锚定金融标准化 为民利企向前行（二）| 以数据标准化赋能REITs市场高质量发展

来源：市场投研资讯

（来源：华泰证券资产管理）

公开募集不动产投资信托基金（以下简称“公募REITs”）是盘活存量资产、畅通投融资循环、服务实体经济的重要金融创新。自2020年试点启动以来，市场资产类型持续丰富、发行规模稳步增长；2025年，随着商业不动产REITs试点落地，这一创新品种又迈入扩容提质的新阶段。

2026年5月9日，中国证监会发布金融行业推荐性标准《证券期货业业务域数据元规范第6部分：公开募集不动产投资信托基金业务》（JR/T0331.6—2026，以下简称《规范》），标志着我国公募 REITs 业务数据治理迈入标准化、规范化新阶段。

REITs市场扩容提质，数据规范呼之欲出

与市场快速发展相比，数据建设短板日益显现。标准引言指出，当前公募REITs业务数据存在业务专属名称较多、参与者众多且各方数据口径不一、不同资产类型之间数据差异较大、标准化难度较大等问题，为行业监管和统计分析带来诸多不便。在此背景下，由全国金融标准化技术委员会证券分技术委员会（SAC/TC 180/SC4）提出、全国金融标准化技术委员会（SAC/TC 180）归口，中证数据有限责任公司、中国证监会债券监管司、中国证监会科技监管司、上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券投资基金业协会、中国证券登记结算有限责任公司共同起草的本标准正式发布并实施，旨在建立公募REITs业务通用数据规范，提升行业数据治理水平，支持行业信息共享平台建设及监管信息化。

为REITs业务全链条绘制“数据坐标”

本标准依托公募REITs业务实际操作流程，选取业务特征明显、具有广泛适用性的数据元素集合，记录基金全生命周期的业务活动。其核心框架可概括为“四阶段、十三表、十属性、双目录”。

◈四阶段：紧扣业务流程的全生命周期框架

标准将公募REITs业务全生命周期划分为四个阶段，按业务单元梳理、甄别有强业务含义的信息项，汇总形成各阶段数据元列表：

• 项目申报阶段：涵盖证监会注册、交易所上市审核、交易所挂牌审核等业务单元；

• 基金募集阶段：涵盖询价发售、基金成立、基金上市等业务单元；

• 基金存续阶段：涵盖投资管理、基金交易、基金运营、基金变更、信息披露、基金财务报表等业务单元；

• 基金终止阶段：涵盖基金清算业务单元。考虑到公募REITs作为创新证券品种面市时间不长，目前暂无产品终止清算信息，标准对此作出前瞻预留，体现了实事求是的编纂原则。

◈十三表：层次分明的数据元目录

全标准共设置13张数据元列表，其中项目申报阶段2张、基金募集阶段4张、基金存续阶段7张：

• 项目申报2张：项目注册信息（受理日期、注册批复日期等）、项目审核信息（无异议函日期、无异议函函号等）；

• 基金募集4张：基金询价发售信息（询价时间、报价区间上限等）、基金基本信息（基金代码、基金名称等基金合同和招募说明书所载信息）、底层资产基本信息（项目名称、项目所在地区代码等不动产信息）、参与人信息（原始权益人、项目公司等各类机构信息）；

• 基金存续7张：交易行情信息、底层资产运营信息（项目内含报酬率、项目净现金流分派率等运营指标）、收益分配信息（分红金额、权益登记日期等），以及财务报表共性信息、资产负债表、利润表、现金流量表。

这一架构完整覆盖了“申报—审核—发售—上市—运营—分配—披露”的业务闭环，尤其将底层资产运营信息单列数据元列表，精准契合了REITs“以底层不动产现金流为核心”的产品本质。

◈十属性：与基础数据元规范深度衔接的描述规则

每个数据元按数据元编号、中文名称、英文名称、业务含义、数据类型、制定依据、代码编号、度量单位、相关数据元、关系类型十项属性统一描述。其中值得重点关注的是：

• 编号规则按阶段分类：第1—3位标识业务阶段（DEC项目申报/RAI基金募集/DUR基金存续/CNL基金终止），第4—5位标识数据元列表，第6—7位为顺序号，编码结构清晰、便于系统实现；

• 数据类型统一为字符型、布尔型、数值型、日期型、枚举型五种，符合《证券期货业数据模型 第1部分：抽象模型设计方法》（JR/T 0176.1）附录A要求；

• “相关数据元”与‘关系类型”为本系列标准的新增属性，用于描述业务域数据元与《证券期货业基础数据元规范》（JR/T 0304.1）中基础数据元之间的关联关系，推动行业标准数据元与基础数据元的协调统一，避免“数据孤岛”和重复建设，体现了体系化、规范化的标准设计思路；

• 制定依据逐项溯源至法律法规、部门规章、规范性文件和国家或行业标准——从《中华人民共和国证券投资基金法》《企业会计准则》《资产管理产品相关会计处理规定》（财会〔2022〕14号），对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》修改决定（证监会公告〔2023〕55号）、《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号），以及沪深交易所REITs业务办法和各号指引，真正做到“每一个数据元都有权威出处”。

◈双目录：统一取值的数据元引用代码

标准同步编制了数据元引用代码目录，对：

• 项目状态（已申报、已受理、已反馈、已回复、已注册、已发行、已上市全流程状态）；

• 申报及发行类型（首发、扩募及其细分的定向扩募、向原持有人配售、公开扩募）；

• 战略投资者类型、底层资产权益类型（产权类；经营权类细分为特许经营权类、经营收益权类）；

• 底层资产类型（交通设施、能源设施、市政设施、生态环保、仓储物流、产业园区、新型设施、租赁住房、水利设施、文化旅游、消费设施、养老设施、商业综合体、商业零售、商业办公、酒店等16类）；

• 底层资产性质类型（基础设施、商业不动产）、

• 计划管理人类型、交易场所、交易方式、财务报表类型等。

枚举类数据元的取值及编码规则作出统一规定，既兼容存量基础设施REITs，又完整覆盖商业不动产REITs新类型，为市场扩容预留了充足空间。

标准化是质量强国建设的基石，也是资本市场高质量发展的底层支撑。JR/T 0331.6—2026的发布实施，恰逢公募REITs试点深化和商业REITs启航的关键时点，为市场提供了第一套全生命周期、权威溯源、统一口径的数据通用语言。

本文中涉及的观点和判断仅代表华泰证券（上海）资产管理有限公司当前时点的看法，基于市场环境的不确定性和多变性，所涉观点和判断后续可能发生调整或变化。本文内容仅供参考，不构成任何投资建议。投资有风险，入市须谨慎。