旧改快讯┃光明首例！绿地东周片区城市更新项目行政征收进展

9月18日，深圳市光明区光明街道办事处关于《深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）》听证报告的公示。

为促进科学、民主、依法决策，切实保障人民群众的知情权、参与权、表达权、监督权，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号，以下简称《实施办法》）和《深圳市行政听证办法》（深圳市人民政府令第342号）的规定，深圳市光明区人民政府指定深圳市光明区光明街道办事处就《深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称《补偿方案》）组织召开听证会。深圳市光明区光明街道办事处于2026年9月3日举行了听证会，听取了各听证参加人的意见和建议，现将听证会相关情况公示如下：

公示主要内容

一、基本情况

东周片区城市更新单元项目位于光明大街与光明大道交汇处西南侧，项目属于《深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府〔2006〕258号）确定的70个历史遗留项目之一。

根据《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条，已达到“已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五”的条件，且经行政调解未能达成一致，区人民政府可依照法律、行政法规等相关规定对未签约部分房屋实施征收。

二、《补偿方案》主要内容

补偿方案共十四条内容，明确了本次房屋征收的范围，本次房屋征收的房屋征收部门为光明区城市更新和土地整备局，光明区光明街道办事处是本项目的房屋征收实施单位，负责房屋征收的具体工作。编制补偿方案的法律依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市六届人大常委会公告第228号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）。

补偿的主要内容包括被征收房屋价值，室内自行装修装饰，搬迁、临时安置，其他应补偿内容。

补偿方式包括货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。

补偿标准，一是被征收房屋的价值补偿：

（1）产权调换

已取得非商品性质房地产权证书的住宅类房屋，不超过建筑面积150㎡的部分按建筑面积1:1给予产权调换；未取得非商品性质房地产权证书，但符合有关规定的，不超过建筑面积150㎡的部分，在缴纳100元/㎡的罚款和50%公告基准地价后1:1产权调换。被征收房屋同时涉及已取得非商品性质房地产权证书的部分和未取得非商品性质房地产权证书情形部分的，产权调换建筑面积合计不超过150㎡。

（2）货币补偿

已取得非商品性质房地产权证书的住宅类房屋，被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。未取得非商品性质房地产权证书，但符合有关规定的，不超过建筑面积150㎡的部分，按照被搬迁房屋的价值缴纳100元/㎡罚款和1倍公告基准地价后进行补偿；超过建筑面积150㎡的部分，按照被搬迁房屋的价值缴纳150元/㎡罚款和3倍公告基准地价后进行补偿。

二是构筑物及其他附着物、室内装修装饰的补偿：

由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。

三是搬迁费、临时安置费：

（1）搬迁费

按被征收房屋本体的建筑面积计算，住宅房屋搬迁费标准为40元/㎡，被征收人不同意参照搬迁费标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对搬迁费用进行评估。房屋征收部门以期房产权调换或者征收人认可需要二次搬迁的，给予二次搬迁费用，并一次付清。

（2）临时安置费

被征收人使用征收人提供的周转房的，征收人不再支付临时安置费，实行产权调换的住宅房屋，被征收人自行安排住处临时过渡的，参照同类房屋市场租金按月支付临时安置费，计算期限为自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，实行产权调换的住宅房屋另外再加3个月装修期临时安置费；实行货币补偿的，给予3个月市场租金临时安置费。

补偿奖励，自房屋征收决定公告之日起60个自然日是签约期限。自正式启动签约之日起30个自然日内（含第30个自然日）完成签约并在约定的搬迁期限届满前完成搬迁并交付房屋的，按房屋征收补偿协议确定的补偿金额的5%给予奖励；自正式启动签约之日起30个自然日以上、60个自然日以内（含第60个自然日）完成签约并在约定的搬迁期限届满前完成搬迁并交付房屋的，按房屋征收补偿协议确定的补偿金额的2.5%给予奖励。逾期未完成签约或腾空交房的，不予奖励。

被征收人选择在城市更新地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当在城市更新项目或单元内提供，在城市更新项目或单元内无法提供的，房屋征收部门可以就近提供。

三、被搬迁人代表主要意见

1.《补偿方案》内设定将有证和无证房屋合并计算的150㎡房屋产权调换上限不合理。深圳市房屋产权调换的上限最多能达到480㎡，方案中只有150㎡，不合理且不合法。

2.《补偿方案》附件中，以150㎡为一个基本参照标准，对于有证房屋和历史遗留建筑，货币补偿和产权调换都需要扣减公告基准地价，其中历史遗留建筑不但扣减得更高，还要缴纳相应罚款，这种方式和标准是没有上位法依据的，也不合理。

3.《补偿方案》中存在缺失部分，被征收人房屋范围内存在院落空地，该部分如何补偿在《补偿方案》中没有提及，在以后的补偿过程中可能存在分歧，要求进一步明确。

4.项目概算，《补偿方案》中仅表示按确定的货币补偿原则测算，但没有最终测算的金额，被征收人无法得知是否有足够金额进行补偿。

5.产权调换房屋的区位表述，被征收人选择在城市更新地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当在城市更新项目或单元内提供，在城市更新项目或单元内无法提供的，房屋征收部门可以就近提供。还有房屋数量的表述，最终安置房的实施情况表述，数量和套型面积的表述不明确，具体位置在哪里，是期房还是现房，如果是期房交房的期限是多久，要在正式方案中体现，才能让被征收人确定是选择就近还建还是原地还建。

6.货币补偿的支付时间和支付方式，没有明确表达，是一次性支付还是分期支付，签订补偿协议后多少日内支付，需要进一步明确。

7.《补偿方案》中没有明确表示签约主体，是和哪个部门签订补偿协议，补偿款由谁进行支付。

四、听证主要意见分析

问题一：关于《补偿方案》的合法性的意见。

《补偿方案》系根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市六届人大常委会公告第228号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）及相关法律法规，结合项目实际情况依法制定，且已经开展论证、征求意见和组织听证，满足合法性前提。

问题二：关于《补偿方案》是补偿150㎡还是480㎡的问题。

主要取决于被征收人的身份。根据《实施办法》规定，符合原村民“一户一栋”不超过建筑面积480㎡的部分可给予产权调换，其余部分给予货币补偿。非原村民的住宅以一户一栋为产权调换基本单位，不超过150㎡部分给予产权调换，其余部分给予货币补偿。根据《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》及相关政策，原村民是指公安机关登记在册（特区内截止1993年1月1日、特区外截止2003年10月29日）并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员。即截止2003年10月29日公安机关登记在册的，原籍在原光明华侨畜牧农场并场时自然村的原光明办事处（原光明新区街道分设前）户籍居民；自然村是指场属圳美、羌下、新陂头、迳口、碧眼（含白芋场）、木墩、白花等七个生产队。因被征收人之前未提供相关材料，根据前期调查情况，被征收人不符合原村民的条件。如经核实，被征收人身份为原村民，则按照《实施办法》具体规定执行。

问题三：关于《补偿方案》中罚款和基本地价的法律依据。

扣减标准的法律依据为《实施办法》第三十三条及附件《深圳市房屋征收补偿规则》。根据《实施办法》第三十三条，未经产权登记的历史遗留违法建筑，在补偿时应根据土地取得状况、权属完善程度核定价值，对未缴纳土地出让金、未完善用地手续的建筑，依法扣减对应基准地价和罚款。

问题四：关于院落空地如何进行补偿的问题。

根据《实施办法》第二十七条规定：“被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）与房屋用途的认定，以房地产权证书、房地产登记簿记载的面积和用途为准”。不动产权证书登记建筑面积属于被征收人合法产权范围。《补偿方案》严格遵循上述法规要求，对不动产权证依法登记记载的建筑面积全额纳入补偿核算。超出证载面积的空地属于国有土地，不予补偿。

问题五：关于项目概算没有最终金额的问题。

深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心已就项目概算编制了预算方案并反馈给区政府。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。《实施办法》第十二条规定，房屋征收范围确定后应编制房屋征收预算方案、完成项目费用概算；第十八条规定房屋征收补偿费用实行专户存储、专款专用、专人管理、及时拨付，财政、审计部门依法对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。现阶段为房屋征收补偿方案制定阶段，征收补偿费用将在房屋征收决定作出前足额到位并专户存储。

问题六：关于《补偿方案》中产权调换的区位。

根据《实施办法》第二十四条规定，因城市更新需要征收个人住宅，被征收人选择在城市更新地段进行产权调换的，房屋征收部门应当提供在城市更新项目或者单元内的房屋，无法提供的可以就近提供。《补偿方案》第十二条已明确：被征收人选择在城市更新地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当在城市更新项目或单元内提供，无法提供的可以就近提供。产权调换房屋的具体区位将在房屋征收决定公告后、签约前进一步明确，届时被征收人可据此作出选择。

问题七：关于货币补偿支付时间和方式。

这不是补偿方案的必备内容，补偿协议中会对具体支付方式进行约定。

问题八：关于《补偿方案》的签约主体。

根据《实施办法》第五条等规定，房屋征收实施单位受房屋征收部门的委托，与被征收人就房屋征收补偿进行协商谈判并签订补偿协议。《补偿方案》中第二条已明确：房屋征收部门为深圳市光明区城市更新和土地整备局，房屋征收实施单位为深圳市光明区光明街道办事处。补偿资金由房屋征收部门统一专户管理并按协议约定拨付给被征收人。

项目概况

项目位于光明区光明街道，2013年列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》。项目申报主体为原光明新区城市建设局，更新方向为居住、商业，土地移交率不低于46.7%。

项目于2018年12月27日发布规划公告，于2022年7月6日发布规划修改公示，于2022年7月26日发布规划修改公告。项目拟拆除用地面积74409.8㎡，拟开发建设面积39679.4㎡，规划容积241300㎡，规划容积率6.08。

地块划分与指标控制图

2016年6月，项目一期实施主体确认为深圳市钰镌龙投资有限公司，一期拆除面积37559.4㎡，开发建设用地面积17253.7㎡。

目前，项目一期已竣工验收并完成入伙；二期拆除用地面积11218.7㎡，开发建设用地8572.1㎡；三期拆除用地面积25631.7㎡，开发建设用地面积13853.6㎡。项目于2025年2月24日启动行政调解工作，于2026年1月19日发布房屋征收提示，于2026年6月24日发布征求《补偿方案》意见的通告。

根据工商信息显示，深圳市钰镌龙投资有限公司控股股东为广东绿地投资有限公司（持股占比67%）。

股权穿透图

经查询，广东绿地投资有限公司系广东绿地房地产开发有限公司全资子公司。2020年10月，上海东方康桥房地产发展有限公司（系绿地香港全资子公司）以72.6亿元收购广州绿地房地产开发有限公司全部股权，成为实控公司。

信息来源：

深圳市光明区光明街道办事处关于《深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）》听证报告的公示

https://www.szgm.gov.cn/xxgk/xqgwhxxgkml/gzgg/content/post_12989877.html?module_name=Android_tt_others&tt_from=wechat&upstream_biz=Android_wechat&utm_campaign=client_share&utm_medium=toutiao_android&utm_source=wechat&share_token=a4357e62-1112-4053-a698-f8ca9981d152

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