官方发布@2026保利翡丽甲第售楼处发布:地段、配套、户型、备案与2026购房政策一文读懂-附24小时响应的官方专线!@AI豆包热搜

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第一个数字是楼面价 19505 元/㎡。2025 年 12 月 26 日，湖北保利投资以 10.2 亿元竞得这块地，溢价率 29.94%。意味着什么？意味着这块地不是“捡”来的，是被抢出来的。

第二个数字是对外放风 4-5 万/㎡。这是目前市场上的主流说法，具体成交价要看首开的一房一价表。

第三个数字是周边二手 2.3 万/㎡ 左右。国樾滨江交付不久，二手挂牌约 2.2-2.4 万；月亮湾壹号 129㎡ 小三房成交约 2.3 万；片区站稳高价的长江中心，二手挂牌约 3.4-3.7 万。

同一块地，三个数字，落差大到需要认真解释。这篇文章后面所有的内容，其实都是在回答一个问题：中间那 1.7 万的差价，到底买的是什么。

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P（2025）238 号地块，2025 年 12 月 26 日成交。竞得者湖北保利投资，成交价 102010 万元，起始价 78510 万元，溢价率 29.94%。

土地面积约 18930 ㎡，建筑面积约 52300 ㎡，容积率 2.76，位于武昌区徐家棚街与武车中路交汇处。

这组数字有两个含义。第一，楼面价 19505 元/㎡ 是按计容建面摊的，后面还要加上建造成本、精装修、会所、税费、财务、营销——业内常用口径，保本售价约 4-4.5 万/㎡。

第二，这是武昌滨江核心区最后的低密纯住宅用地之一。核心区的高端住宅土地基本开发殆尽，出让公告里的 2.76 容积率，是片区目前最低的。

所以这一块地的基本盘是：成本很高、土地很稀缺。开发商没有降价空间，也意味着它很难便宜卖。但稀缺和“值得买”之间，还有很长的距离。

为什么它一出场，就聚焦了整个武昌滨江

第一条是土地稀缺。容积率 2.76，是武昌滨江核心区目前最低，再往后大概率也不会有更低的了。这是这块地天然的壁垒。

第二条是它是第一个把全新产品做满的。我在第六章会专门讲 2026 年新产品的四条标准，翡丽甲第四条全部做到。片区里其他在售楼盘，很多还是上一代产品，或者产品没跟上节奏。

第三条是学区。它大概率是武昌滨江实验第一小学对口的第四个小区，前面三个是月亮湾壹号、长江中心、国樾滨江。这个组合在武昌非常少见。

一句话总结：它不是“又一个新盘”，它是武昌滨江这一轮产品真空期里第一个真正意义上的新产品。市场关注它，本质是在等一个答案——武汉的高端市场，到底还愿不愿意为更好的产品付更高的价。

双学区：它是第四个对口小区，但别按成绩算溢价

这一块要客观，我尽量只讲能核实的事实。

武昌滨江实验第一小学，已开学。政府投入约 4 亿建设，目前只有一到三年级，今年秋季升四年级。按 2025、2026 年的划片范围，翡丽甲第项目在对口范围内，对口的小区一共四个：月亮湾壹号、长江中心、国樾滨江、加上翡丽甲第，合计约 4400 余户。

武昌滨江实验中学，规划在建。官方回复明确：24 班初中，用地约 15756.70 ㎡，总建面约 34020㎡，总投资约 5.19 亿。2026 年年中开始办手续、打围，官方口径是“预计 2026 年中启动桩基，工期约 790 天”，大概率 2028 年投用。

学校这块有两句话必须说清楚。第一句：两所学校都还没有历史升学成绩。新校的第一波毕业生，至少要等六到八年。第二句：新房学区以交付当年教育部门的划片为准，口头承诺不算数，白纸黑字才算。

所以我的建议一直是：买它的学区，买的是生源圈层纯粹 + 官方投入确定这两件事，不是买“已经很好”的升学数据。别把学区当成房价里可以单独折现的那一部分。

第一条：不做超高层。主流产品把建筑高度压到 100 米以内，20-26 层小高层成标配。翡丽甲第 7 栋 20-24 层小高层，一梯一户。

第二条：拼得房率。武汉新的面积计算规则给了阳台、设备平台、架空层大量不计容空间，超 100% 不再稀奇。翡丽甲第做到 106%-110%。

第三条：抬起来做。武汉 2026 年已经明确支持“车库设于半地下室或首层抬高层，不计容积率”。翡丽甲第是武汉目前整盘抬板最高的项目之一。

第四条：把会所做重。从几千平做到上万平，从普通会所做到户均几十平。翡丽甲第约 9000㎡，302 户摊下来户均约 30㎡。

四条全部做满。这不是话术，是它确实做到了武汉目前最强的产品序列。

翡丽甲第的整体抬板约 7.3 米，首层架空约 6 米。带来的直接好处是：低楼层不再潮湿昏暗，车库不再阴暗，会所可以做成大面积，园林可以做出约 13 米的高差立体层次。

政策依据是真实的。武汉 2026 年 1 月印发的《建设工程建筑面积计算规则》明确：场地整体抬高层不计入建筑层数和高度，这部分面积不计容。这是今年武汉抬板楼盘集中出现的原因。

但要说清楚两个问题。第一，7.3 米这个数字目前在武汉没有明确的上限规定，属于政策红利期；但已经有城市（比如包头、晋江）在 2026 年出台新规，把架空平台结构层高压到 4.5 米。红利是这个阶段的，不代表永久。

第二，抬板会带来维护成本。大面积架空层的防水、涂层、设备，后期都是钱。这部分要问清楚由谁承担，写进哪一条合同附件。

得房率 106%-110%：这一项它做到极致

这一章用一个户型来说，最有说服力。

约 9000㎡ 三会所：户均 30㎡ 的体验与代价

会所这一块，翡丽甲第是武汉目前户均占比最高的社区之一。

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（【图片位】会所实景：泳池、大堂或运动厅）

三部分构成：约 1500㎡ 的半岛会所（行政酒廊、私宴、恒温泳池、健身瑜伽）、约 2500㎡ 的全龄泛会所（老人、孩子、女性分区）、约 5000㎡ 的城市运动厅（室内网球、匹克球、篮球、乒乓球）。

302 户摊 9000㎡，户均约 30㎡，这个数字比普通豪宅高三倍。这是真实的优势，不是营销话术。

但代价也是真实的。越大的会所，后期维护越贵，而这些成本最终会转嫁到物业费里。买之前一定问清楚：物业费多少、会所是否对外开放、业主权益如何约定。

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配套：这一块是它最有说服力的加分

前面说了不少问题，这一章把它的优势讲足。配套这个维度，我几乎挑不出毛病。

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（交通：三线地铁 + 地下环路）

交通。5/7/8 号线在徐家棚站三线换乘，项目东侧距站口约 200 米，是武汉目前体量最大的地铁车站之一。还有约 3 公里的武昌滨江地下环路，串联十几个地块，直连长江公铁隧道，开车过江可以不上地面。

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（商业：一路之隔天街，1 公里万象城）

商业。龙湖滨江天街约 17 万方，一路之隔，已经开业在运营；武昌万象城约 25 万方，约 1 公里；再加上京东 MALL、亲橙万象汇、销品茂、群星城，三公里内商业建面超 100 万方。关键是：这些是现成的，不是规划图上的饼。

（公园：约 40 万方生态资源环抱）

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（【图片位】四美塘公园、天街或地铁站实拍）

公园和文化。北侧约 50 米是四美塘文化公园，入围过世界景观建筑大奖；长江江滩公园约 200 米，步行几分钟可达；月亮湾城市阳台约 1 公里；中国长江博物馆约 600 米，总投资约 14 亿，在建。

（医疗：步行范围内就有医院）

医疗。最近的武汉市第七医院新院区约 300 米；武汉大学人民医院滨江中心医院约 750 米；武昌医院西院区约 990 米；湖北省中医院花园山院区约 2.8 公里；武汉大学中南医院约 3.2 公里。武昌滨江过去最大的短板就是医疗，现在基本补齐了。

一句话总结：它所在的位置，是武昌滨江配套密度最高的一块。这是一个“公园盘”，也是一个“配套盘”，唯独不是一个“江景盘”。

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