过200条建议。“居民需要什么，我们就改什么。”

于是，“体检报告”上的问题清单，结合居民心声，转化为38个具体改造项目。社区整合多方资源，投入资金1.28亿元，逐一推进。25栋居民楼的屋面防水与老旧管线全部更新，道路铺上平整的沥青，23台新加装电梯平稳运行，80个新增停车位规范整齐。卫生服务中心、便民服务中心、社区食堂等设施纷纷落地，3处口袋公园点缀在楼宇之间。

在这里住了几十年的李娟阿姨感触很深：“现在幸福来自小区改造后带来的新生活。”今年7月，金科园社区入选住房城乡建设部《完整社区建设可复制经验做法清单（第一批）》。

还有那些容易被遗忘的角落。侯家塘街道荣安小区，下水管道老化塌陷，负一楼污水横流，居民十年不敢开窗。作业面狭窄，工程车辆无法进入，2015年以来多个部门查勘后均未彻底解决。雨花区人居环境局组织人工清掏、送风排气、轮班作业，半年后“老大难”根治。

“十四五”以来，全省累计完成城镇老旧小区改造1.8万个，完成投资603亿元。停车难、上楼难等痛点逐步缓解，结合老旧小区改造新增停车位18万个，既有住宅加装和更新电梯2.6万部，建成电动自行车、电动摩托车充电端口81万个。到2028年，全省将改造老旧小区4000个，完成老旧住房自主更新1.8万套，加装更新电梯5000台。

机制之变：“策、投、建、运、退”全链条运作模式

城市更新，钱从哪里来？答案不在财政兜底，而在机制。

湖南的破题之道，是推行“策、投、建、运、退”全链条运作模式，让项目肥瘦搭配、连片更新。

郴州裕后街项目，构建“国企自筹投入+政府政策撬动+运营现金流培育+CMBS证券化退出”闭环模式，拿到证券市场资金4.43亿元。一条老街，打通了投资、运营、资本化退出的全链条。

郴州华湘片区，4个老旧小区合并为一个改造单元，引入市场化运营主体投入3000万元，打造711时光小镇，盘活闲置国有资产超30亿元。

长沙天心区劳动西路与湘江中路交会处，12座90余年历史的巨型油罐保留下来，咖啡吧台嵌在罐体内，九成原始布局得以留存。改造后的新空间日均客流3000至4000人次，月营业额突破200万元。

长沙后湖则从一汪黑臭水体变为城市“文化客厅”，348栋村民自建房改造为艺术家工作室、文创空间，累计注册企业1200余家，村民户均年租金收入达10万至20万元。

这不是推倒重来，而是让旧空间长出新功能。

在省工程勘察设计大师、首席总建筑师魏春雨看来，城市更新的“新”是有层次的。当前主流方向已转向有机更新，须先守住城市原有肌理、空间尺度、历史文脉与场所记忆，再开展改造更新。有些地方，可以采用“老瓶装新酒”——建筑外立面、承载历史记忆的空间载体完整保留，内部设施与设备全面现代化升级。

省住房和城乡建设厅相关负责人表示，城市更新的核心议题已从“空间有没有”转向“运营好不好”。下一步，湖南将重点打造100个城市更新引领片区，差异化推进“更新+宜居、更新+消费、更新+文旅、更新+科创”等模式。

作者：刘乐 郭茜 彭攀屹

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