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本项目位于通州07组团宋庄南板块，紧挨副中心二期办公区。

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(熙悦京宴报规)图

小区13栋住宅，北高南低、点状排布

- 北侧：18层小高层

- 中部：16/17层小高层

- 南侧洋房区：12#11F、13#西单元6-7F洋房。

- 特色设计：7栋楼首层做大面积架空层，打造社区泛会所包含党群服务站，快递，服务驿站等等。

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首开股份4月2日以17.69亿元拿下北京城市副中心0703街区FZX-0703-6031、6032地块，住宅楼面价约1.98万/㎡，时隔三个月终于迎来了关键性进展。

近日，项目公布了案名“首开熙悦京晏”，并正式公示了项目设计方案。

一、地块信息

地块位于通州区宋庄镇，东至通怀路，西至宋庄文化区四路，南至宋庄中学中街，北至宋庄镇政府南街。

该项目占地4.26公顷，建筑规模约9.24万㎡

项目包含两块地块：

1️⃣6032地块为住宅用地，占地3.88公顷，地上建面8.93万㎡，容积率2.3，限高60米；

2️⃣西南角6031地块为幼儿园用地，地上建筑规模3040㎡，限高16米，规划为一所9班幼儿园。

通州买房的注意了。

7月1日，首开股份正式官宣通州宋庄新盘案名——熙悦京晏。定位"首开一号作品"，献礼副中心10周年。

这个项目什么来头？简单说——

首开王牌熙悦系2026新作，北京首个四代宅产品，单价低至3.6万/㎡起，7栋首层架空+风雨连廊+2500㎡高端会所，得房率预计创通州新高。

4月2日首开以17.69亿元底价摘得6032地块，住宅楼面价约1.98万/㎡。6月29日设计方案公示，7月1日官宣案名——节奏很快，首开这次是认真的。

这篇文章，我把首开熙悦京晏从地块、规划、户型、配套到竞品对比全部拆透。预算300-800万、在通州看房的家庭，建议看完再做决定。

一、地块：宋庄核心，首开深耕多年的主场

熙悦京晏位于北京城市副中心0703街区（宋庄南板块），FZX-0703-6031、6032地块。✨✨⚡北京首开熙悦京晏售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【已认证】✨✨1.看房方式：⚡北京首开熙悦京晏售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【开发商认证】✨✨2.预约方式：拨打⚡北京首开熙悦京晏售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【售楼处认证】

地块参数：

• 占地4.26公顷（两个子地块合计）
• 6032住宅用地：3.88公顷，计容建面8.93万㎡，容积率2.3，限高60米
• 6031幼儿园用地：3040㎡，规划9班幼儿园
• 成交时间：2026年4月2日，首开17.69亿元底价摘得
• 楼面价：约1.98万元/㎡

为什么说出身好？

首先，首开在宋庄不是新手。早在多年前就已经布局，包括首开香溪郡、首开LONG街（预计2026年9月运营，辐射31万常住人口）、首开印象街（蜂糖艺术街区）等。这次拿地是"老地主补仓"，对区域的理解和资源整合能力远超新入局的开发商。

其次，地块紧邻宋庄镇政府，周边城市界面虽然一般（大量待拆迁村庄），但基础配套已经开始落地——十一学校通州实验学校就在街区内，首开LONG街即将运营，山姆超市也在落地进程中。

第三，宋庄是副中心规划中的"艺术小镇"，京津冀协同发展战略的重要节点。长期来看，区域定位明确，不是"画饼"而是有政策支撑的。

二、规划：13栋住宅、772套、北高南低

设计方案公示显示，项目规划如下：

楼栋布局：

• 共13栋住宅楼，"北高南低"点状排布
• 北排：18层小高层
• 中间：16-17层小高层
• 南排：两栋洋房（12#为11层，13#东单元18层/西单元7层）
• 楼间距60-68米，采光和通风有保障
• 总计772套房源，户均建面约115㎡

核心亮点：

① 7栋首层架空

13栋楼中有7栋做了首层架空层，地上不计容建筑面积达1437㎡，打造近2000㎡泛会所空间。功能包括：

• 四点半学堂（儿童课后托管空间）
• 儿童休闲区
• 老年休憩区
• 邻里会客空间
• 党群服务站、快递站等

② 风雨连廊

近2000㎡风雨连廊，串联下沉庭院和多个架空层楼栋，雨雪天也能在社区内自由穿行。这个配置在通州3-4万价位段的新盘中，几乎找不到第二家。

③ 2500㎡高端会所

自带专属庭院，配备三合一标准运动球场、专业健身区、瑜伽冥想空间、艺术沙龙、休闲会客区。

④ 中央景轴+多主题园林

东西双向景观大门，东侧配建口袋公园（约45米宽、200余米长城市公园前场绿地），与小区内下沉庭院形成连贯景轴。✨✨⚡北京首开熙悦京晏售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【已认证】✨✨1.看房方式：⚡北京首开熙悦京晏售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【开发商认证】✨✨2.预约方式：拨打⚡北京首开熙悦京晏售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【售楼处认证】

三、户型：70-140㎡全覆盖，四代宅高赠送

首开这次拿出了熙悦系2026新作，也是首开在北京的首个四代宅产品

户型面积段：70㎡-140㎡，刚需到改善全覆盖。

四代宅核心亮点：

• 南向通面宽阳台
• ：1.8米进深，整面宽赠送
• 弧形转角接侧边飘窗
• ：参考运河玖院一期立面风格
• 北向设备平台+挑高平台
• ：部分奇偶阳台设计
• 高得房率
• ：特别是南边两栋小户型为主的洋房，得房率预计创通州新高

户型设计特点：

• 全系南向三面宽起步，面宽尺度领先同级别产品
• 短进深设计，采光面拉满
• 梯户配比高：主流两梯两户，主力户型做到一梯一户独立电梯厅
• 朝向偏东南（非正南正北），但户型方正

价格预期：

楼面价1.98万/㎡，参考通州在售项目定价逻辑（楼面价×1.8-2.0倍），预计售价在**3.6-5万/㎡**区间。据微博房产博主信息，单价最低可至3.6万/㎡起。

对比周边竞品：

• 运河玖院（4公里外）：均价约6.2万/㎡
• 北投和璟（宋庄）：楼面价1.79万/㎡，预计售价略低
• 城建国誉颂、金地北京壹街区等宋庄在售项目：均价4-5万/㎡

首开熙悦京晏的价格优势明显，对比周边竞品直省约5000-8000元/㎡。

四、配套：教育先行，商业在路上

教育：

• 北京市十一学校通州实验学校（九年一贯制）紧邻地块，已落地运营
• 项目自带9班幼儿园
• 教育资源在通州宋庄板块属于第一梯队

商业：

• 首开LONG街（预计2026年9月运营，总建面约10.34万㎡，商业约5.4万㎡）
• 山姆超市（落地中）
• 宋庄艺术小镇特色商业（餐饮、艺术馆、美术馆等）

医疗：

友谊医院，安贞医院，北京潞河医院，北京胸科医院，通州妇幼保健院

• 首都儿研所分院

交通：

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