中国房地产进入存量时代，杭州人买房出现这一变化

在国新办近日举行的“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部有关负责人提出，二手房交易占比从2020年的27%上升至2025年的46%，今年前8个月已达52%。这基本意味着中国房地产正式进入存量时代。

发布会上，住房城乡建设部有关负责人介绍，住建事业“十五五”时期面临新形势，住建事业主要有城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块。三大板块都处在转型发展的关键期，概括起来是“两个转向、两个转变、三化转型”。

“两个转向”讲的是城乡建设板块，是指城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；

“两个转变”讲的是住房和房地产板块，一个是房地产市场供求关系发生重大变化，市场从增量主导转为存量主导。一个是房地产进入存量时代。

从数据看，1-8月全国新建商品住宅销售面积同比下降13%，二手房网签面积却同比增长10.6%；一、二手房合计约10.92亿平方米，同比仅微降0.6%。

“十五五”时期，住房城乡建设部努力实现5方面目标。

一是现代化人民城市建设取得重要进展；

二是人民群众居住水平实现新的提升；

三是建筑业提质升级取得显著成效；

四是人居领域全球影响力明显增强；

五是高质量发展基础支撑全面夯实。

先让我们了解一下，什么是楼市存量时代？

从官方定义来看：存量时代，是我国住房告别“大规模新建、快速扩张”的增量上半场，迈入存量提质、交易置换为主的下半场。

当二手房交易占比稳定超过50%，意味着市场核心需求不再是“造新房、补缺口”，而是依托现有海量城镇住房，通过买卖、置换、优化，满足百姓从“有房住”到“住好房”的品质升级需求。

过去20年，楼市一直处于增量时代，房子越建越多、新房是市场主力。

接下来，楼市要进入全新的存量时代，城市新房开发放缓、房源总量充足，二手流通、置换改善成为楼市基本盘，买房将更看重真实配套、居住品质、房源性价比和流通性。

全国大势之下，今年杭州的“金九银十”行情，已经呈现鲜明的存量市场特征。

事实上，杭州楼市转型早于全国。自2024年一季度开始，二手房成交套数已持续超越新房，率先全面迈入存量主导格局。

据杭州贝壳研究院统计，9月上半月二手房市场升温明显：二手房带看量环比上涨9%，下定量环比提升11%，上周末成交单量创下6月中旬以来近三个月新高。对比去年同期，今年9月二手房日均下定单量同比大涨23%，二手市场热度显著跑赢去年金九。

反观新房市场，回暖节奏相对平缓。9月新房带看量环比8月增长7.5%，但认购单量仅微涨1.3%。新房更多承接改善型需求，而市场的成交基本盘，由二手房托举。

当前杭州楼市回暖，刚需置业下沉趋势十分突出。9月以来，总价300万元以下低总价二手房成交占比，相较8月继续提升1.4个百分点，刚需房源成为成交的绝对主力。在月度成交TOP10小区榜单中，半数为刚需次新盘。三墩北紫璋台连续3个月稳居成交前三，市北江南之星本月下定位列第二。

这两个热门小区，折射出存量时代购房者的共同选择：板块配套成熟完善、开发商品质过硬、房龄较新，同时价格具备性价比，是二手房市场中典型的质价比优选。不再一味追逐全新楼盘，购房者更加看重现实居住体验、落地配套与真实成交价。

那么，存量时代，杭州楼市又会有怎样的改变呢？

首先可以肯定，接下来的新房大多会青睐偏改善的户型，而二手房则将成为刚需“主战场”。

同时，配套、性价比也会成为杭州楼市二手房置业的重要参考标准。

主城成熟板块新房越来越少，优质次新二手房会成为稀缺资源，滨江、申花、钱江新城等产业、配套、人口成熟板块的次新小区会更受欢迎。

周边板块则继续依靠价格优势承接刚需外溢，行情相对平稳。

主城区内的老小区、无学区无地铁、物业普通、户型落后的老旧房源，挂牌周期将明显拉长。

地铁、商业、学校、物业、房龄、居住舒适度，将直接决定房源价格和成交速度。

远期规划也不再是买房加分项，看得见、已落地的配套，才是市场认可的硬价值。

这样一来，未来杭州楼市的活力，或将不再依赖新增人口买房，而是依赖本地居民的置换升级。卖老换新、卖小换大，将成为市场主流交易行为。

未来的杭州楼市，购房者们将越来越理性，优先选择质价比高、居住体验好、流通性强的房源。

同时，老旧小区改造、物业提质、二手房流通激活、居住品质升级，将成为杭州楼市长期主线。

对于刚需购房者来说，存量时代是一种利好。

二手房的选择空间持续放大，不必执着于期房新房、远期规划，在预算范围内，可以优先筛选配套成熟、物业稳定、流通性好、口碑过硬的次新二手房。

对于改善群体来说，也不是坏事。

想“卖一买一”的改善群体，优质次新、配套齐全、户型适配主流需求的房源会更容易快速成交。不过，房龄老旧、户型落后、物业薄弱、有明显短板的房源，去化周期或将拉长、议价空间也可能扩大。

放眼全国，房地产可以说已经进入精细化、品质化、分化式的存量博弈新阶段。

杭州作为置换需求旺盛的核心城市，市场转型表现更为直观、彻底。无论是买房自住、置换升级还是持有观望，都需要摒弃旧思维、立足真实居住需求，适配存量时代的全新市场规则。

橙柿互动·都市快报记者 岳雁 陆丹

编辑 成嘉怡

审核 潘俐 邵宇峰

校对 彭申蕾

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