中国土地出让金缩水，一年少了4.5万亿，收入回到2010年？

大家好，我是小汉。

先看一组数据。2021年全国土地出让金收入87051亿元，达到历史最高点。到2025年，只剩41518亿元，比峰值少了约4.55万亿元，缩水52.3%。

进入2026年，下跌没有放缓，反而在加速。截至2026年7月底，全国土地出让收入只有11731亿元，同比下降30.8%（2025年同期为16950亿元）。

照此推算，2026年全年土地出让金预估为2.87万亿元，相当于回到2010年的水平，比2021年少了三分之二。

这个数字背后，藏着土地供不应求的谎言、真实的房价变化，以及下一步的税收方向。这篇就掰开揉碎讲清楚。

供不应求的谎言

土地出让金走下坡路，一边是地价回落，一边是新增土地需求减少。

过去20多年，城市扩张把未来几十年的提前量都打完了。

可几十年后，多数城市人口不会比今天更多。未来城市要做的不是加法，而是减法——规模上做减法，质量上做加法。

为什么2021年之前供不应求，之后突然供大于求了？关键在于存量与流通量的差别。

过去行情好，大家预期房价还要涨，加上限购政策，卖出去就买不回来，于是大量房子被捂在手里，流通量不足。

房价一涨，有能力没能力的人都拼命上车，六个钱包也硬凑。供不应求就出来了。

但看看真实存量，情况完全不同。市面上常说的库存是开发商没卖出的新房，可空置的二手房比新房多一个数量级都不止。

中国内地学香港，建高层公寓，单块土地上能住很多人。理论上，土地供不应求根本不可能出现。

举个例子，小明在西雅图周边住的社区，70多户人家，散步一圈1.5公里，这还只是普通中产社区。

中国呢？一栋32层两单元一梯两户的板楼，就是128户，一个小区还有好几栋。中国人口是美国的4倍，住宅密度又何止4倍？所谓供不应求，分明是人为造出来的。

再说需求。真正的刚需，是认定房价要跌还得买的那种，就像渴了买水，饿了买饭，不在乎那几块钱。

可当年很多人上车，不是没地方住，而是怕房价继续涨。说到底，买房不是刚需，赚钱才是刚需。

以前人口增长、收入普涨、预期乐观，加杠杆也敢，行政手段再控一控供给，市场就被拿捏得死死的。

2018年至2020年，网上还有大V说，一线城市不限购，房价起码再翻一倍。

但发展到现在，人口、经济、城市化趋势变了，居民杠杆率加不动了，行政力量控制的供给，在二手市场天量存量房面前，已经无足轻重。

只要房价不能持续涨，只要有一小部分业主要卖房，房价就难再硬撑。

一线城市房价，到底跌了多少？

截至2026年7月底，北京房价环比下跌0.3%，同比下跌7.0%；上海环比上涨0.2%，同比下跌5.7%；广州环比上涨0.5%，同比下跌9.6%；深圳环比下跌0.7%，同比下跌6.1%。

小阳春之后，一线城市平均房价连续第二个月下跌。上海最顽强，连续第6个月上涨，但涨幅也是半年最小。

北京是小阳春以来第一次下跌。广州反弹，但之前跌得最惨。深圳继续探底，累计跌幅在四个一线城市里最大。

其他二三四线城市，已经不只是价格调整，而是流动性冻结。房子挂牌半年、一年卖不掉，很常见。

国家统计局的数据，方向上没错，但波动幅度被缩小了，尤其是一线城市。要看清真实回撤，中原数据源更贴近市场。这些数据仅供参考。

其实，普通人盯着单月房价意义越来越小，更该关注城市化速度、结婚率、生育率、居民杠杆率、收入预期这些长期因素。

税收和普通人的选择

中国的水电网、地铁公交，又便宜又好。5块钱坐10多公里地铁，车厢干净有空调，全世界同等体验的地方找不出第二个。

但你要明白，这便宜从哪来？全国公交地铁基本都在亏钱运营，靠各地补贴活着，补贴很大部分来自土地出让金。

如今土地出让金连年下降，房产税又难上线，体制内又不好裁，那就得找新税源。

这几年企业倒查补税、境外投资补税、境外电商补税、离岸信托新规，都是这个原因。为什么对普通人的房产税迟迟不出？因为影响面太大，怕引发民生问题。

但你注意，这些补税动作盯的都是少数富裕人群。

楼市方面，针对豪宅的持有税，大概率不久就会来。不同城市会设置各自的豪宅线。中产和富裕阶层，要有心理准备和应对打算。

大多数人的苦难，不是能力不足，而是选择错误。选择大于努力。其实在中国，只要不买房，生活可以很舒服。

财务自由的门槛很低，体验也不错。财富本质是对他人劳动成果的索取权，有人能便宜享受水电网、外卖快递，有人却能掏空你六个钱包和30年现金流。

移动互联网时代，信息多，但毒信息也多。很多人的财富认知被毒化，做了错误决策。守住常识最重要：越鼓励你上车的东西，越要谨慎。

牢记一个不可能三角——好东西、普通人、不用抢，三者不可能同时成立。

想明白这一点，你就看懂了为什么有40年房贷，也看懂了为什么海外基金额度紧张成那样。

三年多前我总结过普通人趋利避害的五条建议：拥抱全球优质资产；享受中国物美价廉；避开中国陷阱镰刀；开辟家庭成员国际化身份；乐观积极，远离戾气。这里再分享一次。

土地财政的退潮，不是突然发生的，是人口趋势、经济趋势、杠杆周期共同作用的结果。

对普通人来说，别再迷信供不应求的故事，别再被有毒信息牵着走。管好钱包，守住常识，比什么都强。