对公积金“四个贯通”的分析

来源：市场资讯

（来源：易居研究院）

2026年9月20日，新修订的《住房公积金管理条例》正式施行，这是该条例继2002年、2019年之后的又一次系统性重大调整。从房地产视角审视，本次修订的制度价值不在于单项政策的边际放松，而在于以“贯通”为逻辑主线，系统性重构了住房公积金的资金循环机制。具体而言，住房消费全生命周期贯通、缴存与使用贯通、线上线下贯通、区域与区域贯通，四条线索共同指向一个核心判断：住房公积金正从“购房融资工具”向“住房消费全场景资金账户”转型。

一、住房消费全生命周期的贯通：从“购房”领域走向“租购修养”一体化

本次修订最直接的变化体现在提取范围的实质性拓展。住房公积金提取情形由6种扩展至9种，新增装修自住住房、支付自住住房物业费，以及“国务院批准的其他住房消费情形”兜底条款。同时，支付房租提取公积金取消了原有的“房租超出家庭工资收入规定比例”门槛，租房提取的制度性障碍被清除。这意味着，住房公积金的使用逻辑从过去以“购房”为重心结构，转向覆盖“租、购、修、养”全生命周期的资金支持体系。

这一转变的行业背景值得关注。当前我国城镇人均住房面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍，今年前8月份全国二手房交易规模超过了新房规模，存量房时代的特征十分鲜明。在增量扩张阶段，公积金以支持购房为核心功能是合理的制度安排；但在存量提质阶段，装修更新、物业运维、适老化改造等居住品质提升类支出，同样构成居民真实的住房消费需求。将此类场景纳入公积金提取范围，实质上为存量住宅配置了一笔新资金，对城市更新和老旧小区改造形成制度性资金支撑。

从地方落地情况看，装修提取等已形成“一城一策”的差异化格局。下表汇总了部分代表性城市的装修提取政策要点。

表1：各地公积金提取用于房屋装修的相关情况

城市

装修提取核算方式

单套上限

附加条件

增值税发票金额50%

25万元

十年提取间隔，装修企业资质要求

南通

2000元/㎡

28万元

盐城

新建/自建/翻建差异化核算

30万元

南京、无锡

15万元

常州

发票金额据实

10万元

仅限特定持证年限住房

珠海

面积与账户余额综合参考

无统一上限（账户余额90%）

汉中

1500元/㎡

20万元

不动产权证核发8年内

通辽

1000元/㎡

15万元

有持证时长要求

资料来源：网络公开信息、易居研究院

上述数据表明，装修提取的政策设计在统一框架下保留了充分的地方弹性空间，额度核定方式涵盖发票据实、面积单价、账户余额挂钩等多种模式，上限从10万元至30万元不等，与各地房价水平和住房存量特征基本匹配。

物业费提取同样呈现差异化落地特征。南京对能提供发票的办理人给予年度最高5000元额度，无锡对双缴存人家庭设定6000元上限，沈阳则按面积分档（90平方米以下2000元/年，以上3000元/年）。内蒙古自今年6月开放物业费、取暖费等提取以来，已办理新增提取业务2.4万笔，累计提取金额达1.6亿元，初步验证了该类场景的实际需求规模。

二、从缴存到使用的贯通：有力促进管理和运行链条的顺畅

本次政策将缴存和使用做了更进一步的贯通。其中在缴存端的制度突破，集中体现为将住房公积金覆盖范围扩展至灵活就业群体。新条例明确，个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以自愿缴存住房公积金，具体办法由设区的市级以上地方人民政府制定。这一调整的制度逻辑在于：将制度准入的判断标准从“是否与单位建立劳动关系”转向“是否有住房消费需求”，从而把平台经济催生的外卖骑手、网约车司机、自由职业者等新就业形态群体纳入制度覆盖范围。

从试点数据看，灵活就业人员缴存扩面已具备一定基础。2021年以来，住房城乡建设部在36个城市开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点。目前预计已有超过200万灵活就业人员参与。以江苏省为例，截至目前全省灵活就业人员累计开户148.9万人，实缴126.2万人，缴存额141.5亿元。试点经验为条例层面的制度确认提供了实践依据。

在缴存端扩面的同时，使用端的便利化改革同步推进。新条例取消了职工申请提取时需由所在单位核实并出具提取证明的环节，住房公积金管理中心应当自受理提取申请之日起3日内作出决定，贷款审批时限由15日压缩至10日。这些流程精简措施的意义在于降低了制度使用的“摩擦成本”——对于缴存者而言，公积金账户的可及性不仅取决于“能不能用”，更取决于“用的过程是否便捷”。

三、线上与线下的贯通：数据共享驱动的服务效率系统性提升

线上与线下的贯通是本次修订中技术属性最强的一条线索，其核心机制在于以政务数据共享替代传统的申请人举证模式。过去，公积金提取和贷款业务中，申请人需要自行提供不动产登记证明、婚姻状况证明、购房合同或发票等多类纸质材料；现在，随着公积金系统与不动产登记、房管、税务、商业银行等部门信息逐步打通，大量核验环节可由系统后台完成，线下办理环节相应减少。

从已落地的地方实践看，数字化赋能的效果较为直观。广东珠海将装修提取、城市更新改造提取等新增业务全部搬上线上平台，市民可通过微信公众号或手机公积金App提交申请，其中13项业务支持“跨省通办”。安徽淮北的装修提取业务，群众凭身份证、婚姻证明、不动产权证、银行卡即可申请，线下窗口实现即办即批，累计办理1934笔，提取金额超过1.9亿元。这些案例表明，数据共享的实质效果不仅是“少跑腿”，更是将原本因材料繁琐而处于“沉默状态”的公积金余额激活为可实际使用的住房消费资金。

从制度设计的角度看，住房城乡建设部此前发布的《关于加快住房公积金数字化发展的指导意见》已明确“一数一源一标准”的数据治理原则，要求建立标准统一、动态管理的全国住房公积金政务数据目录。本次条例落地从行政法规层面确认了数字化、智能化建设的要求，使数据共享从部门工作层面上升为制度性安排。

四、区域与区域之间的贯通：从属地管理走向全国互信互认

区域贯通是本轮修订中制度层级最高的一项变革。新条例明确要求“实现住房公积金缴存记录等全国范围内互信互认”，推动转移接续、异地贷款等业务便捷高效办理。这一规定的实质影响在于打破了过去以城市为单元的属地化管理边界，使公积金权益能够随缴存人的跨区域流动而顺畅衔接。

从房地产市场的运行特征看，这一改革的现实需求是明确的。在异地就业、跨城安居日益普遍的背景下，公积金缴存记录的地域分割直接增加了劳动力流动的居住成本——缴存人在A城缴纳的公积金，在B城购房时可能面临贷款额度不认可、提取需回原籍办理等障碍。缴存记录全国互认后，公积金权益的可携带性显著增强，对促进全国统一大市场建设具有制度支撑意义。

异地贷款和转移接续的便利化，对于都市圈和城市群内部的住房需求释放具有直接影响。举例来说，在长三角、珠三角、京津冀等跨城通勤密集区域，公积金互认互贷的推进将降低跨城购房的资金门槛，使公积金制度更好地适配“工作地与居住地分离”的常态化通勤格局。