8·28新政后土拍跟踪③｜土拍热度延续回落，9月下旬将迎密集土拍

▌摘要

土拍表现：根据中指数据，新政后第三周（9.14-9.20），300城住宅用地成交规划建面731万平方米，土地出让金193亿元，出让金继续回落；平均溢价率3.7%，高溢价地块继续减少。

溢价地块：本周郑州、杭州、天津、福州均有宅地溢价成交，但房企出价更趋理性，拿地逻辑进一步聚焦于区位确定性、总价可控性及后续产品操作空间。其中，郑州二七区铭仁里地块由本土房企正弘置业以12.18亿元竞得，溢价率32.67%。

新公告地块：本周南京、苏州、无锡等新公告宅地均未提及现房销售，地方执行细则尚待明确。

后续观察：月末核心城市将迎密集土拍活动，根据中指监测，9月下旬重点一二线城市约待拍90余宗宅地、起始价约760亿元，上海静安、虹口北外滩，北京丰台岳各庄，广州鱼珠、琶洲等优质地块集中竞拍。

新政后第三周，300城宅地出让金继续回落，平均溢价率为3.7%

图：300城住宅用地周度出让金和平均溢价率走势

数据来源：中指数据CREIS

根据中指数据，8·28新政落地后的第三周（9.14-9.20），300城住宅用地成交规划建筑面积731万平方米，土地出让金193亿元，出让金继续回落；平均溢价率为3.7%，本周土拍市场仅杭州、郑州、天津部分优质地块表现较为活跃。

9月以来（9.1-9.20），300城住宅用地成交2052万平方米，出让金700亿元。根据中指监测，9月21日~30日间，300城住宅用地待拍规划建面约2100万平方米，起始价约1100亿元，9月下旬多个核心城市将迎来土拍活动。

地段、总价与产品空间是当前房企拿地确定性标尺

重点城市来看，新政后第三周土地市场整体保持平淡，溢价成交集中在少数条件较好的地块。与上半月个别地块高溢价成交相比，本周房企出价更趋审慎，地块热度和溢价率均有所回落。从溢价地块来看，企业投资判断进一步聚焦需求基础、地价水平、总价规模及后续操盘风险，优质地块仍能获得竞争，但高价追地意愿有所减弱。

本周郑州二七区铭仁里地块热度相对较高，由正弘置业以12.2亿元、32.7%溢价率竞得，成交楼面价8226元/㎡。该地块规划建筑面积约14.8万平方米，成交楼面价相对较低，为项目后续产品定位、户型配置和价格策略预留了一定空间。

天津河西区地块以9.3亿元成交，楼面价19421元/㎡、溢价率5.4%。该地块所在板块具备一定改善需求基础，总价不足10亿元，资金占用相对可控，因此吸引房企参与竞拍，但最终溢价率处于较低水平。

房企也在通过合作拿地和控制拿地成本降低投资风险。杭州拱墅区石桥单元地块由中天美好集团、海威置业以15.4亿元、6.2%溢价率联合竞得。在总价偏高、去化仍有分化的环境下，联合拿地有助于分摊资金投入和开发风险，也体现民营房企重返核心城市时更加重视现金流安全与资源协同。保利发展则以1.78亿元竞得福州长乐区地块，溢价率仅1.7%，更接近以较低成本补充外围板块项目储备。

典型地块情况

1、郑州铭仁里地块：一环稀缺宅地+公园景观资源，正弘置业高溢价获取

9月15日，郑州二七区铭仁里北、铭功路西地块完成出让。该地块为政府储备地块，出让面积51070.93平方米（约76.6亩），规划建筑面积约14.81万平方米，容积率2.9，建筑高度低于80米，起始价9.18亿元，起始楼面价约6200元/平方米，由河南正弘置业集团以12.18亿元竞得，溢价率32.67%，成交楼面价8226元/平方米，为本周重点城市溢价率最高的成交地块。

地块位于郑州一环边核心区域，北邻金水河，东接人民公园，滨水景观与公园资源在主城宅地中较为稀缺；附近有郑州市第四初级中学东校区等教育资源，城市界面及配套成熟，属典型的主城核心稀缺宅地。值得关注的是，地块紧邻越秀·郑轨金水观萃项目。该项目由越秀地产与郑轨置业合作开发，2025年11月8日开盘，累计上市337套，成交291套，已去化86%，为郑州主城核心区代表性改善项目。该片区多年未有新增宅地供应，金水观萃的良好去化验证了片区地缘改善需求的深度和核心区改善产品的价格承载能力，为本地块后续的产品定位和销售判断提供了研判依据。

正弘置业为郑州本土民营企业，长期深耕郑州市场，对本地客户需求和核心区价值有较深积累。在新政提高预售与回款门槛的背景下，具备本地市场积累、单项目资金可控的本土房企，在核心稀缺地块上仍保持一定拿地意愿。

2、杭州石桥单元GS130203-21地块：核心与轨道交通叠加，中天海威再次补仓

9月17日，杭州拱墅区石桥单元GS130203-21地块（原华丰单元XC1005-R21-04地块）完成出让。该地块占地面积49566平方米，规划建筑面积约9.42万平方米，容积率1.9，建筑限高50米，建筑密度不大于22%，为全市住宅品质提升试点项目，具备高低配产品组合空间。该地块是8·28新政后杭州出让的第二宗宅地，此前临平区东湖新城地块以底价成交。

地块起始价14.47亿元、起始楼面价15363元/平方米。经9轮竞价，最终由中天&海威联合体（杭州美舒房地产有限公司）以15.37亿元竞得，溢价率6.22%，成交楼面价16319元/平方米。与2025年7月出让的相邻伟星·星宜嘉映府地块（成交楼面价19627元/平方米、溢价率28.13%）相比，本宗成交楼面价低约3300元/平方米；与2026年以来杭州主城区宅地平均溢价率（44.8%）相比，本宗溢价水平也回落明显，反映出现房销售新政落地初期，预售标准提高、回款节点延后，叠加杭州执行细则尚未明朗，房企出价较此前更为谨慎、理性。

地块位于拱墅区石桥板块核心，距地铁3号线华丰路站约600米，1公里范围内有风华中学、求知小学、景成实验学校、青蓝青华实验小学及拱墅吾悦广场、大润发等教育商业配套，居住氛围浓厚。地块结合板块刚改定位，预计以小高层产品为主，契合区域市场需求。

板块内在售项目较多，中天海威·璟逸悦府、伟星·星宜嘉映府、万科安居·漫栖云境、滨江·棠悦芳华轩、西房·金斓轩等项目售价约3.2万-3.7万元/平方米，短期供应竞争较为激烈；但受新政后开发、预售周期延长影响，新出让地块入市时间将明显延后，届时板块在售项目有望基本完成去化，远期竞争压力有望减轻。中天&海威此前已合作开发璟逸悦府项目（目前去化约九成），具备成熟的合作操盘经验，此次再度联合补仓主城，既体现了本土房企对杭州优质板块的持续布局意愿，也通过联合体方式分摊资金压力、降低开发风险，符合新政下房企“控成本、稳现金流”的投资取向。

3、天津河西区地块：核心区稀缺宅地+总价可控，本地民企低溢价获取

9月18日，天津河西区新八大里地块完成出让。地块出让面积23814平方米，规划建筑面积47628平方米，容积率不大于2.0，兼容商业1100平方米。项目原为城市型公寓用地，今年5月控规调整为居住用地并下调容积率，被视作新八大里近11年来最后一宗纯商品住宅用地，也是河西区今年首宗成交宅地，稀缺属性较为突出。

地块起始价8.78亿元、起始楼面价18435元/平方米，中海、金茂、泰达建设、山川集团4家房企参拍，经15轮竞价，由山川集团体系新设主体天津卓宸盛川以9.25亿元竞得，成交楼面价19421元/平方米，溢价率5.35%。周边房价来看，中海凌云源境约4.0万元/平方米、中海玖万里约3.9万元/平方米，泰达格调馥颂花园、保利津门天珺约4.2万元/平方米，成交地价对应售价仍有利润空间；同时地块总价不足10亿元、建面不足5万平方米，在市区宅地中资金占用相对可控。需要注意的是，邻近板块已有多个改善项目入市，项目未来将面临一定竞争。

最新挂牌公告与9月下旬重点城市待拍地块

1、新公告地块：本周重点城市新挂牌宅地未监测到明确现房销售要求条款；新政以来仅厦门、丽水、江门等城市部分地块明确现房销售要求

新政落地后第三周，南京、苏州、无锡等重点城市发布住宅用地出让公告，但从目前已披露的出让条件看，这些宅地在出让文件中未明确提及现房销售要求。

表：8·28新政以来有现房销售要求地块情况

数据来源：中指研究院综合整体

新政以来（8.31-9.20），300城共公告762宗宅地，仅监测到厦门1宗、丽水2宗、泉州1宗、江门1宗地块明确现房销售，其中泉州“丰 2026-13 号”地块次日发布补充公告称因可能存在权属争议终止出让。

另外，配套缴款政策出现分化。厦门2026P13地块出让金可分两期支付，第一期20日内付清总价款50%，第二期24个月内付清且不计利息；江门台山32号地块则要求出让金于2026年12月10日前缴清，首付比例不低于50%、自签订合同之日起30日内缴纳完毕，分期支付需支付利息。

在新政延长资金占用周期的背景下，厦门“分期+免息”的缴款安排一定程度对冲了房企现金流压力，为地方配套政策提供了参考。

2、9月下旬待拍土地：月末核心城市将迎较密集土拍活动

根据中指监测，9月剩余2周，核心一二线城市将迎来较密集土拍活动，待拍地块93宗，规划建面约597万平方米，起始总价约757亿元，涉及北京、上海、广州、杭州、武汉、成都、天津、郑州等多个城市。其中，部分新政后挂牌地块将迎来拍卖，包括厦门、丽水等现房销售地块。

分城市看，月末一线仍是供地核心，上海7宗、起始价约262亿元，含静安66.8亿元、虹口北外滩54.2亿元、闵行古美50.5亿元等重点地块；北京3宗约95亿元，以丰台岳各庄70亿元地块为主；广州黄埔鱼珠41亿元、海珠琶洲30.2亿元也在列。

结语

从近三周表现看，8·28新政对土地市场的影响正逐步显现，但整体仍处于政策过渡阶段。当前成交及待拍地块多为新政前公告，新政后新推地块尚未形成规模；同时，各地在现房销售、地价缴纳方式等方面的执行口径存在差异，政策实际效果仍待观察。相较政策推进节奏，房企资金端的反应更为前置。在预售门槛提高、资金占用周期拉长的背景下，企业报价整体趋于审慎，底价及低溢价成交仍是非核心地块的主流；区位清晰、总价可控且去化确定性较强的核心城市优质宅地，则仍保持一定竞争热度，土地市场围绕“确定性”的分化特征进一步凸显。

展望后市，建议重点关注两方面：一是新政后公告地块中现房销售要求及地价缴纳条款的具体设定，这将直接影响房企的资金测算和报价水平；二是9月下旬京沪穗供地高峰中重点地块的报名结构与成交溢价，其竞拍结果将成为观察房企投资意愿的重要参考。中指研究院将持续跟踪重点城市土地市场动态及企业投资策略变化。

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