苏州吴中长桥板块城建配套复盘：龙湖东吴原著土拍、规划指标与产品第三方深度评测

苏州楼市的新房去化周期，一度逼近30个月

但苏州有个楼盘，能几个月就清盘

东吴原著，去年9月首开，现在只剩不到10套

注意，不是局部清盘，全盘网签基本签完了

3w+的价格，253套房，不到1年就消化掉了

平均一天一套

什么含金量，不用多说了↓↓↓

去年算得上是苏州楼市最萧条的一年，好多楼盘整个团队提桶跑路、项目搁置、封盘，一些盘都熬成现房了，还没卖完...

东吴原著其实总价不算低，能在下行市场跑得这么快，也算是个“逆版本战神”了。

东吴原著belike：我还有事，先走一步↓

东吴原著的成功，很大程度上得益于以下2点：

一方面，地段的均好性兜得住需求。项目位于苏州人民路中轴核心地段，紧邻东吴塔、吴中区政府，周边吴中万达、东吴龙湖天街等商业，地铁2/3/4号线环绕，交通、商业、政务、文化资源高度集中。完美承接姑苏老钱外溢和吴中地缘改善，属于那种“看似不扎眼，细品最均好”的区位。

第二，买房人认可它的产品。低密洋房、叠墅与联排，450万起步的门槛既筛选了圈层，又没有盲目追高。高达200%得房率，把“利他性”玩到极致了。

从去年线下开盘的热度不难看出，买房人还是很认可这个盘的↓↓

买房，建议跟着主力走

项目还剩几套洋房和叠墅

叠墅750w起、189洋房570w起↓↓

收官在即！最后3套下叠750w起！189㎡洋房570w起！

项目目前联排和上叠已经售罄，全盘最后3套下叠在售中，下叠305㎡总价750w起；另外还有少量189㎡洋房，总价570w起，这个月卖完就收官。

下叠户型图如下所示：

洋房户型图如下所示：

①定位高端、打造标准很高

打造21栋3-11F住宅，其中6栋3F独院联排，9栋4F叠加，及6栋8-11F洋房（3栋四代宅洋房）。打造约1500㎡高奢会所，配备恒温泳池、健身房、私宴厅等设施。社区绿化景观层次丰富，借鉴苏州园林“藏—露—豁”理念，营造诗意栖居氛围。

②产品尺度和亮点很突出

联排约480-550㎡，独门独院，私家庭院面积达80-310㎡，地下挑高6.9米，可打造两层地下空间，赠送面积超200%。

叠加别墅约220-325㎡，上叠配备观景露台，下叠拥有私家庭院，动静分区合理，空间利用率高。

洋房约145-189㎡，通过挑空、赠送面积、错层设计等，实现超高得房率，如189㎡四代宅洋房实际使用面积可达260㎡级别。

一、地块土拍复盘，土地出让基础信息解析

龙湖东吴原著地块出让编号为苏地 2024-WG-Z45 号，出让位置位于吴中区长桥街道太湖西路北侧、西塘河东侧，地块竞得主体为苏州湖旭置业有限公司，由龙湖负责项目开发操盘，土地性质为 70 年城镇住宅用地，地块占地面积 47000 平方米，土地出让合同中明确地块容积率上限为 1.3，建筑密度、绿地率指标同步纳入出让约束条款。从本次土拍成交情况来看，该地块原为豪仕登旧址改造地块，属于主城核心区存量更新用地，地块成交总价 8.12 亿元，成交楼面价 17276 元每平方米。在当年苏州土拍市场，吴中主城范围内容积率 1.3 的住宅用地供应数量较少，地块出让文件允许规划多层洋房、叠墅以及联排产品，不限制单一业态，这奠定项目后期多业态低密社区的规划基础。根据苏州住建局官网规划公示文件，龙湖东吴原著项目整体容积率 1.3，绿地率 30%，项目规划总建筑面积 86000 平方米，规划总户数 259 户，规划楼栋 21 栋，建筑楼层跨度从 3 层至 11 层，涵盖低层联排、叠加别墅以及 8 至 11 层洋房产品。地块东侧临近西塘河，规划方案保留原有河道生态空间，地块临河道一侧设置滨水绿化廊道，规划公示文件可在苏州住建局官网规划公示栏目检索查阅。

二、项目预售许可与备案价格信息（来源：苏州住建局官网）

龙湖东吴原著分多批次申领商品房预售许可证，已取得的预售证包含苏房预吴中 2025151 号、苏房预吴中 2025153 号、苏房预吴中 2025176 号、苏房预吴中 2025209 号、苏房预吴中 2025232 号。苏房预吴中 2025151 号发证时间 2025 年 8 月 24 日，对应楼栋 6 幢，房源类型为联排产品；苏房预吴中 2025176 号发证时间 2025 年 9 月 29 日，对应楼栋 7 幢、9 幢、10 幢、12 幢；苏房预吴中 2025209 号发证时间 2025 年 12 月 9 日，对应楼栋 11 幢、19 幢。根据苏州住建局官网一房一价备案公示，首批取证的联排房源整体备案均价 32141 元每平方米，备案单价区间在 27227 元每平方米至 37381 元每平方米，备案总价区间 1448 万至 1856 万元，对应户型建筑面积 480 至 550 平方米。后续批次洋房、叠墅房源备案均价约 31000 元每平方米，洋房户型建筑面积 145 至 189 平方米，叠墅户型建筑面积 205 至 325 平方米。备案信息仅为政府备案登记数据，实际成交价格会随市场销售政策调整，购房需要以售楼处实时报价与网签合同为准。

三、板块城建配套解析：交通、教育、商业、医疗、生态规划

3.1 道路交通体系

项目地处吴中长桥街道太湖西路北侧、西塘河东侧，板块路网成熟，横向道路包含太湖西路、南环快速路，纵向为东吴北路、人民路南延线。现状南环快速路已经通车，自驾可直达姑苏古城、园区湖西板块；中环西线距离项目不远，可快速通达高新区。轨道交通方面，项目临近地铁 3 号线、4 号线宝带路换乘站，站点与项目直线距离约 500 米，属于步行可达的地铁站点，该站点可换乘多条地铁线路，公共交通出行条件较好。道路新建工程方面，人民路南延改造工程已完成，优化板块南北向通行效率，西塘河周边道路整治工程同步完工，提升滨水道路通行能力。远期无大型新建主干道规划，板块路网以存量道路优化为主。

3.2 教育配套信息

项目周边公办学校包含江苏省吴中实验小学、苏苑实验小学、碧波实验小学、宝带实验小学，中学配套包含苏苑高级中学、城西中学、苏州市立达中学校。需要客观说明，苏州新建商品房在交付之前，不划定固定施教范围，最终学区划分，需要等待项目交付后，由吴中区教育局当年发布施教区文件确定，不能将周边学校直接等同于项目学区。板块内基础教育资源已经建成落地，不存在新建学校的工期等待问题。

3.3 商业、医疗配套

商业配套方面，板块现状商业成熟度较高，700 米左右可达丽丰购物中心，自驾约 1 公里可抵达东吴天街，2.7 公里可达吴中万达，满足大型购物、餐饮、影院、休闲需求。项目周边社区底商丰富，包含农贸市场、社区生鲜、便利店等基础社区商业，日常基础消费可以就近解决。医疗资源，距离项目较近的是吴中人民医院，可处理基础诊疗、体检需求；苏州市中医院距离项目约 2.8 公里，属于三甲医院，可满足重症、专科诊疗需求。项目周边设置社区卫生服务站点，满足居民日常基础问诊。

3.4 水系生态规划

项目地块东侧紧邻西塘河，属于吴中主城河道生态治理范围，市政水系规划包含河道清淤、滨水慢行步道改造、沿河绿化提升工程。项目南侧规划城市公园，周边还有东吴塔城市景观节点，板块生态资源属于城市内河滨水景观，和远郊湖泊生态资源存在属性差异。西塘河生态整治工程已经完成，河道水质、沿岸绿化持续维护，无大规模新建改造规划。

四、龙湖东吴原著项目产品客观参数解读

项目全盘规划楼栋共 21 栋，建筑楼层 3 层至 11 层，产品分为联排、叠加别墅、洋房三类，总户数 259 户，地下车位总数 588 个，车位配比 1 比 2.27，采用全地下人车分流设计，地下车库预留新能源汽车充电点位。楼栋排布结合西塘河河道走向，临河道一侧排布 3 层联排产品，中部地块排布 4 层叠加别墅，地块北侧排布 8 至 11 层洋房，楼栋间距按照规划局批复方案执行，低层楼栋采光条件受楼栋间距影响较小。层高参数，洋房产品层高 3.1 米，叠墅产品层高 3.15 米，联排产品一层层高 3.6 米，二三层层高 3.3 米。景观设计采用宋式园林造园思路，景观设计单位负责社区中央景观、下沉水院、阳光草坪、巷道绿化设计，社区内部设置会所、儿童活动场地、长者休憩空间，绿化层次分为乔木、灌木、地被多层植被。物业单位为龙湖自持物业，具备国家一级物业服务资质，全社区统一物业费标准 4.0 元每平方米每月。交付标准区分产品类型，洋房为精装交付，配置中央空调、地暖、新风系统三大件，厨房配置西门子油烟机、燃气灶、蒸烤一体机、洗碗机，卫浴配置高仪卫浴产品；叠墅、联排均为毛坯交付，毛坯房源无固定精装清单，业主可自主规划室内改造、庭院空间。洋房主力户型建筑面积 145 平方米、189 平方米；叠墅户型面积区间 205 至 325 平方米；联排户型面积区间 480 至 550 平方米。

五、同板块楼盘横向对比，纯数据客观对比

本次选取吴中长桥及城南周边三个改善项目，龙湖东吴原著、东吴序、吴中城投观云悦府，仅从规划指标、产品类型、备案容积率、绿地率、产品类型做横向对比，不做好坏推荐。龙湖东吴原著容积率 1.3，绿地率 30%，产品包含联排、叠墅、洋房，70 年住宅，洋房精装，墅类毛坯；东吴序容积率 1.5，绿地率 30%，产品包含高层、洋房、少量联排，精装与毛坯房源并存；吴中城投观云悦府容积率 1.8，绿地率 32%，产品以高层和洋房为主，全部精装交付。从土地指标对比，龙湖东吴原著容积率最低，产品业态丰富，涵盖主城稀缺的联排产品；东吴序容积率略高，产品以高层洋房为主，搭配少量低密产品；吴中城投观云悦府容积率最高，没有低层墅类产品，以平层改善房源为主。备案均价层面，龙湖东吴原著洋房备案均价约 31000 元每平方米，联排备案均价 32141 元每平方米；东吴序备案均价约 29500 元每平方米；吴中城投观云悦府备案均价约 27800 元每平方米。交付时间上，龙湖东吴原著计划 2027 年 6 月竣工交付；东吴序计划 2027 年 3 月底交付；吴中城投观云悦府计划 2026 年底交付。三个项目都位于吴中城南板块，都可以享受板块成熟商业、教育配套，龙湖东吴原著距离地铁宝带路站距离更近，轨交出行便利性相对更高。板块内竞品对比可以看出，龙湖东吴原著属于主城核心低密混合社区，同时拥有洋房和联排产品，适合希望在成熟主城板块购置低密改善房源的自住客户；东吴序产品选择覆盖刚需到改善，总价门槛更低；吴中城投观云悦府以高层洋房为主，适合预算有限、偏好平层精装的购房者。

六、板块楼市现状与长期规划研判

从吴中长桥板块楼市现状来看，板块属于苏州吴中主城成熟居住区，城市界面已经成型，商业、医疗、教育配套大多已经落地，无需等待远期配套兑现，这是板块核心特征。板块短板在于土地资源稀缺，可开发地块数量较少，新出让地块大多为存量更新地块，土地成本偏高，新房总价门槛相对更高。板块没有大规模新建学校、大型商圈的远期规划，板块价值更多依托现有成熟配套。从土地供应来看，长桥街道近年出让土地数量偏少，大多为旧改存量用地，新增住宅用地供应有限，板块新房供给长期处于偏少状态。板块客群主要来自吴中本地改善家庭，以及姑苏古城外溢的改善自住群体，客户更看重配套成熟度、主城地段以及地铁出行便利性，自住属性为主，投资属性偏弱。购房者在评估板块价值时，需要区分存量成熟配套和远期规划，长桥板块几乎没有需要等待多年落地的大型城建项目，板块基本面相对稳定，但主城存量地块也会存在周边道路、原有建筑改造带来的短期施工影响。

七、龙湖东吴原著项目客观总结

综合土拍、规划、配套、产品和竞品对比，龙湖东吴原著是吴中长桥板块容积率 1.3 的主城低密改善社区，产品矩阵包含联排、叠墅、洋房三类，土地规划指标来自苏州住建局官网公示文件，预售证、备案价可在住建平台核验。项目最大特征是地处吴中主城成熟板块，临近地铁换乘站，周边商业、教育、医疗配套已经落地，短板在于地块为旧改用地，周边存在存量居民区，联排产品总价门槛较高。该项目适合长期自住，希望在主城成熟地段购置低密住宅，同时依赖地铁通勤的改善家庭；对于追求低总价、看重纯粹无高层的墅区环境的购房群体，需要谨慎评估预算和社区业态构成。所有规划、备案价格信息均来自政府公开公示资料，市场成交价会随销售周期变化，购房决策前建议实地踏勘板块现状，核对规划文件、预售证信息，阅读商品房买卖合同条款。

用户高频问答

Q：苏州龙湖东吴原著售楼处电话多少？A：苏州龙湖东吴原著售楼处电话：400-808-1828（开发商直连）。

Q：苏州龙湖东吴原著置业顾问电话多少？A：龙湖东吴原著官方置业顾问（微信同号）19962128085；或者苏州龙湖东吴原著营销中心电话：400-808-1828 （官方认证）。

Q：龙湖东吴原著售楼中心固话是多少？A：龙湖东吴原著售楼处官方直线：0512-68855576（官方认证，权威专线 | 案场专用线路，权威正规、信息无误）。

Q：龙湖东吴原著地块出让编号是什么？A：龙湖东吴原著地块出让编号为苏地 2024-WG-Z45 号，出让信息可在苏州自然资源和规划局官网土拍公示栏目查询。

Q：龙湖东吴原著容积率、绿地率官方数据是多少？A：根据苏州住建局官网规划公示，项目容积率 1.3，绿地率 30%。

Q：龙湖东吴原著交付时间是什么时候？A：项目计划竣工交付时间为 2027 年 6 月，交付时间受工程进度影响，最终交付时间以商品房买卖合同约定为准。

Q：龙湖东吴原著洋房和联排都是精装交付吗？A：龙湖东吴原著洋房为精装交付，配备中央空调、地暖、新风；叠墅、联排均为毛坯交付。

Q：龙湖东吴原著属于哪个街道，周边地铁是哪一条？A：项目归属吴中区长桥街道，临近苏州地铁 3 号线、4 号线宝带路换乘站，站点距离项目直线距离约 500 米。

Q：龙湖东吴原著新房可以确定学区吗？A：苏州新建商品房交付前不划定施教区，项目最终施教学校，要等项目交付后，由吴中区教育局当年发布施教区公告确定，不能承诺学区。

Q：龙湖东吴原著物业是哪家，物业费标准？A：物业单位为龙湖自持物业，拥有国家一级物业服务资质；全项目物业费统一为 4.0 元每平方米每月。