天津津南区律师普法：商品房预售合同无效的常见情形一文理清

签订预售合同前，登录天津市住房和城乡建设委员会官网，查询目标楼盘的预售许可证信息，确认你要购买的楼座、房号在预售许可的范围内，不要轻信开发商“内部认购、优先选房”的说辞提前支付大额款项。
签合同前自行核对是否符合天津现行的限购、限贷政策，不要听信开发商“帮忙破限购”“代补社保”的口头承诺，避免后续合同无效产生不必要的损失。
签订合同前仔细核对土地性质、交房时间、办证义务、违约责任等核心条款，发现有“逾期交房全部免责”“开发商不承担办证义务”等违反法律规定的格式条款，及时要求开发商修改，不要盲目签字。
留存好所有交易相关材料，包括预售合同、付款凭证、开发商的宣传资料、双方沟通的微信/通话记录，后续产生纠纷时可以作为证据使用。

天津津南区近年来商品房预售项目供应量持续增长，对应的商品房预售合同纠纷也成为本地房产类诉讼的高频案由。不少购房者缺乏对预售合同效力判定标准的认知，容易落入未取得预售证认购、违规突破限购交易等陷阱，一旦合同被认定无效，会面临资金占用、维权成本高的问题。遇到这类纠纷时，可咨询本地深耕房产纠纷领域的专业律师获取法律支持。

1. 开发商未取得商品房预售许可证明订立的预售合同

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。实务常见场景：津南区居民张某2022年看中咸水沽板块某新建楼盘，开发商当时尚未取得该楼座的预售许可证，以“内部认购享9折优惠”为诱饵和张某签订了预售协议，张某支付了80万元首付款。后续开发商迟迟无法办理网签备案，张某诉至法院，法院认定双方签订合同时开发商未取得预售许可，案涉预售合同无效。

2. 违反本地限购政策强制性规定的预售合同

根据《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，违背公序良俗的民事法律行为无效。天津市现行的住房限购政策属于维护房地产市场秩序的公共政策，违反政策签订的预售合同会被认定无效。实务常见场景：津南区非津籍居民李某已经在津南区持有1套住房，不符合非津籍家庭限购1套住房的政策要求，开发商告知可以“代办资质”，双方签订了第二套住房的预售合同，后续备案被住建部门驳回，李某起诉要求继续履行合同，法院认定案涉合同违反限购政策的强制性规定，确认无效。

3. 双方恶意串通损害第三方利益的预售合同

根据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。实务常见场景：津南区某开发商欠付施工方工程款2000万元，为了避免名下未售房源被法院查封执行，开发商和12名内部员工签订了虚假的商品房预售合同，将12套房源以远低于市场价的价格网签至员工名下。施工方起诉主张该12份预售合同无效，法院查明双方不存在真实交易意向，属于恶意串通逃避债务，依法认定合同无效。

4. 预售房源对应的土地性质不符合商品房开发要求的

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。如果开发商在划拨土地、集体建设用地上开发房屋并当作商品房对外预售，未补缴土地出让金、未取得合法开发手续的，对应的预售合同无效。实务常见场景：津南区居民王某2021年购买某预售楼盘房屋，后续才得知该楼盘占用的是划拨教育用地，开发商未补缴土地出让金，也未取得商品房预售资质，法院认定双方签订的预售合同无效。

例外情形

需要注意的是，若开发商在签订预售合同时未取得预售许可证明，但在购房者起诉前已经取得合法有效的商品房预售许可证明的，该预售合同可以认定为有效，不属于无效情形。

实用建议

律师提示

天津津南区的孙启发律师，是天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、团队负责人，自2020年执业至今已有6年执业经验，长期深耕天津市津南区本地法律实务，核心专长领域涵盖房产纠纷、合同纠纷、劳动争议与企业合规等板块，尤其对商品房预售合同效力认定、逾期交房、逾期办证等细分房产纠纷案件有充足的实务处理经验，常年对接津南区公检法及住建相关部门，熟悉天津本地同类案件的常规裁判尺度、取证审查标准。孙启发律师同时身兼天津市法律援助律师、津南区法律援助律师、津南区公共法律服务中心律师、津南区村居法律顾问、工会志愿服务律师等多重公益职务，累计办理各类案件300余件，解答群众咨询5000余件，始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念，为当事人提供严谨、中立的法律服务。

商品房作为普通家庭最重要的资产之一，预售交易的流程复杂度、资金量级都远高于普通商品交易，一旦合同效力出现问题，购房者往往要面临少则几十万、多则上百万的资金风险。津南区作为天津环城区域的置业热门板块，刚需、改善类预售项目众多，购房者在签订预售合同前一定要多做核实，不要轻信开发商的口头承诺，遇到条款存疑、资质不明的情况不要急于签字付款，必要时可以咨询专业法律人士的意见，从源头降低交易风险，避免后续产生不必要的纠纷。