土地使用权到期如何补地价？多个城市有了可执行方案

来源：第一财经

一直以来，存量商业地产都面临着土地使用权的“年限焦虑”。如今这一情况，正伴随着各地出台的工商业土地续期政策而解决。

今年以来，广州、上海相继明确，按规定补缴一部分地价即可完成续期。多位受访业内人士提到，随着各地陆续明确清晰的工商业用地续期制度，将原来相对模糊的土地到期风险，逐步转化为市场主体可预期的成本，也使得此类资产得以实现价值重估，有利于实现存量资产盘活。

即便对于持有散售商办类公寓的小业主而言，随着续期规则的明确，未来资产的“不确定性折价”也会减少，对优质区位商业公寓的二手流动性亦是积极因素。

为何此时落地

在我国，不同性质的土地使用权期限不同。住宅用地是70年，而办公或商业性质的土地使用年限通常为40年或50年。若使用权到期后，相关物业和资产该如何处置？

就土地使用权续期程序而言，根据《民法典》第三百五十九条规定，“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。

对此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第二十二条就续期申请进行的相关规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，……经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。

“上位法对土地使用权届满后的续期问题确有处置原则，”上海产业转型发展研究院首席研究员撰文指出，但这仅对非住宅续期作出原则性规定，实操层面上长期处于“一事一议、预期模糊”的真空状态。

仲量联行评估咨询服务部资深董事喻伟也提到，在具体操作层面，对于“什么情况下可以续、可以续多久、续期价格如何确定、能否提前续期”等问题，市场一直缺乏足够明确且统一的预期。

如今，这一状况正在扭转。今年4月，广州发布了《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》；紧随其后，上海在7月发布了《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，从适用范围、续期方式、地价标准等方面予以明确。

第一太平戴维斯广州投资及资本市场部负责人、高级董事杨毅认为，这一轮政策的本质，是把“土地到期怎么办”从个案协商变成可预期、可计算的制度安排。

为何选择在当下的时点推进？在杨毅看来，这一方面是由于部分土地年限到期潮，早年出让的商服用地以40年期为主，如广州越秀、海珠、荔湾一批专业市场和老商办，剩余年限普遍只有十几年，个别已不足十年；同时，当前的市场已从增量扩张走向存量运营，大宗交易的主角变成存量资产的改造与退出，而年限不确定恰是最大的定价障碍。

“此外，公募REITs等资本市场工具对剩余土地年限设有门槛，续期问题不解决，一批区位好、现金流稳的资产就进不了资本市场。”杨毅表示。

根据当前披露的规则，广州的计费公式是“（续期年期÷法定最高出让年限）×标定地价×建筑面积”，经认定达标的乘以70%、一次续期最长20年；不达标的按全额计收、一次最长10年。在上海，非住地块产权续期补缴则实行“绩效与地价”挂钩机制，续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%。

戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事黄燕秋认为，上海、广州补缴地价文件采用差异化定价，将补缴地价与绩效考核挂钩，既确保了补缴价格有客观基准，又通过折扣激励企业维持良好运营绩效，避免满年期高昂的一刀切定价所导致的产业流失，灵活的续期年期与绩效考核挂钩的续期策略，这与地方政府从土地财政向税收财政转型的考核导向相一致。

如何改变资产定价

补缴地价、完成续期，对商办类项目和相关市场带来怎样的影响？

多位受访业内人士提到，补缴的土地价款是获得上述新增权益需要支付的经济成本，会直接摊薄资产净值，估值时须予以考虑，但随之化解的“年限折价”风险，对优质经营性资产具备估值修复作用。

“我在开发商做城市总经理时，投资决策看的是拿地成本/开发周期和回报率。现在站在大宗资产交易端，看的是持有成本/退出周期和回报率。”杨毅告诉记者，过去，这两个周期之间，隔着剩余土地年限的壁垒。

据杨毅透露，从过往经手过的交易来看，相当一部分优质资产不是价格谈不拢，而是剩余年限估值的分歧：买家担心持有几年后转不了手，即便当前租金回报合适也不敢接。续期政策把一个无法定价的尾部风险，变成了一项可以列入资本开支的确定成本。

喻伟也提到，土地年限得以延长以后，资产的潜在投资者范围、银行融资条件以及资本市场退出的可行性都有可能改善，这些都会间接反映到资产价格当中。

补缴地价对具备条件的资产而言，换来的是估值方法的切换。“从‘按剩余年限折现’切换到‘按长期持有定价’。此类资产的价值重估，往往足以覆盖补缴本身。”杨毅表示。

事实上，顺利续期给此类项目提高估值带来的影响确实颇为可观。

以近期正在推进分拆上市的上海香港新世界大厦为例。截至今年3月末评估基准日，该项目的账面价值约21.68亿元，‌评估值45.68亿元，增值率近111%‌。如此高增值率的一大重要影响因素正是土地使用权续期。

广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金的招募说明书显示，香港新世界大厦的土地使用权期限为1994年12月2日至2044年12月1日，到评估基准日，如果不续期只剩18.67年；上海市黄浦区规划和自然资源局出具初审意见显示，‌拟同意续期20年至2064年12月1日‌，续期后剩余年限变为38.67年。

上述招募说明书明确表示，“通过土地使用权续期延长了收益年限20年，使得项目资产的整体评估增值较大”。

广州市场也出现了一些积极的信号。按第一太平戴维斯单宗成交1亿元以上的统计口径，广州二季度录得大宗交易13宗、成交金额104.2亿元，剔除体系内关联方转让后约57.4亿元。

在上述案例中，有两宗数据中心交易合计约9.2亿元。“买方带有险资和Pre-REITs属性，定价方式是以未来REITs退出的资本化率倒推今天可以接受的收购价。”杨毅透露，这类买家偏好长期限资产，续期政策为广州一批优质存量资产进入他们的视野创造了条件，而广州轻纺城续期与后续REITs申报的衔接，是观察这条路径能否走通的一个样本。

喻伟也提醒，从专业估值角度来看，未来不能简单地把“可以续期”直接等同于资产升值，而是需要把续期年限、续期成本和资产未来现金流进行综合测算。

40年产权公寓影响待考

尽管业内较多认为该项政策的初衷是稳定工商业资产的长期产权预期，更好地盘活存量资产，但新政出台之后，市场普遍对商业性质公寓的价值产生明显担忧。

有观点认为，商住公寓、酒店式公寓等产权年限通常为40年或50年的物业，到期若不补缴土地出让金，将面临被收回的情况；而补缴地价则将提高持有成本，或降低资产价值。

据同策研究院院长宋红卫了解，在上海，商住类公寓临期时可申请续期，由相关部门根据项目所在地的基准地价给定续期费用，“上海将土地划分为11个等级，对应不同的基准地价。基础地价是区域内的平均土地价格，是由机构评估出来的兜底价格。”

根据上海市规自局2026年4月披露的信息，以商业类用地中的批发零售用地来看，根据不同的土地等级，基准地价从1760元/平方米-36670元/平方米不等。若一套建筑面积约50平方米的商住类公寓，在不同区域需补缴的地价由几万元到上百万元不等。“在补缴地价已经明牌的背景下，有意愿接手此类资产的买家肯定会压价。”

“这类产品实际上是历史的产物。”宋红卫提到，当初在高房价又限购的背景下，原本用于投资运营的商办用地被开辟为一种特殊通道，为部分购房者提供了居所，也因此存在一定的溢价。当前这种溢价消失了，这类产品也不宜以住宅的逻辑计算。

事实上，这类资产在过去的买卖中也一直面临着与大宗资产类似的困境。

有资深从业者告诉记者，过去商业公寓在二手交易中一个比较明显的问题，就是随着土地剩余年限下降，购房人对于几十年以后土地如何处理存在不确定预期。与此同时，剩余年限过短还可能影响按揭贷款期限、抵押融资和再次出售，市场往往也会给此类资产一定的年限折价。

“随着续期规则逐渐明确，这部分‘不确定性折价’也会减少，对优质区位商业公寓的二手流动性是积极因素。”喻伟认为。

宋红卫也提到，若续期规则不明确，此类资产的价格可能会更低，到期时资产价格有归零的可能性，风险太高而可能无人接盘。而续期规则出台后，资产反而有了明确的估值逻辑。

喻伟表示，如果进一步分析其对一套商业公寓市场价值的影响，就要看土地价值在整套房产价值中的占比。实际上，市场价格最终取决于另外一个更关键的问题就是续期成本以及续期以后增加的市场价值是否大于需要支付的续期成本。

不过，从目前来看，该项政策尚未对公寓产品的成交带来明显的影响。

记者从普睿数智广佛区域获取的数据显示，自2025年12月起至2026年8月，广州市二手商住类公寓的成交规模基本保持每月两三百套，成交均价也基本在1.2万元/平方米-1.4万元/平方米之间，并无明显波动。上海二手公寓的成交表现也基本保持平稳。

普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓表示，大部分持有此类资产的小业主都是选择出租，保持还不错的出租回报率，作为一项长期理财。