河南
你有没有发现，当年抢破头入手的城心高层，现在不少都成了业主手里的烫手山芋。很多房龄才十五到二十年的小区，就已经出现设施坏了没人修、邻里因为维修费用扯不完皮、挂出去大半年都卖不掉的糟心事。这话真不是博眼球瞎扯，背后的逻辑其实和我们每个人的资产都挂钩，现在全国至少有3亿人住在高层住宅里，说透了能帮你少踩几十年的坑。
当年城市化快速推进，原来城里的矮房子、城中村都要拆迁重建，开发商拿地之后往上盖高楼，是最划算的选择。北京方庄的几个老片区，90年代就是响当当的高端高楼集群，最早一批住进这里的都是教授、知识分子，当年风光得不行。放到现在，这里房价才五万多一平米，同地段这个价格真的不算高。小区里电瓶车乱停，人车不分流，车位全靠抢，楼梯老化带来的问题一堆接一堆。
建筑其实和人一样，也是有寿命的。九十年代建成的房子，放到现在类比年龄，差不多已经五十岁了，各种小毛病慢慢都会冒出来。再过十年，就到了问题集中爆发的阶段，这是谁都躲不开的。
高层老化之后想解决，说起来容易做起来难，想拆都拆不起。之前武汉有过现成的例子，两栋老楼产品跟不上卖不动，各方协商之后炸掉重建，爆破当天区级领导都到现场压阵。为啥这么兴师动众？因为爆破牵扯到安全、协调太多问题，还得留出足够大的安全空间。要是周边楼太密，清场的经济损失都顶得上重建的钱，根本不可能爆破。
要是选择逐层拆，成本更是高得离谱，光安全措施和垃圾清运就是天文数字。再过二十年，正好赶上这批房子集中老化，那时候年轻劳动力少了，人工成本还得往上涨，拆不起真不是乱说。厦门集美2009年建成的翔鹤雅筑，到现在才十几年，就已经成了危楼，这事说出来不少人都觉得震惊。
很多人过日子都习惯能凑合就凑合，小区两部电梯坏了一部，就凑着一部用，低层的爬楼梯，高层的慢慢等。真等到房子出了沉降之类的大事故，再想解决就晚了。网上有个说法挺扎心，有能力换房的都早早搬走了，最后留下来的，大多是流动人口、租客和走不动的老人，慢慢就成了大家嘴里的那种状态。
话说回来，高层住宅也不是全是毛病，它能发展这么快，本来就是有存在的道理。要是都建低层低密度，房价肯定会涨得更离谱，普通老百姓根本买不起，也没法短时间内提升居住品质。往上盖高楼，土地利用率高，政府短时间就能解决大量人口的住房问题，公共配套的人均使用成本也更低。
小区规模够大，下楼就能找到菜市场、便利店，买个东西不用开车跑老远，这点真的比低密度郊区方便太多。重庆被大家叫“重庆森林”，截至2023年一共有2200栋高层，数量比第二名武汉多了近三成，这其实和重庆的地理条件分不开。重庆多山平地少，岩土结构结实，天生适合建高楼，所以只能往高处要空间。
像武汉超高层多，也是因为城市水系多，土地被分割得很碎，之前高速发展阶段，要靠提高容积率卖地筹钱搞基建，自然高楼就多。现在市场变了，大家也越来越意识到问题，不少城市已经开始调整。郑州之前也是容积率很高、超高层很多的城市，现在新出让的土地，容积率降了特别多，高端改善板块基本都是容积率1字头的五六层洋房。
对咱们普通人来说，选高层的逻辑其实很简单，能换就尽早优化手里的资产。十八线小县城的超高层，真的没有未来，现在县城年轻人都往大城市走，人口持续失血，再过十来年，2015年前后建的这批高层就该出问题了。到时候别说升值，连流动性都没有，物业费收不齐，设施坏了没人修，财政兜底能力也比大城市差得多，最后房子只剩越来越差的居住价值，经济价值直接清零。
大城市远郊那种没有产业的睡城，同质化的高层也一样，能置换就早点换到核心城区。预算够的话，尽量选楼层低一点的，现在房地产市场慢下来，新批的80米以下的住宅，不管建造质量还是产品力都比早年的超高层好太多。
杭州最新的二手房数据也印证了这点，房龄超过15年的高层，占了总挂牌量的42%，平均成交周期拉到210天以上，年租金净收益才1.5%左右，真的没什么吸引力。而且高层大修的成本真的超乎想象，30层以上的楼，外墙加固动辄上千万，高压消防管道重新铺也要几百万，当初交的维修基金，经不住两次大修就空了。最后还是得业主凑钱，凑不齐就只能忍着，糟心事一堆。
参考资料：中国房地产报 我国城市高层住宅发展现状调研
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