广东
前两天翻8月的土地数据，我盯着其中两行数看了好一会儿，越看越觉得不对劲，怎么市场是往这种方向进行发展的。
按重点50城的口径，8月成交建面603万平方米，同比少了三成二，可成交总价750亿元，同比反倒涨了两成九！
同一批地，一个数在往下栽，一个数在往上冲，这既不是数据错了，也不是市场疯了，是这两行数压根就不在说同一件事。
1、面积在缩，钱却涨了
先把每平方米的价钱说清楚，这事其实就有点意思了，重点50城8月成交楼面均价12446元，同比涨了90.4%。
去年8月的楼面价只有6532元，对应成交建面892万平方米、成交总价583亿元，两个数字叠加在一起，差异还是非常的大的，楼面价怎么会有如此之大的变化呢。
今年8月只卖了603万平方米，面积比去年少了289万平方米，可钱多收了168亿元，面积只等于去年的68%，收入却是去年的129%！
去年主要成交的都是三四线城市的房子需求，而今年主要成交的都是一线城市和新一线城市的为主，整体的价格差异本来就相差好几倍，甚至是10倍以上的。
不是开发商不想拿地，而是开发商换了个地方拿地，而已，更多的都是集中在大城市下手买买买。
2、再看拿地的人，名单比往年少了一大半
2026年1到8月，100家房企拿地总额4979亿元，同比降了17.8%，数字确实看着吓人，可这已经是连续第六个月降幅收窄了。
是谁在拿，前8个月央企和地方国企的拿地集中度到了54%，占百强企业拿地总量的71%，可民营企业那一头就完全是另一个故事了，拿地金额同比下降54%，占比只剩下10%，等于是腰斩之后再腰斩！
地方城投和平台公司也没接住，拿地金额同比降12%，占比降到18%，而城投拿地在很多城市基本上就是没人要的时候的托底动作。
目前拿地的更多的都是集中国企央企有一个主调方向，原因很简单，整体的购房成本利息是相对来说比较低的
3、钱只往那几座城市去，小城市连场都进不了
住宅土地出让金的集中度，一年就提了一大截，2025年TOP20城市占51.6%，今年1到7月已经占到62%，TOP30城市从61%提到71%。
8月单月更能说明问题，北京成交246.97亿元、上海246.61亿元，这两个城市加起来就是重点50城的65.8%。
溢价率这一头拉得更开，今年1到7月一线住宅用地平均溢价率21%，二线9%，三线只有3%，没有对比就没有伤害，所以这个土地的溢价率可以明显的看得出来，很扎心的一个问题所在 。
还特意留意了一下整个市场所看到的一个局面，大城市更多的都是土地供应量大幅度的下降，而小城市即便是放开供应，也没有开发商愿意拿地。
4、8·28之后
8月28号之后，开发商算账的公式被改了，按揭款从预售节点挪到竣工备案，项目从拿地到全款回笼普遍拉长一到两年。
长江证券用一个高能级城市的典型项目做过测算，改成现房销售以后，累计现金流回正的时间从20个月拉长到34个月。
净利率从11.4%降到8.6%，IRR从17.3%掉到6.4%，这个投资的回报率真的是被砍掉了六成多，换成钱就更直观，一个销售额10亿的项目，同一个盘就要少赚2800万元！
对于开发商来说，整体的成本相对来说是可持续增加的，民营企业更加的受到冲击，毕竟民营企业的融资成本去到年化7%左右，而国企央企融资的成本大概在4%左右。
武汉一家央企背景房企的测算更直接，新政落地后项目财务成本要涨80%到100%，当地全行业市场规模预计下降三成甚至更多。
中指研究院的说法是，短期多数房企会进入观望窗口期，这是很正常的一个状态的，毕竟开发商哪有那么多资金周转，最近这几年还贷款都还了不少资金进去了，能活着都已经很不错了，现在最重要的就是把三四线城市的库存全部清除掉。
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