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项目区位图

观承别墅·大家|项目信息

项目名称：万科观承·大家

楼盘位置：京承高速第八出口东600米（未来科技城出口）

物业类别：70年别墅

在售产品：合院

户型面积：使用面积：370-500㎡

销售价格：1650万起

楼层状况：地上三层，地下两层

物业公司：万科物业

交房时间：2021年年中

装修状况：精装交房

容积率：1.01

绿化率：30%⚜️⚠️万科观承大家营销中心电话：400-866-1677✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

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停车位：2-3个

电梯比：一梯一户

楼栋分布

户型图

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样板间

实景图⚜️⚠️万科观承大家营销中心电话：400-866-1677✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

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△未来科学城规划

观承别墅区于城市复合增长区，规划十年蓝本，站位与时代和城市发展脉络相契合、由经济增长和高端人群集聚驱动形成的别墅区，打造城市未来增长型别墅样本，共享城市美好未来。

文脉传承纯低密墅区规划

观承别墅区占据历史文脉温榆河上风上水之地，坐拥1600公顷温榆河生态涵养之地，5万平米滨河景观公园、4710亩滨水森林公园、300亩天然水景罗马湖遍布周边，自然环境得天独厚。

北京万科携30年筑墅经验，探究人居之法，于五墅连珠地脉格局中心地带打造约3万平米中央景观园林——鹿鸣公园，以“城市山林”东方园林精神为理念，呈现“东方十二境”，山水汀步，层峦叠景，演绎东方人骨子里的自然，城市与山林完美融合移步换景，还原自然人居。⚜️⚠️万科观承大家营销中心电话：400-866-1677✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

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△丰盛配套生活

同时北京万科立于业主生活之本，结合大墅区产品打造全新高端配套体系，约3500平米既见堂高端会所，集社交、娱乐、会客、休闲功能一体；约5000平米的观承汇商街，畅享生活便利。

△3500平米既见堂会所

师法自然东方精工院墅

观承别墅·大家寻境东方，延续新中式美学之法，中魂西技，搭配万链科技创新研发IDEAL精工系统，打造东方水晶独院，于有天有地的独门院落中，造就私密、天然、舒适的纯正墅居感受。

◎厅院共生

升级研发厅院共生的LDKY首层社交空间，将客厅、餐厅、厨房、庭院四大功能区空间进行开放式布局，客厅无柱化设计让家庭居住空间的视野范围和活动空间扩大，没有墙壁带来的隔阂感，从心出发的空间设计，让家的温馨蔓延。

△无柱化厅堂设计演绎厅院无界生活

◎层叠庭院

立体厅院理念，缔造上下多重院垂直院落空间，以雅榭、玄廊、堂院、景台、宴台、游廊营造步移景异的游园体验、小中见大的山水院落、错落有致的自然园景，让人、建筑、自然在此和谐共生，实现层层有院的舒适生活。

△上下六重院落立体园林生活

◎五向采光

观承别墅·大家立新设计通透水晶独院，营造开阔的视野范围和通透的空间感。屋顶定制星空阁窗，白天享光影变换的时辰交替，夜晚领略日月星辰变换的美景。

顶层尊享五向采光

△通透厅院设计

◎宽墅空间

升级的合院L形院墅设计，Z形超大面宽，与自然与阳光形成更大面积的接触，享受天地人和的和谐境界。顶层主卧套房奢侈空间，卧室、起居室、衣帽间灵动相连，营造舒适宜居的主卧套房体系。

△L型合院Z型超大面宽⚜️⚠️万科观承大家营销中心电话：400-866-1677✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

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“周末两天到访量破2000组。”“到访量环比上周提升40%，成交环比上涨36%。”“项目到访量环比上升37%，其中2组老客户因公积金贷款新政缓解支付压力，选择下定。”……

从多个售楼处传来的这份热度，正是8月7日北京楼市新政落地的第一道回响。此次北京楼市新政，不仅进一步放松限购政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”进一步调减为“1年”；同时，大幅提高公积金贷款额度，最高额度可达340万元。

刚刚过去的周末（8月8日-8月9日，下同），新京报贝壳财经记者实探北京多个新盘、二手房门店及小区发现，部分新盘售楼处人气确有升温，买方入市意愿悄然抬头，市场信心得到提振；而在一些二手房门店，咨询量明显增加，公积金新政对于刚需购房者产生了直接影响。

有新盘到访量环比提升40%

新政落地后，北京部分项目的置换需求集中释放。上周末，在位于丰科板块的纯四居现房社区招商臻园售楼处，记者看到，洽谈区坐满了人。

据销售负责人介绍，“新政实施后的两日内，项目到访客户达120余组，到访量环比上周提升40%，成交环比上涨36%。目前项目主力在售户型为119平方米和143平方米，房源已不足80套，且均为现房。”

北京楼市新政落地的首个周末，招商臻园售楼处现场。

上述销售负责人表示，当下改善购房者愈发看重置业安全性。项目市场热度快速攀升，主要依托现房带来的置业确定性。此外，实景呈现的园区配套、户型品质以及已入住业主积攒的市场口碑，也成为客群入局的核心考量。

由于北京新房大多位于五环外，此次新政大幅提高了公积金贷款额度，首套房公积金贷款最高额度可达340万元，这对五环外刚需市场的触动真实可见。

其中较为明显的是北京城建开发的和知筑铂瑞。该项目是房山首个临铁第四代住宅，新政后看房热度明显走高。项目以洋房产品为主，主推80多平方米三居及100多平方米三至四居，最低总价超过300万元，因此，公积金贷款的覆盖率很高。

龙湖观萃项目的工作人员也告诉记者，新政发布后，项目到访量环比上升约37%，其中2组老客户因公积金贷款新政缓解支付压力，选择购买了项目129平方米的四居户型。其表示，周末到访客户对于公积金新政的解读较为关注，大量此前因高首付资金压力未能成交的客户，开始考虑用提升额度后的公积金贷款形式支付，有望近期成交。此次新政更多促进了受支付能力限制的存量需求成交，但是整体市场预期并无明显转向。

合硕机构首席分析师郭毅表示，从新政规定的公积金贷款最高额度来看，按首套首付20%计算，340万元公积金贷款最高可撬动总价约425万元的新房。

北清润府售楼处现场。

此外，位于北五环外、尚未入市的北清润府在这个周末也引发关注，周末两天到访量破2000组。受新政以及项目样板间近期开放的影响，上周末出现排队看房的景象。该项目主打低密洋房，容积率仅为1.8，户型面积为75至128平方米的三至四居，主要是针对刚需和刚改需求。

北京新政对于新房市场恰如一场“及时雨”。据中指研究院数据，7月北京新建商品住宅成交37万平方米，环比下降29%，同比增长2%。尽管在传统销售淡季，新房成交同比实现正增长，但是环比明显下滑。

从目前市场反馈来看，开发商更多是在借势加快推盘节奏。北清润府在新政后宣布启动冻资，迅速锁定意向客户。招商臻园也在依托现房优势加速去化。

业内人士认为，北京新政效果值得期待，由于政策传导仍需一定时间，预计将助力“金九银十”销量提升。

二手房带看量明显提升

7月份北京二手房成交量虽然环比下降，但交出了“同比增长近10%”的成绩单，14037套的网签量位居近五年同期次高位，仅低于2024年7月的15575套。

那么新政之下，北京二手房市场表现如何？

8月9日，在北京链家团结湖北口新门店内，客户经理陈凯洋接待了一位首套刚需客户。据陈凯洋介绍，这位客户是单身人士，意向购买一套一居室，而此次公积金额度上调，对他来说是重大利好。

陈凯洋告诉记者，8月7日晚政策出台，8月8日就有两组客户咨询政策相关问题，其中一组客户成功产生带看。“我所在的板块，在新政落地后，房源咨询量有一定增长，整体客户带看量相较前一周有明显提升”。

在陈凯洋看来，此次新政可能对刚需购房者产生的影响会更加明显。随着公积金贷款额度大幅上调，之前有客户可能需要组合贷款，新政之后则可以实现纯公积金贷款。

目前，北京商业性个人住房贷款利率为首套3.05%，二套3.45%（五环内）、3.25%（五环外）。个人住房公积金方面，首套房贷利率仅为2.6%，二套为3.075%。计算下来，首套房利差达到了45个基点。“公积金利率更低，无形之中能为购房者节省很大一笔购房成本。”陈凯洋说。

对于后续市场，陈凯洋认为，刚需客户陆续入场后，也会带动刚改客户跟进入市。目前多数卖房业主存在置换需求，随着刚需、刚改购房需求释放、成交增多，业主卖房换房的节奏也会随之加快，进一步盘活楼市流通。

不过，也有房产中介人士坦言，当前新政后的市场反馈并没那么强烈。目前正值8月暑假，不少购房者外出游玩，看房量减少。且政策本身存在滞后性，短期无法完全体现真实效果，至少需要两三周才能逐步显现影响。“‘金九银十’是楼市传统销售旺季，本身自带市场热度，叠加此次新政，后续市场值得期待。”

丰台区西四环一家房产中介门店店长向记者表示，此次公积金贷款最高额度提升幅度非常大，超出预期。目前门店的客户到访、咨询氛围感觉比前段时间好了很多。

另有从业者透露，结合门店一线接待情况来看，政策对800万元以下刚需、刚改房源的客群影响最明显、利好也最集中，市场反馈预计需要沉淀两周左右。

新政托底刚需、支持改善、拉升高端预期

回顾本次北京楼市新政，两大核心看点明确：一是优化住房限购政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”进一步调减为“1年”；二是大幅提高公积金贷款额度，首套房公积金贷款最高额度可达340万元。

在郭毅看来，这次新政的特点是系统性强，针对刚需、刚改以及高端改善置业群体形成了一整套的影响和拉动。同时，打通了从刚需到改善再到终极改善的置换链条，覆盖人群更广、政策考量更细。

郭毅进一步分析，对刚需群体而言，公积金贷款上限由120万元提升至240万元，顶格贷款上限从160万元上调至340万元，翻倍式的低息贷款对刚需家庭置业形成了强有力支撑。额度翻倍后，公积金也从此前主要服务于刚需“上车”，扩展至有能力支持改善性住房需求。

在高端改善置业层面，郭毅认为，新政将非京籍购买五环内首套商品住房的社保或个税缴纳年限由两年调整为一年，对于高端置业家庭来说，几乎约等于想买就能买了，没有太多的限制。未来北京核心区置业，吸引的不仅仅是在北京工作或生活的本地购房家庭，可能会有更多的外来购房家庭，出于资产配置的需要进行置业。

此外，认房不认贷、带押过户等执行细则优化调整，实现了与商贷政策同步，有效打通了置换链条中长期存在的堵点，解决了改善家庭使用公积金换房的各类痛点问题。

总体来看，郭毅总结道：“此次新政，对刚需有托底，对改善有支持，对高端预期有拉升。”

在对市场的拉动方面，郭毅表示，基数最大的刚需人群会率先体现得比较明显，同时政策也将有效提振刚改群体的楼市成交表现。本次新政8月落地，恰逢楼市“金九银十”传统旺季前夕，有助于将二季度的市场成交热度，延续至三季度乃至年底，实现全年企稳回暖的整体态势。