上海第九批土拍冷热分化，金桥地块爆冷高溢价，“828新政”重塑拿地逻辑

浦东新区Y000902单元19-21地块现场竞价。

本报（chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

9月21日，上海本年度第九批次集中土拍收官，3宗涉宅地块成交，总揽金129.1亿元。值得关注的是，本场土拍呈现结构性分化格局。其中，上海信泰置业有限公司（下称“中信泰富”）爆冷高溢价摘得浦东金桥断供地块，核心城区老西门地块却以底价成交。

业内认为，此番“冰火两重天”表现的背后，房地产行业已进入审慎择地、风控优先、提质布局的精细化发展新阶段。中指研究院上海数据总经理张文静向《华夏时报》记者指出，总体来看，“828新政”后，房企拿地决策整体保持审慎，“开发商已将现房销售所对应的资金成本纳入拿地成本统筹考量。”

“不是市场冷了，而是游戏规则变了，能上牌桌的人变少了。”第一太平戴维斯中国区住宅销售部战略咨询负责人、高级助理董事贺享维（Elsa He）分析指出，新政要求新出让地块优先现房销售，令大部分原本有意参拍的房企望而却步。在其看来，房企主要顾虑回款周期拉长抬升内部成本，拿地到销售周期或增至3年，叠加资金成本后，仅头部央企尚有盈利空间。

土拍热度结构性分化显著

作为当日热度最高的地块，浦东新区Y000902单元19-21地块（即“金桥地块”）无疑是本轮土拍的最大“黑马”。

根据出让信息，该宗地块出让面积20904.33平米，规划建筑面积37627.79平米，起始价15.21亿元。据中指研究院统计，地块周边宅地供应长期断层，4km范围内，上一次宅地出让还是2021年2月的浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，彼时由嘉里建设与新加坡GIC联合体以总价60.14亿元竞得。

该宗地块吸引中信泰富、越秀、招商蛇口、金茂、绿城&浙江交投&西子共5家竞买人角逐。经过143轮激烈竞价，最终由上海信泰置业有限公司以总价19.72亿元竞得，成交楼面价52416元/平米，溢价率高达29.65%。鲜少现身上海土地市场的中信泰富逆势拿地，也成为本场土拍的最大亮点。业内认为，该地块体量适中、资金投入压力可控，叠加板块多年无新增宅地入市的稀缺优势，是房企立足上海核心板块、稳健布局的优质“安全标的”，具备扎实的市场需求与价值支撑。

一边是稀缺改善地块备受争抢，另一边却是核心高门槛地块遇冷。与金桥地块形成鲜明对比的是，位于内环核心的黄浦老西门C010302单元271A-03地块仅1位竞买人报名，最终由中海以38.88亿元底价竞得，成交综合楼面价约9.69万元/平米。剔除10%自持商业及公共服务设施建面后，纯住宅起拍价10.87万元/平米。对于此次落子，中海地产上海公司相关负责人表示“纯粹是市场行为”，地块未来“肯定是（打造）高端产品”。

该宗地块作为黄浦核心区断供十余年的宅地，也是本批次唯一坐落在内环以内的商品住宅地块。地块所在的老西门板块是上海传统的核心成熟居住区，紧邻翠湖天地等城市标杆豪宅项目，目前次新二手房挂牌均价普遍在18万—20万元/平方米区间。

时隔12年，黄浦区再度推出招拍挂宅地为何遇冷？普睿数智研究中心认为，该地块只有中海一家报名，很大的原因在于项目体量较小，且限制条件较多，如要求对地块内一处未定级不可移动文物实施保留保护，对开发商的实力有较高的要求。不过，该研究机构也指出，黄浦老西门板块商品住宅供应自2022年起持续收窄，2022至2025年年度供应占比仅1%，2026年暂无新增宅地入市，本次地块出让有效填补板块多年供应空白，调规后的产品定位也高度契合区域高端市场底色，项目价值具备扎实支撑。

除“冷热两极”地块外，本批次总价最高的静安大宁核心纯住宅地块走出了“温和竞价”的中间行情。据悉，静安大宁N070302单元117A-09地块是静安区近五年体量最大的纯住宅地块，计容建面约10.1万平米，起拍价约66.8亿元，吸引了象屿＆建发联合体、招商蛇口＆南山＆滨江＆南通瑞城联合体2家主体竞拍，最终由象屿＆建发联合体竞得。

不过，整场竞价节奏平稳，房企加价幅度整体克制。虽累计竞价78轮，但未出现激烈抢拍的情况，最终总价约70.5亿元、成交楼面价69614元/平米，溢价率仅5.48%。建发房产上海公司相关人士向记者表示，项目将由建发主导，“好产品一定会让市场和客户认可”。

值得一提的是，今年6月30日，建发国际集团全资附属公司厦门益悦置业有限公司以总价72.89亿元竞得静安区大宁N070402单元081a-08地块，成交楼面价81665元/平米，溢价率29.63%。时隔三月，板块同质地块单价下降约1.2万元/平方米。针对大宁板块地价明显回落的现象，上海中原地产市场分析师卢文曦直言，大宁地块热度下降与新政后细则迟迟未落地有关，房企出手普遍谨慎，若细则持续缺位，下一批次土拍或将继续受到影响。

房企拿地转向审慎提质、风控优先

受访人士认为，本次土拍整体延续了“828新政”落地后的理性分化基调，房企拿地逻辑彻底告别过去规模扩张的粗放模式。在新政资金管控、现房销售、抬高拿地门槛的组合拳影响下，行业投资逻辑全面重构，风险可控、周转高效成为核心准则。

“管住资金、提高门槛、推行现售，一套组合拳直接改写房企的现金流模型。对开发商而言，预售不再能靠‘卖楼花’回血，拿地后还需真金白银投入到竣工备案，回款周期被整体后移。”卢文曦向记者表示，拿地只是第一步，后续还要施工建设，连续两年现金流都是净流出、看不到回款，房企肯定慎之又慎。

同策咨询分析师宋红卫指出，上海供地模式在新政后体现了“减量提质，以需定供”的导向，精准匹配内中环改善需求。“从趋势来看，上海土拍市场已进入拼资金实力和产品力的时代。”宋红卫表示，新规之下，产品入市节点延后，对房企精准把握客户需求变化、打造领先产品的能力提出了更高要求。一旦产品与市场需求错配，后期调整优化的空间极为有限，项目风险整体提高。因此，房企拿地的第一要务就是寻找确定性，这也是核心地块仍受追捧但热度降低的核心原因。

普睿数智研究中心强调，从企业拿地行为来看，无论是央国企独立操盘，还是头部房企联合拿地，核心逻辑并未偏离“区位成熟、配套完善、需求有支撑”的标准，优质核心资产依然是房企布局的优先选择。

对于上海土地市场后续走势，业内普遍保持理性判断。张文静认为，短期来看，“828新政”相关城市细则出台传导仍需时间，市场正处于预期重构与策略再校准的过程中。房企在核心区位与外围板块之间、在总价门槛与利润空间之间将进行更为精细的权衡，投资行为“普遍审慎”，而其中低总价、低容积率、现金流周转较快的项目仍将获得更多关注。

张文静进一步指出，未来随着现房销售配套政策逐步落地、融资环境改善，房企拿地意愿有望稳步修复，但拿地逻辑或将更加强调风险可控与周转效率，而非单纯追求规模扩张。后续上海土地市场的供应节奏、结构性变化及房企参拍分化情况，值得持续关注。

普睿数智研究中心判断，后续随着政策细则持续落地，上海土地市场预计将继续保持“总量平稳运行、板块结构分化、核心价值稳固”的格局，具备稀缺性与刚性需求支撑的地块，其价值韧性还会进一步显现。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁