全国进入存量时代，三亚却走出反向节奏？

2026年9月15日，国家统计局发布8月房地产数据。1至8月，全国二手房交易网签面积达到54923万平方米，同比增长10.6%。北京、上海、江苏、广东等20个省（区、市）的二手住宅交易面积超过新建商品住宅。

9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，会上明确表示房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%。

全国二手房占据成交主场，已经成为既定事实。而三亚的轨迹却截然相反。2024-2025年，三亚二手房成交面积占比连续两年回落，到2025年占比收缩到24.27％。

同样是“存量时代”，三亚为什么走出了反向节奏？

过去五年，全国新房销售面积从2021年高点持续下降，累计接近腰斩。二手房交易面积从低位上升，规模增加一倍多。两条曲线逐渐靠近，2026年前8个月，二手房网签面积首次超过新房。

这次反超不是一蹴而就，而是来自五年趋势的积累。

首先，二手房交易面积占比逐年提高。2020年为27%，2025年为46%，2026年前8个月为52%，稳定超过一半。6月底还是18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅，8月底增加到20个，二手房交易面积超过新房的区域覆盖面还在逐渐扩大中。

其次，库存持续减少。8月末，全国新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，连续6个月减少。1至8月，全国房地产开发投资47979亿元，下降19.9%。供给端主动调整，房企以销定产，开工更谨慎。投资收缩幅度大于销售回落幅度，市场在寻找新的平衡。

还有就是，价格信号转向。8月，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，上海、深圳分别上涨0.3%和0.1%。重点城市二手房挂牌量下降，价格趋稳。市场从“以价换量”转向“量增价稳”。

这些变化说明，二手房已成为市场交易的主渠道。刚需和改善人群越来越多通过二手房解决居住问题，原因包括总价较低、区位成熟、可以即买即住。新房市场收缩，部分原因是需求分流。

新房和二手房相互关联。二手房交易活跃，也能带动新房市场。以旧换新、以小换大，正在全国发生，一线城市更明显。

住建部的解读把存量时代看作发展方式转换：从增量开发转向存量提升，从单一开发转向多元经营。

2025年，三亚二手房成交5208套，成交比去年上涨37%，二手房成交面积占全年成交面积的24.27%，成交面积更是创五年新高。

把时间拉长来看，二手房成交占比从2023年达到31.19%的阶段高点后，连续两年占比开始回落，2025年进一步收缩到24.27%。成交量在涨，占比却在跌。这说明三亚新房成交的增速更快，二手房在市场总量中的份额反而被压缩了。

这些数据背后，是因为三亚房地产市场的交易结构有其自身的特殊性。

首先，三亚的新房供应端并未萎缩，供应规模仍在高位。

从供应端近五年的走势来看，三亚商品住宅供应面积整体呈现出明显的“先抑后扬”的V型趋势。从2023年开始逐年上升，到2025年三亚商品住宅供应面积达到117.8万㎡，创近5年新高。

土地端也是如此。自2022年三亚恢复住宅用地供应以来，土地拍卖成交面积逐年递增，至2025年成交面积达到166万㎡。同样是5年内新高。

这表明，三亚市场新增供应仍然在持续增长，三亚目前尚未走到新房供应端萎缩这一步，反转缺乏最基础的供给条件。

其次，三亚目前是改善市场主场，新产品对旧二手房形成代际差与面积段的双重碾压。

这一点需要结合三亚当前的市场客群结构来理解。在内参一篇关于三亚成交结构的分析文章中，能够清晰看到改善型需求在三亚楼市成交中占据绝对主导地位的特征。

在这个背景下，新房在产品优势上明显领先于存量二手房。

① 代际差优势。

2026年7月份三亚商品住宅备案成交均价35077元/㎡，环比上涨12.6%。价格上行的背后，是产品标准的整体抬升。一梯一户、高端会所、品牌物业、准现房销售，已经成为新房的基本配置。

而三亚二手房中大量房源房龄超过10年甚至20年，户型设计、社区环境、停车位、物业服务都存在明显落后。对于愿意为体验和未来买单的改善客群，“即买即住”的便利，难以抵消产品代际之间的落差。

② 面积段优势。

这是更容易被忽略但影响深远的一点。2026年前8月的数据中，成交套均面积稳定在138㎡，反映的是大户型正在成为市场主流。过去的老房子以中小户型为主，大户型占比低。

改善客群要的是空间尺度、居住体验和资产配置价值。

十年前的中小户型二手房，在产品形态上已经无法匹配这一需求。除非买家有明确的投资目的，否则在改善主导的市场中，这类房源会被逐步边缘化。

还有最重要的一点，安居房正在对二手房的底层购买力形成实质性分流。

2025年三亚推向市场的安居房项目，销售均价集中在1.28万—1.34万元/㎡区间。而三亚二手房均价28133元/㎡。两者价差接近一倍，原本可能进入二手房市场的底层购买力被安居房大量截留。

更关键的安居房的产品也在进阶。

2026年热门安居房项目如金色半山二期，地段条件并不差，一梯一户，当预算有限的购房者面对“价格更低、品质更新、地段不差”的安居房，选择二手房中老旧房源的意愿会进一步下降。

新房供应端没有收缩，改善市场中的产品代际差和面积段优势仍在扩大，安居房又持续分流底层购买力。

三重因素叠加，让三亚的“存量时代”与全国有着不同的逻辑：二手房成交面积虽然在提升，但新房仍掌握定价权和市场热度，彻底反转还仍然需要时间。

把全国和三亚放在一起，可以看到同一个“存量时代”有不同路径。

全国存量时代的核心，是购房者从“有房住”转向“住得好”。二手房交易活跃，是因为它们在地段、配套、总价上提供了新房难以替代的性价比。交易占比稳步攀升，置换链条逐步打通。这是一个渐进过渡的过程。

三亚的存量时代，则是在新房供应仍在高位、改善需求主导市场的背景下发生的。二手房成交量虽然增加，但体量仍远不及新房，定价权和市场热度依然掌握在新房手中。

但底层逻辑相同：市场奖励好产品，淘汰差产品。它们处在同一方向的不同路段。

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