减债再出招，新世界发展分拆上海K11发行REITs

21世纪经济报道记者 吴抒颖

新世界发展走上资产证券化的道路。

9月21日，新世界发展公告称，拟将上海香港新世界大厦（由上海K11 Art Mall购物艺术中心及K11 ATELIER写字楼组成）作为底层资产，通过“广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金”于上交所公开发行公募REITs并独立上市。

这一项目已经于9月19日获得上交所受理，为首单港资企业发起的内地商业不动产C-REIT。

新世界发展此单REITs的底层资产尚算优质。

上海香港新世界大厦位于上海黄浦区淮海中路300号，总建面约13.04万平方米，商业可租面积约3.54万平方米，写字楼可租面积约8.05万平方米。根据戴德梁行的评估，这宗资产估值45.68亿元，折现率5%；本次资产出售对价约40.14亿元，基金预期募集约38.18亿元。

在这宗资产剥离之后，新世界发展对底层资产的间接权益由100%降至20%，项目公司不再并表，改按联营公司入账；新世界发展仍将继续担任运营管理人，保留K11品牌与运营话语权。

新世界发展还表示，其作为原始权益人认购不少于20%份额（约7.64亿元），外部投资者认购80%。对于募资的用途，新世界发展表示，其净回款约32.4亿元，将用于偿债及一般公司用途。

新世界发展选择此时发行REITs，并非最佳时机。

公开数据显示，截至今年9月18日，全市场仅有13只公募REITs年内涨幅为正，数量占比不足15%，其中仅5只年内涨幅超过5%，全市场八成以上公募REITs年内涨幅为负，其中18只跌幅超20%，6只超过30%，最大跌幅超38%，其中产权类资产占据绝大比例。

此外，今年上市的商业REITs虽然短暂获得过市场的青睐，但此后热度也普遍下降，表现为在募资阶段认购倍数下降，以及上市后跌破发行价等。

今年5月，首批4只商业不动产REITs集中发行，均获得超额认购。其中，国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT、汇添富上海地产商业REIT网下有效认购倍数分别达到103.19倍、80.16倍、68.03倍和22.27倍，4只产品合计募集约203.32亿元。

这4只商业REITs之后，又一批商业REITs在今年6月火速上马，但是投资者的热情已经有所降低。

可供对比的是，7月23日，华夏保利商业REIT发布认购申请确认比例结果的公告，其基金募集总规模5亿份，其中网下发售份额1.05亿份，网下有效认购倍数仅1.0倍；公众发售份额4500万份，公众有效认购倍数约2.86倍。

投资者不再盲目抢筹，核心是要关注底层资产的运营情况和现金流状况。

华泰证券固收首席分析师张继强指出，目前二级市场定价的核心逻辑已由地段转向底层现金流的稳定性。“奥特莱斯主要依托‘租金+销售扣点’的双重收入模式实现盈利，其客流受宏观消费波动冲击更小，出租率常年稳定在98%以上。核心城市写字楼却面临着企业缩减办公面积、新增商办供给的双重压制，租金上行空间有限，市场机构也持续给予估值折价。”

回到新世界发展本身，这家港资企业或许无暇顾及REITs上市后的表现。当下，它最要紧的事务，仍然是化债。

根据新世界发展的最新财报，2026财年上半年（截至2025年12月31日止6个月），新世界发展收入同比下降约50%至约83.91亿港元；核心经营利润同比下降约18%至约36.36亿港元；归母净亏损约37.3亿港元，同比收窄44%。

对于亏损的原因，新世界发展管理层表示：“2026财年上半年的亏损是受到非现金的拨备和一次性亏损的影响。为某些发展物业和投资物业项目进行了非现金的拨备。如果撇除这些非现金拨备的话，我们今年的归母净利润其实是正数。”

业绩不尽如人意，新世界发展也坦承，未来将采取更务实的举措。新世界发展宣布，未来公司将重点推进三个方面的战略举措：首先是持续优化运营效率，通过精细化管理提升整体经营水平；其次是着力提升销售业绩，同时增加经常性收入来源；最后是严格控制各项开支，保持稳健发展的基调。

新世界发展财报显示，截至2026财年上半年，其总债务约1443亿港元，净负债率59.7%，2027至2029年每年到期债务分别高达285亿港元、476亿港元、428亿港元。

这意味着，新世界发展的债务规模仍有待压减。今年以来，新世界发展旗下多个楼盘销售情况表现良好，但是如果不采取更加强有力的措施进一步减债，现金流和资金面均有继续转淡的可能。

在这种背景下，新世界发展将最好的物业之一——上海香港新世界大厦打包成底层资产通过REITs上市，符合市场各方的期待，也让外界看到这家港资企业在减债方面的努力。