这可能是近几年北京别墅市场，最硬的一张成绩单｜复盘

01

北京楼市每年都要有大几十个新盘入市，其中大多数楼盘无声无息，只能留下数字，很少会被人记住。只有少数能大获成功，且持续闪耀。

今天要分享的，就是其中之一。

不同的是，它从一开始就背负巨大操盘压力，最终却完成了一次漂亮的逆天改命，开盘热销，且持续热销。

它到底做对了什么？

当下，我们站在电建地产操盘项目-泷悦·玖宸，开盘一周年的节点上再回看，仿佛云淡风轻，拿下了很多不可思议的成绩：

首先，开盘一周年，网签100 套。

这个数字，搁普通住宅里，掀不起什么风浪；但是放在近两年的北京别墅市场，却是浓墨重彩的一笔。

2025年9月至今，一年的时间北京别墅网签1000多套，泷悦·玖宸以100套的成绩，位居全市第一，领先第二名足足17套，占整个北京别墅市场份额的：

十分之一

其次，按自然年算，泷悦·玖宸是2025年京西别墅市场网签TOP1。

按眼下的累计，今年京西别墅网签销冠，也大概率还是它。

最后，开盘后蝉联去年9 月、10 月北京别墅市场销售面积、套数、金额三冠王。

如果表妹不说，大家可能不知道这个数字的含金量。

过去两年，

能够蝉联两个月套数销冠的仅有泷悦·玖宸，蝉联两个月网签三冠王的更是只有泷悦·玖宸。

从开盘热销，到热销一年，

让人很好奇，为什么是它脱颖而出，为什么总是它创造第一，它究竟做对了什么？

只能说，一件事的发生如果已经超出了你的预期，

就意味着很多事情已经悄无声息地改变很久了。

02

泷悦·玖宸背后的操盘方，是电建地产。

过去几年，凡是这家企业的项目，几乎都有同一个伴生词：热销。

从2022年开始北京华曦府，长安华曦府，长安华曦府·金安，到泷悦玖宸......

电建不是偶尔爆一盘，是盘盘都爆。

很显然，这已经不是单纯的幸运了。这需要电建地产的底蕴和体系支撑，需要他们走过很长的路，吃过很多的苦，久久为功，善作善成，才能成就一次次热销。

就拿泷悦·玖宸来说，

并没有天生热销，甚至曾经两次走入低谷，是在电建接手操盘之后，才一炮打响，一路夺冠的。

夺冠时间轴大概是这样的：

他们在接手之后，做的第一件事就是「读懂土地」。

说实话，读懂土地是一个被用烂的词，但很多房企都停留在说的阶段，只有电建是真真正正的去做了。

怎么体现的，说一件小事，他们实实在在把这块地：

走了无数遍

先把归家动线这件事重新想了一遍。

据表妹所知，话事人带着队伍从中式牌楼开始，一路走到项目，不止一次，而是好几次。

他们发现这个半山别墅的红线外，有戒台寺、千灵山，以及一条私属的山径线。

就把这些「搬不走的东西」变成了项目的一部分。

所以你会发现一个挺有意思的现象，其它别墅项目，看房从大门开始。

但到了泷悦·玖宸，却是从写有「泷悦·玖宸」的中式牌楼开始的，紧接着，泷悦·玖宸还要为这份隐居的仪式感增加细节。

往里走，是寓意着福寿安康的国槐大道，地面上又增加了「进山」和「自在」的地标。

每当客户走完这条路，情绪也悄然间完成了一次转换：

从城市回到了家里。

但这仅仅只是开始，他们还把「售楼处搬进了社区会所」。

所有人都知道，泷悦·玖宸有着天赋异禀的出身：

镶嵌在西山山脉之中的半山纯墅居。

对于这种梦境级的资产，先要做的当然就是将西山的恢宏气场具象化融入日常。

你看泷悦·玖宸的入口系统，不仅塑造出了一个微地形草坪系统，更做了一个三层高的归家会所殿堂。

现在电建把售楼处搬到了会所中，作为买家看房体验感的一环，

未来这个3000m²的会所，也是业主归家动线的一环，会交付泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、咖啡厅等多种功能，成为满足业主「日常生活的圣殿」。

说白了就是，

可以解决业主们「平时在哪玩儿」的问题，也可以解决朋友来了在哪招待的问题。

其实，关于走了无数遍，还有一件小事，写销售说辞的时候，领导让每位销售员花半个月时间走遍周边，了解土地，并且必须爬戒台寺和潭柘寺。

销售说辞前前后后迭代了13版，销售经理说：

光戒台寺就爬了四次

所以，为什么泷悦·玖宸能热销？

张一鸣说过一句话，表妹觉得很有意思：一个人对事情的理解，就是他在这件事上的竞争力。

我想这句话，放在泷悦·玖宸，刚刚好。

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读懂土地，只是第一件事。电建真正拉开差距的，是把这份理解继续落到院子上、社区上，落到人以后怎么住上。

泷悦玖宸是北京别墅市场上少有的：

「真」别墅和「真」别墅社区。

这两个「真」是什么意思？

北京楼市自打限墅令出台之后，真正的别墅用地越来越少，大多数都是容积率高，单层面积不够，只能做地下院子，没有露台，高低配的伪别墅。

泷悦玖宸的容积率仅有1.05，天然就「不必妥协」。

你会发现，

泷悦玖宸不止是纯粹的叠拼墅区，它的单层面积还足够大，单层约120m²左右，足以媲美改善平层。

还因为是半山别墅，负一层也在±0 以上，有着更加稀缺的：

阳光双首层

这样一来，泷悦玖宸就拥有了最大面积约200m²，地面上的「真院子」。

你可以在自家院子里招待朋友，或者在蓝天下游泳，烹茶煮酒，总之它装得下生活的四时晴雨。

这种独特的「墅居场景感」，其它项目很少能做到，我想这也是为什么泷悦·玖宸敢说：

把院子还给北京

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但还不够，泷悦·玖宸太清楚自己的优势了，它很清楚，自己真正的强项，是「场景」。

是在半山之上，对城市自然资源零尺度的占有，也因此拥有更丰富的空间节奏感。

为了体现这种优势，操盘团队愣是「把产品重做了一遍」——重新打造了一个样板间做生活展示。

比如，为了让风景可以无限制的涌入室内，泷悦·玖宸在客厅层做了一面可以整体推开的落地门窗示意，把山—园—院—室内连成了一体。

你回想一下你住过的所有房子，很少有这种空间节奏感、这种体验吧？

无论你在哪一层，哪一种空间，你都能感受到群山涌入的感觉——用更高级的说法，这叫做：

西山群峰，拱列檐下

你看，这是下叠一层的视野感受：

这是下叠卧室层的感受：

所以说，值钱的不止是别墅本身，更是一望无际的辽阔视野，是眼界更宽，格局更大，人生更宽广。

表妹不止一次去过泷悦·玖宸的现场，每一次看都有新的震撼，更理解为什么纳兰性德、马致远、徐志摩会如此爱这片土地。

甚至一度好奇：样板间是不是请大师做的？

表妹内部的朋友说，「不是，就是领导带队一点点磨出来的」。

而秘决是另一句话，「没别的，就是天天加班」。

甚至有一次那位朋友凌晨4:06交报告，领导还是在两分钟内回复了。

表妹觉得特别狠，因为营销团队磨产品包装，这件事本身就狠，需要对市场、对土地、对产品足够的了解，还要协调起设计、工程、成本等各个条线。

这件事，只有遇上一群狠人，才能做成。

真的，很多东西看起来直接，但做起来真的难。就像考上清华。

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读懂土地、读懂场景之后，还得读懂人。

事实上，样板间包装的时候，电建的操盘团队还找了大约40位老业主，去深度调研他们对于别墅生活的诉求，做「用户共创」。

得到的结论是，

空间场景要「极度悦己」，还要「承载关系」。

泷悦·玖宸的地下空间，做了一个最高约8.5m的地下挑空空间，不止有奢阔的视野感受，还能装下所有的爱好和兴趣。

表妹听说，今年430收房的一组团的某业主，专门找设计师在楼下：

种了一棵大树

有什么特别的寓意吗，也许有也许没有，但主要是「千金难买我乐意」。

这就是表妹说的「极度悦己」，而这种场景得益于泷悦·玖宸的先天禀赋，更得益于电建在塑造产品的前端就融入了巨量思考。

顺便说一句，一期收房的业主，很多都在装修了，我们他们应该是迫不及待的想要早日住进去。

住到业主说「能种一整面墙的月季」的纯墅社区里去。

除此之外，泷悦·玖宸还重新设计了室内关系。

不管是三代居还是四代居，都可以有着「一碗汤」的距离。

这可能是一个很舒服的距离，毕竟，想你时，你在隔壁，你在楼上，这听听就很美好。

而这些场景的呈现，本质上也代表着对客户需求真正的兑现。

只有触碰到用户需求，并且真的能够持续稳定的输出解决方案，这才是电建热销最重要的基石。

这种触碰，当然不仅有室内，还有室外。

住别墅的人最怕的是孤独，所以化解孤独对别墅住户来讲太重要了。

所以，哪怕泷悦·玖宸不堵车20多分钟就能到西四环，真的是一手繁华，一手自然，电建仍旧就觉得不够，又在社区外：

做了一排沿街底商

这条路很短，但是人在穿越这条街道的时候，很有「高级烟火气」的感觉。

现在这条路上，骑意已经入驻，暮光咖啡也已经在装修了，未来会在社区草坪有咖啡露营，周边体验骑行等各种业主会员活动。

这些在市中心得驾车一小时，才能体验的生活，在泷悦·玖宸下楼就得到了。

你会发现，电建引进底商的底层逻辑只有一个：

做能让业主换个活法的。

当然，这条街道上也有会菜市场等日常底商。

这样一来，这条小小短短的街道，就变成了万象空间，很好的处理好建筑与街道的关系、与城市的关系、与业主的关系......

毕竟，生活从不是毕其功于一役。

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电建真的深谙这一点，

在顺销期间，他们就开始前置组织圈层活动。

在社区北门做「共享农场」，业主可以自己刨地种菜，参与采摘，感受陶渊明「采菊东篱下，悠然见南山」的恬适生活。

共享农场·春种

共享农场·夏收

也在草坪上组织狗狗香氛疗愈的活动，专门请国家级宠物协会的人过来参与，未来诸如此类的活动还有更多......

现在泷悦·玖宸的二期就要整体交付了。

他们又要陆续开放会所的各种私宴、棋牌等等功能，还要在业主会所开放一个直接通往社区一期、二期内部的野奢感小径。

因为他们知道，

真别墅客户要的不是一处热闹的秀场，而是一个安放自我，承载生活的「第三场域」。

你会在场域里，看到这样有仪式感的院门：

这样的巷道：

更妙的是，现房交付的阶段，正是现房新政开始推行的时候。

泷悦·玖宸等于是有期房的价格优势，又有现房的确定性，占尽了利好。

正是在如此复杂、稀缺的背景下，又创造出超越预期的纯墅作品，才有了泷悦·玖宸的一年一百套。

而我也无尽期待，泷悦·玖宸的下个一年。

在电建团队的all in 的态度，钉钉子的精神中，在半山之上，熠熠生辉。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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