广西
崂山的二手房待售套数从4939套涨到6676套，一年多出1737套。奥帆中心的待售房源从480套变成540套，板块均价从4.1万掉到3.1万。青岛最贵的两片地方，房东开始排队了。2021年高点的时候，崂山房价在3.5万一平，现在主流挂牌口径在3.2万到3.8万之间。有人说崂山还是青岛最贵的地方，跌幅比别的区小，但挂牌量从4939套一路涨到6676套，这个数字藏不住。
再看奥帆中心。2023年10月到2026年9月，板块均价从4.1万掉到3.1万，一平米少了1万块。雕塑园从4.8万掉到4.1万，国信体育场从3.1万掉到2.2万。三个板块总价不同，卖点不同，方向完全一致。全市的底账更直观。2026年5月，青岛二手住宅挂牌111094套，6月110774套，成交周期拉到了143天，差不多5个月。核心板块次新房的溢价空间普遍在5%到10%。
崂山的1737套新增挂牌，不是突然冒出来的。2020至2022年那波买房热里，金家岭一带的金融从业者、本地开公司的老板，手里一买就是两三套。到了2025年，这些人开始集中卖房，目的很直接：换回现金。要么填补公司资金缺口，要么转去买国债或者存定期。说白了，当年买房是觉得能升值，现在卖房是觉得持有不划算。房产的金融属性退潮之后，持有就变成了纯粹的成本——物业费要交，房子要折旧，租金回报还不如把钱拿去做别的。
新房也在挤压老二手房。崂山这几年冒出7个新楼盘，都是140平米起步，配有智能家居和全程物业服务。相比之下，2010年前的老二手房显得过时了：电梯老旧、公共区域破损、物业反应慢。同样的预算，买家凭什么舍新求旧？学区溢价也在变薄。2026年崂山区小学一年级计划招生5000人，比2025年减少200人。青岛在2022年后出生人口一直减少，2025年教育局把多校划片和教师轮岗扩大到崂山那几所重点小学。以前买一套房就能锁定好学校，现在这办法行不通了。学区房的定价基础一旦松动，溢价蒸发得比居住价值快得多。
挂牌从480涨到540，不一定都是急着割肉。有一部分是原本收在手里的闲置房，算完账决定挂出来。崂山的房子现在也不是全都抢手。金家岭沿山那几栋次新大平层，比如海信智达、万科公园里，60天内成交率还能达到62%。但同一片区20年以上的老电梯房，没有学区、没有景观，有的已经比高点下跌30%，还是没有人接受。2026年8月，崂山区一个月的二手房成交量是269套，而挂牌量是6676套。供需比的天平已经明显倾斜。
现在的买家变得很理性。90后已经成为买房的主力军，他们当中接近一半的人宁愿选择城阳的新楼盘，上下班多花点时间，也不愿意多掏钱去买崂山的老旧小房子。他们习惯用手机软件查看物业评分、房屋朝向和最近的成交价格，不太相信销售人员的话。这种信息透明化，让买卖双方的博弈更加直接。业主想靠信息差卖高价，越来越难；买家想捡漏，也得有足够的判断力。
对卖房的人来说，按真实成交价报价，虚高只会让房源石沉大海。对买房的人来说，崂山不等于闭眼买，楼龄、物业、户型、配套一样样看仔细。同一个崂山，麦岛和中韩的房子，卖起来完全是两回事。麦岛成交均价54716元每平方米，中韩20748元每平方米，差了2.6倍。房子终究是用来住的，产品力才是硬道理。这个道理如今在崂山用6000多套挂牌房源给所有人上了一课。
从更大视角看，崂山的调整并非孤例。青岛全市二手房挂牌量维持在11万套以上，成交周期接近5个月，说明整体市场仍在消化库存。核心区尚且如此，远郊板块压力更大。对购房者而言，当前市场提供了更多选择和议价空间，但也需要更专业的判断。地段、楼龄、物业、学区、景观，每一项都影响未来的流动性和保值能力。对业主而言，如果确实需要变现，就要尊重市场，合理定价；如果不急，也可以观察后续成交量和政策变化，再决定是否调整挂牌价。青岛楼市的分化还在继续，崂山作为曾经的价格高地，正在经历一场价值重估。这场重估的结果，将取决于产业、人口、配套和产品力的综合比拼，而不是单纯的地段光环。
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