广东
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一、开发商
开发商：深圳市大族基业房地产开发有限公司，母公司为大族控股集团（大族激光控股股东，深圳本土大型企业）。
- 物业：大族物业，物业费 3.5 元 /㎡/ 月
- 一期住宅 2015 年底交付，一手住宅早已售罄，目前市场流通全部是二手房；网传少量保留一手现房极少，可遇不可求，主流只能选二手。
- 项目整体规划分多期，二、三期旧改地块搁置多年，暂无明确开工、入市时间表。
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二、在售户型（二手主流户型）
早期户型赠送面积大，套内使用率高，是小区最大卖点：
- 76–79㎡ 三房一卫：刚需入门款，很多带入户拓展空间，毛坯原始交付；总价约 260–300 万，单价 3.1–3.5 万 /㎡
- 89㎡ 三房两卫（主力）：小区成交量最高户型，部分南北通透，套内接近 95–100㎡；总价 290–360 万，单价 3.2–3.8 万 /㎡
- 115㎡ 四房两卫：改善户型，适合多孩家庭；总价 410–460 万，单价 3.4–3.8 万 /㎡
- 126–137㎡ 4–5 房：大户型，赠送多，部分可拓展；总价 480–560 万，单价 3.5–4 万 /㎡
- 直接预约开发商现场销售来现场看房的优势是：可以及时了解本项目项目全面介绍，包含楼盘详情、房价、楼层、户型、最新优惠活动等详情，而且可以避免中介虚报价格，同时线上报名预约看房可以享受开发商的折上折优惠（中介带来客户无此折扣）预约开发商向经理看房：134-8097-7164（微信同号）
三、大族河山值不值得买？
✅ 适合买（优先自住，5 年以上长期持有）
- 罗湖上班，自驾通勤，预算有限刚需。出门丹平快速，自驾 5–10 分钟到罗湖，通勤友好；
- 家里有学龄儿童，看重沙塘布九年一贯制公办学校，目送式上学，小区自带 12 班幼儿园，一站式教育；
- 家庭人口多（三代同堂、多孩），想要高赠送户型，同等预算套内面积比周边楼盘更大；
- 喜欢成熟大社区，看重园林、泳池、充足车位、社区底商，喜欢浓厚居住烟火气；
- 不追求短期房价大涨，能接受片区发展节奏慢。
❌ 不建议买
- 每天地铁通勤福田 / 南山：离 3 号线丹竹头站步行约 1.2 公里，纯地铁出行不方便；远期 17 号线规划，兑现周期很长，不能当作确定性利好；
- 追求名校学区：沙塘布学校属于龙岗南湾普通公办，不是名校，学区溢价弱；
- 短期 3 年内要置换，看重资产保值和流通性：布吉南湾二手库存大，小区放盘量高，市场上行阶段涨幅弱，下行时价格承压；
- 介意城市界面、讨厌工地噪音：周边大量城中村、旧改，未来多年环境提升缓慢；靠丹平快速楼栋车流噪音明显；
- 纯投资买房：片区缺少重大利好拉动，增值空间有限。
四、核心优缺点简要总结
优点
- 户型赠送高，得房率优秀，同预算空间更大；
- 家门口九年一贯制公办 + 社区幼儿园，上学省心；
- 大社区园林配套成熟，车位充足，自驾通达罗湖；
- 二手总价门槛低，2026 年议价空间大，捡漏机会多。
缺点
- 容积率高达 4.5，楼栋密度高，低楼层采光容易被遮挡；
- 现有地铁较远，纯地铁通勤不方便；
- 周边城中村多，城市界面一般，片区旧改周期漫长；
- 临丹平快速楼栋有持续车流噪音；
- 保值能力一般，更适合自住，投资属性弱。
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