广东
说黄奇帆讲楼市20年翻了4番、已经到天花板了，还信房价永远涨的人，是脑子进了水。
人看到了之后感觉唉，是不是真的，反正说的话怎么这么不靠谱呢？只是把整个原话翻出来看一下，就知道事情是什么样的了。
1、先把这句话的来路摆清楚
这句话确实是他说的，但时间是2017年5月26日，他当时在复旦大学讲十个经济失衡指标，房价地价20年翻四番排在第七条。
他举的例子很具体，上海衡山路那一片2000年一平米7000块，二十年后涨到14万，接近20倍，北京王府井也是十四五万。
但这里有个算术得掰一下，翻4番是连乘四次2等于16倍，而全国商品房均价2000年是2112块一平米，2021年顶峰10139块，21年只涨了4.8倍、翻了两番多一点。
真正对上16倍那个数的，是全国一年的新建住房面积，2000年是1亿平方米，到2016、2017年冲到17亿平方米，这才是货真价实的翻4番！
所以说的并不是房价这么简单的一回事。
2、他说的那个天花板，是拿什么顶上去的
所以那句“到天花板”，说的是这个行业盖房子的速度，不是你家小区的挂牌价，更多的就是一年17亿平方米，中国用20%的人口就盖了全世界差不多一半的房子。
人均住房面积都已经去到了快50平方米了，而40年前人均住房面积5平方米，这个已经达到了发达国家的水平线上了，所以都已经大规模的翻倍了。
目前我国的城镇化率都已经来到了比较高的水平了，67%左右的水平了，基本上是到顶的存在了，未来可持续推进，，但是并不是特别的多，再加上我国的人口现在都是处于负增长的情况了
那个真正翻4番的建设量剩下多少，2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，只剩2021年17.94亿的四成九，2026年1到8月同比又降12.1%、新开工降了24.8%！
3、全球那些涨上去的，后来那一波跌是什么样的
全球房地产都是涨上去来一波大跌，这句话本身是对得上的，中泰证券把七个经济体的房价危机拉成一张表，下行时间从3.75年到18.27年。
韩国7.51年，西班牙6.01年，爱尔兰5.75年，荷兰4.75年，芬兰3.75年，平均下来基本上是5.44年，日本那个18.27年是极端值。
这是全球的国家都是一样的，经过大涨之后，必然的回落，回落了之后大城市的价格还是会上涨的，这是市场所推动的一个发展趋势和“情况”。
4、大城市会涨、小城市就那个样，这句也是他的原话
从2021年高点算，这一轮整体已经调整将近5年，国际经验的中位数是5.44年，70城二手累计跌22.8%、新房跌13.9%，一线城市最大跌幅25%，比六国平均的31%还浅一点。
2025年那场年度趋势论坛上他说得很明白，中国房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本泡沫破裂后拖累经济二十年的基因。
一是我们从来没允许过零首付，也没把还不上的房贷打包成高杠杆衍生品卖到全世界。
二是日本泡沫破的时候城镇化率已经77%，农村再没人可进。
城市有未来，那是对的，当然大城市也进行分化，比如现在北上广深最核心的区域，整体的价格已经出现了5个月、6个月甚至是7个月的价格上涨了。但是对于郊外。针对的价格没有任何的上涨情况，甚至还出现了3% 5%的下跌，这形成了一个非常鲜明的对比，即便是大城市，价格也不能保证一直都往上涨。
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