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北京中海石景山刘娘府地块
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朝阳土拍，中海是来客，要争抢。

石景山土拍，中海是东家，静等收地。

01

8月12日土拍日，刘娘府1604-674地块，中海新城25亿底价收入囊中，楼面价4.23万/平。

外人看，这是块没人抢的骨头。中海看，这是西山低密圈里，等了4年半的肉。9月18日规划方案公示，容积率仅1.1，限高18米。这是石景山近十年难得一见的低密指标。

全盘293套，规划26栋住宅楼，其中：西侧9栋为6F洋房，合计240套，预计有两个户型，156平三面宽四居，186平四面宽四居，层高3.15米。
赠送上，1.8米进深内嵌阳台，0.7米花池，再加设备平台。

东侧17栋为别墅，包括11栋联排和6栋双拼，均为地上3层+地下1层，共53套。300㎡6套，加上地下层，实际使用约400㎡；360㎡41套，加上地下层，实际使用约500㎡；380㎡6套，加上地下层，实际使用约530㎡（双拼楼王）。

首层3.6米，二三层3.4米。客厅预留挑空，地下搭配两2米采光井，每户带私家庭院。

部分院子可超200平，层层退台，露台赠送。地上计容面积300平出头，叠加地下与庭院，实际使用空间大幅扩容。门槛从2000万起步，楼王冲击3000万。

02

地块北高南低，南北天然高差4米，向东偏转约22度，偏转排布。代价同样存在，局部楼栋侧向间距仅4米出头，部分楼栋贴近红线，南侧临街，或有对视问题。

主入口设在南侧中央，搭配镂空大门，风雨连廊直通下沉庭院与会所。500多平下沉庭院，为地下会所引入自然光。西北角集中布置无偿移交配套，养老驿站、体育用房等扎堆，距洋房仅10余米，后期或有噪音干扰。

03

地块坐落在苹果园街道，西五环外，西邻法海寺森林公园，北边2公里望八大处，西山为屏。西、北、东三侧均紧邻城市规划绿地，与社区内部绿地形成双重绿化体系。

向西200米是1号线福寿岭站，向南约1.6公里可达苹果园交通枢纽，1号线、6号线、S1线三线换乘。自驾可快速接入西五环、莲石路，城市脉络通畅。

向南2公里，京西大悦城、喜隆多等商业。

但西山豪宅，不只看配套，圈子，才是底盘。远洋天著春秋、绿城西山云庐，远洋源山春秋，上一代京西顶豪扎堆于此。圈层已经验证，购买力真实存在。

只是海淀西山新房持续分流高净值客户，这块地，外人不敢轻易碰。中海敢。中海在石景山深耕多年，考虑的是一整片西山作品。

04

周边二手房方面，远洋天著春秋挂牌6.1-7.5万/平，绿城西山云庐4.9-6.2万/平。远洋源山春秋2套房源，分别是7.2万/平和9.7万/平。

十三妹预判中海刘娘府地块单价6.5-7.5万/平。洋房千万出头可上车，拿到西山1.1容积率的入场券。联排，是给终改买家准备的硬菜。

这盘棋，中海算透了时代。

828新政重击高周转高层，低密盘反而从容。293户体量不大，开工到现房约24个月，边卖边等现房。

旧一代西山豪宅，层高、面宽、户型格局已落后新规产品。中海要做的是产品代际更新，大家买的是西山的山景，是圈层迭代。用洋房稳住走量，用联排拔高板块天花板，抹平石景山与海淀西山之间的认知差。

老业主置换，要掂量，新客入场，要权衡。西山从来不缺山水，缺愿意为新产品买单的人。

当年绿城在这里赢了中海，如今中海拿回刘娘府，算是一局回敬。

海淀地王，买的是确定性。

刘娘府，赌的是西山圈层的延续。

山还在，富人还认西山。

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