写字楼空置率超20%，酒店寻找新出口：长租公寓全托管正成为存量盘活的关键解法

深圳甲乙级办公楼自2015年进入供应高峰，年均新增供应超过100万平方米。供应持续累积，需求却未同步跟上，整体空置率长期在20%以上高位运行，空置面积超过400万平方米。

与此同时，一批酒店形态的物业也在寻找新的出路。

存量资产盘活，正在从“能不能改”进入“谁来运营管理”的下半场。

写字楼空置率超20%，酒店资产也在寻找新出路

CBRE世邦魏理仕数据显示，深圳甲乙级办公楼自2015年进入供应高峰，年均新增供应超100万平方米，整体空置率超过20%，空置面积超400万平方米。这并非深圳独有，全国商办物业空置率持续走高，大量优质物业陷入“有楼无人”的困境。

酒店业态同样承压。中国饭店协会《2026中国酒店业发展报告》显示，截至2025年底，全国酒店业设施约37.5万家，客房总数约1873.6万间，均处历史高位。报告指出，“行业供给已进入相对饱和阶段，近58.2%的非连锁单体酒店面临客源流失与盈利压力。”近六成单体酒店亟需寻找新的现金流来源。

酒店物业正在通过功能调整进入长租公寓市场。雅诗阁与锦江酒店成立合资公司，首个落地样本落地深圳南山，以“长短租结合”模式盘活存量住宿资产；锦江酒店（中国区）在深圳发布长租公寓双品牌战略，品牌首店由中农大厦改造而来，开业后实现满租。

政策端也在扫清障碍。深圳已出台“非居改保”政策，支持闲置商业、办公、旅馆、厂房等改建为保障性租赁住房。

一边是写字楼和酒店资产空置，一边是超2亿租房人群对好房子的渴望。这中间的缺口，正是存量资产盘活的机会所在。但机会只属于那些能真正把资产变成稳定现金流的人。

存量资产盘活，为什么需要“全托管”专业伙伴？

写字楼和酒店物业的持有方，过去擅长的是把楼建好、把租约签出去、把空间管好。但长租公寓面对的是完全不同的客群和运营逻辑，租客从哪里来、愿意为什么样的产品买单、价格怎么定、服务怎么做，这些问题的答案，不在传统的资产运营经验里。

存量资产盘活的核心命题，不是“能不能改”，而是“改完之后能不能高效租出去、能不能持续增值”，这恰恰是有家一诺深耕租房市场所擅长的。

【有家一诺】从公寓运营商起家，在深圳南山蛇口至今仍经营着近千套高端公寓。

这段一线操盘经历，让有家一诺对租赁市场的每一个环节都刻骨铭心。在激烈的市场里，公寓想快速出房有多难，中介推房有多不容易。一套房子空一天，就是一天的真金白银；一旦中介推不动，就可能永远错过最佳出租窗口。正是这份“清楚痛点在哪里”的认知，成为有家一诺后来所有业务布局的起点。

2021年，【有家一诺】除了继续做公寓运营商，还转型做租房平台，将多年积累的运营经验和中介资源系统化、平台化。从“自己出租房子”到“帮别人出租房子”，这个转身看似跨界，实则是把一线实战中摸爬滚打出来的经验，变成了一套可复制、可规模化的出房能力。

正是这段经历，造就了【有家一诺】今天强大的出房能力。

如今，【有家一诺】汇聚了招商伊敦、华润有巢、大悦城控股等众多知名品牌公寓资源，平台在册房源量超过12万套，活跃中介经纪人超过2.3万名，每月可统计的成交约500套，不可统计的自由成交则达到数千套。

这些数字背后，是一套经过实战验证的能力体系。

招商端，【有家一诺】独创的T+0当天结佣模式，让2.3万名中介经纪人组成了一支高激励的“外部销售天团”。中介带客成交、签完合同，最快当天就能拿到佣金。对于一线中介来说，现金流就是战斗力。

这套机制让平台对中介形成了极强的号召力，合作案例中一个月做到满租，靠的正是这种“一呼百应”的渠道爆发力。

有家一诺项目千人推介会现场

运营端，【有家一诺】历练成一支覆盖工程改造、软装设计、定价策略、招租执行、运营管理、客诉处理的全链条团队，可以一站式完成从拿房、装修改造、出租、租客管理等全部环节。

这意味着资产方不需要自己组建团队、不需要逐个环节对接供应商，只需要把房子交给有家一诺，剩下的全部由专业团队完成。

用【有家一诺】创始人刘国泷的话来说，这不是轻飘飘的平台撮合，而是“做重、做长、做稳”的深度运营，用实实在在的心思和成本，替资产方把每一套房子变成真正能打动租客的“好房子”。

如今【有家一诺】推出全托管运营服务，正是多年公寓运营实战经验与租房平台去化网络的叠加。自己运营过公寓，知道资产方的痛；搭建了租房平台，知道怎么把房子最快租出去。这两件事加在一起，就是有家一诺做全托管运营的底气。

合作样本：如何盘活存量资产，助力增值

样本一：助力开发商两个月去化96%

深圳宝安碧海湾地铁站的京地海樾府·V公寓，下楼就是地铁、全屋智能精装、独立阳台、全户型日照房，综合产品力稳居片区同类房源第一梯队。项目方是首次涉足长租公寓的开发企业，面对282套公寓，最大的痛点就是空置。

项目方经过多家对比，最终选择了【有家一诺】。合作之后，【有家一诺】做的第一件事不是着急上架房源，而是基于平台在片区内抓取的真实交易数据，结合项目自身的产品优势，给出了精准的定价建议。

随后，一整套出房体系全面启动。正式推盘前，【有家一诺】组织数百名中介集中踩盘，同步在抖音、小红书等平台进行多维度内容投放；项目现场安排驻场人员，确保中介带客到访时及时接待；采用T+0当天结佣，中介带客成交、签完合同当天即拿佣金；通过平台网络实现多线上渠道同步展示。

结果如何？试营业2天，出租30套；半个月，超过100套被抢定；两个月，去化率超96%。

“如果没有【有家一诺】，我们就得重新组建长租公寓运营团队，因为公司地产板块本身没有独立的租赁部门，只能临时抽调一两个人来配合，专业性很难保证。”该项目负责人坦言，“自持出租则要面对大量的协调工作，但这些事情交给一个专业的租房平台来做，确实省心很多，我们可以固定收租，专注于自己的主业。”

样本二：高端公寓1个月实现100%满租

位于深圳南油的云荟大厦公寓项目，产品设计出众，片区此前从未出现过类似的高端产品。在缺乏竞品参考的情况下，如何精准定价成为第一道难题。

【有家一诺】的做法是，不依赖片区历史数据，而是基于项目本身的差异化价值进行定价推演。招租首周，市场静默，但团队并不焦虑。他们利用这段时间完成了两件事，对每个房间72小时无死角治理甲醛，同时在各大线上平台进行大量内容投放，让项目信息在全网快速发酵。

一周后，局面彻底扭转。出租20天，去化率超60%；一个月，达到100%满租。

在软装设计上，【有家一诺】团队同样投入了重金——全套定制家具，“几乎是贴着不同的户型长出来的”。床底镂空方便放置行李箱、衣柜下方预留储物空间、利用柱子凹槽打造专属收纳架，在30平方米左右的紧凑空间里把收纳和居住体验做到了极致。一个原本被定为特价的“异形房”，因独特的收纳设计反而成为抢手货。

这两个案例共同验证了一个朴素的市场法则：地段和产品决定了资产的下限，而专业的运营能力，才真正决定资产的上限。

对于资产方来说，全托管的价值是清晰的。正如前述项目负责人所说：“对于首次涉足长租公寓的企业，我还是比较推荐找像有家一诺这样专业的公司合作，省心很多。”

有家一诺推出全托管服务

如今，【有家一诺】正式推出公寓全托管服务，面向全国承接公寓住房、集中式房源包租与代运营业务。

无论您是地方国企、开发商、境外资本，还是持有闲置商办、酒店物业的资产方，均可通过全托管服务实现从工程改造、软装设计、精准定价到招租渠道、运营管理的全链路解决方案。

合作模式灵活，可根据资产方需求定制。

模式一：独家代理

如果您希望快速出租、集中打开市场，【有家一诺】以独家代理身份，整合平台渠道与2.3万名中介网络，统一推盘、集中带看、快速去化。MOE慕己前海蓝湾服务公寓，正是这一模式的实践样本。

模式二：全托管运营

如果资产方希望甩手收租、不想参与日常运营，【有家一诺】负责从招租到运营的全部工作。您享受稳定收益，超出部分利润分成。

模式三：包租合作

如果资产方希望锁定稳定收益、不承担运营风险，【有家一诺】以固定租金包租，无论出租率如何，资产方都按时收租。

模式四：深度联营

如果您希望深度参与、共享增值收益，双方共同投资改造，【有家一诺】作为运营管理方，共享经营收益。

合作的资产准入标准以商业楼、办公楼、酒店、厂房、产业园区配套用房等独栋建筑或社区型优先，重点区域以深圳为核心，辐射粤港澳大湾区及全国核心一二线城市。

结语

存量时代，专业运营决定资产上限。

2.6亿租房人群对好房子的渴望是真实的，政策对存量盘活的支持是明确的，但把资产变成稳定现金流的能力，不是每个资产方都具备的。

【有家一诺】从深圳南山蛇口经营近千套高端公寓起步，到搭建起覆盖12万套房源、2.3万名中介的租房平台，再到如今推出全托管服务。这条路，是一单一单租出来的，也是一套一套管出来的。

如果您手握存量资产却苦于找不到出路，如果你希望将沉睡资产变成确定回报，【有家一诺】愿与您携手，共享城市更新发展红利。

（合作详情，欢迎垂询：0755-21606762）

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