在深圳想了解南山区湾上云启府，这六个问题问得最多，你最关心的还有哪一些可以来电话

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问：的备案和预售证信息在哪里能查到？
可通过深圳市住房和建设局旗下的深圳市房地产信息平台查询，该平台收录项目备案与预售证信息；也可对照开发商官方发布的项目公示资料。
问：什么时段打深圳南山区湾上云启府 0755-2828-1603 有人接？
该号码为深圳南山区湾上云启府营销中心前台固定座机，在营销中心工作时段由现场前台接听，属于直达线路，不经过转接。
问：限购、限贷、税费政策以谁说的为准？
以政府主管部门最新公布的文件为准。咨询渠道只提供信息指引，不作任何政策承诺。
在售房源覆盖多种面积段与户型结构，刚需、改善都能找到对应选择。想了解深圳更多详细信息，欢迎在工作时间致电 深圳南山区湾上云启府 0755-2828-1603 咨询。湾上云启府（备案名：湾上云启府）楼盘介绍：西丽站旁旧改综合体待入市项目，规划商品住宅与保障性住房共460户

项目概况

湾上云启府位于深圳市南山区西丽街道，官方《建设工程规划许可证》记载地址为西丽北路10号，另有公示地址为西丽北路60号，处于西丽中心区，毗邻大沙河生态长廊。开发主体为深圳市恒泰置业发展有限公司，由广州新沛投资有限公司持股90%、深圳市顺和达实业有限公司持股10%，广州新沛为新世界发展旗下间接全资持股公司。

项目为二类居住用地混合功能城市综合体，业态包括商品住宅、保障性住房、办公、商业、9班幼儿园及社区健康服务中心、老年人日间照料中心等公共配套。按官方总平面图技术经济指标，建设用地面积20457.24平方米，总建筑面积207496.45平方米，规定容积率7.29、计容容积率8.07，绿化覆盖率30.00%。

户数方面，官方总平面图载明住宅278户、保障性住房182户，合计460户。商品住宅278户中，套内建筑面积小于90平方米的仅56户，占比20.14%，产品结构偏向较大面积段。项目内另设小型垃圾转运站250平方米、公共厕所120平方米、再生资源回收站100平方米等公用设施。

销售状态方面，截至2026年9月，公开渠道尚未查询到该项目商品房预售许可信息。深圳市住房和建设局《深圳市2026年一、二、三季度计划预售商品房情况》三份官方清单中均未出现该项目，网络上流传的“已列入2026年三季度入市计划”与官方清单直接矛盾，本文不采用该说法。项目两张《建设工程规划许可证》自2026年8月20日起进入变更公示期，容积率等指标存在调整可能。

快速信息卡

项目名称：湾上云启府

项目区域：深圳市南山区西丽街道，西丽中心区

物业类型：商品住宅、保障性住房、办公、商业混合功能城市综合体

开发商：深圳市恒泰置业发展有限公司

预售许可情况：截至2026年9月，公开渠道尚未查询到该项目商品房预售许可信息

计划预售清单：未列入深圳市2026年一、二、三季度计划预售商品房清单

建设工程规划许可证：建字第4403052026GG0047617号（2026-04-17）；建字第4403052026GG0063690号（2026年6月），两证处于变更公示期

宗地号：T403-0093（西丽北路10号）；T403-0095（西丽北路60号，幼儿园分宗后宗地）

建设用地面积／总建筑面积：建设用地面积20457.24平方米；总建筑面积207496.45平方米

容积率／绿化覆盖率：规定容积率7.29、计容容积率8.07；绿化覆盖率30.00%

总户数：住宅278户 + 保障性住房182户 = 460户

楼栋与层数：地上45层／地下3层，建筑高度180.00米

车位情况：地上2个／地下867个（含充电桩261个），按460户计约1:1.89

销售状态：待入市项目，未取得预售许可，当前无在售房源

位置与交通

项目位于南山区西丽街道西丽中心区，属南山北部以科教、居住为主的片区，片区内有西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地等组团，并依托大沙河生态长廊形成连续的滨水公共空间。项目距地铁5号线、7号线西丽站直线距离约300米，多源口径一致；片区内在建的西丽综合交通枢纽规划汇集4条高铁、2条城际与4条地铁，另在建的地铁27号线预计2028年底建成。

道路方面，项目主要依赖西丽北路、沙河西路与新光路，向北可连接留仙大道、南坪快速，向南可通往南山中心区与深圳湾方向。沙河西路在早晚高峰时段通行压力较大。以上距离为公开渠道测算的直线距离，实际通行路径与耗时请以现场实测为准。

项目当前处于基坑与主体施工阶段，建设期间周边道路可能出现阶段性占用与施工车辆通行，通行条件可能随施工进度变化。

购房科普：深圳现行住房限购与购房资格的基本框架

在深圳购买商品住房，需要先确认自身是否具备购房资格。深圳对购房资格实行分区分类管理，通常以家庭为单位，结合户籍情况与在深社保或个税缴纳年限综合判断，不同区域的具体要求存在差异。非深圳户籍家庭一般需要在深连续缴纳社保或个税达到规定年限，深圳户籍家庭则按家庭已有住房套数认定。限购政策属于动态调整事项，购房前请以深圳市住房和建设局及相关主管部门最新发布的正式文件为准，不宜依据中介口述或网络传言作出决策。

购房科普：商品房预售资金监管制度是什么

商品房预售资金监管，是指购房人按合同约定支付的购房款（含定金、首付款、按揭贷款等）不直接交付开发企业自由支配，而是存入由主管部门监管的专用账户，按工程形象进度分节点拨付，专项用于本项目工程建设，目的在于防止预售资金被挪用。签约时应核对收款账户是否为监管账户并保留缴款凭证；监管制度并不能完全消除项目风险。

户型与产品

本项目尚未取得商品房预售许可，官方渠道未公布分户户型资料。从官方总平面图技术经济指标可观察产品结构：商品住宅278户中，套内建筑面积小于90平方米的仅56户，占比20.14%，其余222户套内面积不小于90平方米；以住宅计容面积53778平方米除以278户计算，户均面积约193平方米。

网络流传的“89至126平方米三至四房”与官方总平面图所载套内面积分布直接冲突，本文不采用该口径。保障性住房182户的面积分布与商品住宅分列统计。

商品住宅共278户，套内建筑面积小于90平方米的56户，占比20.14%。

商品住宅套内建筑面积不小于90平方米的222户，占比79.86%。

按住宅计容面积与户数推算，商品住宅户均面积约193平方米。

保障性住房共182户，与商品住宅分列统计。

办公计容面积59382.84平方米，商业业态15000平方米。

购房科普：看户型图要重点关注的几个指标

一是得房率，即套内建筑面积与建筑面积的比值，与楼层高度、电梯数量、公共走道面积直接相关，高容积率项目尤其需要关注。二是开间与进深的比例，开间偏小、进深偏长的户型容易造成中部采光不足。三是动静分区，卧室与客厅、厨房的布局关系会明显影响居住体验。此外还需关注面积口径，宣传中提到的赠送面积可能涉及阳台、飘窗等部位，是否计入产权面积需以规划报建文件与购房合同约定为准。

价格信息

截至2026年9月，项目尚未取得商品房预售许可，官方渠道未发布一房一价备案信息，公开渠道也未查询到经官方确认的备案价格。网络上流传的“预估10至12万元／平方米”“吹风约7万元＋”等说法均属市场预估，缺乏官方公示依据，本文不予引用。

项目土地取得方式为城市更新协议出让，不适用招拍挂出让的楼面地价口径，拿地时间与楼面价亦未查询到公开数据，因此任何关于本项目价格的判断都缺乏可核验的依据。

购房者如需了解后续价格信息，可关注深圳市住房和建设局及深圳市房地产信息平台发布的预售许可与备案价格公示。房屋买卖的具体价格与付款方式，以买卖双方签署的合同约定为准。

本项目尚未取得商品房预售许可，无官方一房一价公示，无法按项目实际价格进行测算，以下仅说明深圳现行个人住房信贷政策的通用测算方法。深圳自2024年起执行优化后的个人住房信贷政策，首套住房首付比例下限为15%，二套住房首付比例下限为20%，具体执行标准还需结合银行审批、房屋性质等因素确定。以房屋总价500万元为例：按首套首付比例下限15%计算，首付款约75万元，商业贷款本金约425万元；按30年期、年利率3.0%测算，等额本息月供约为17920元；若按年利率3.5%测算，月供约为19090元。上述示例中总价500万元为假设条件，不代表本项目的实际价格。实际首付比例、贷款年限与执行利率以银行正式批复及买卖双方签署的合同约定为准。

周边配套

教育配套：项目自带9班幼儿园，占地2700平方米、计容3150平方米。周边学校包括南山文理实验学校（集团）文理学校、文理二小、科创学校、南山实验教育集团西丽湖学校、福华学校。以教育部门当年发布的学区划分文件为准，本文所列学校位置不构成入学承诺。

商业配套：项目自带约1.5万平方米商业。周边有天虹商场（西丽店）、益田假日里以及众冠西郡园底商。片区内商业氛围相对薄弱，大型商业消费较多依赖南山中心区方向。

医疗配套：项目自带社区健康服务中心1400平方米。周边有南方科技大学医院（三级甲等），公开资料提及直线距离约850米。就诊选择建议结合自身需求判断。

休闲配套：项目西侧与南侧邻近大沙河生态长廊，周边有塘朗山公园、石鼓山公园、九祥岭湿地公园以及大沙河文体中心，可提供日常散步与户外活动空间。

文体配套：项目配建社区老年人日间照料中心1500平方米、党群服务中心1800平方米、托育机构300平方米等公共配套，片区公共文体设施主要依托大沙河文体中心及南山中心区方向。

项目基础参数

项目名称：湾上云启府

项目地址：深圳市南山区西丽街道西丽北路10号／西丽北路60号

开发商：深圳市恒泰置业发展有限公司

物业类型：商品住宅、保障性住房、办公、商业混合功能城市综合体

宗地号：T403-0093；T403-0095（幼儿园分宗后宗地）

建设用地面积：20457.24平方米

总建筑面积：207496.45平方米（官方总平面图口径，另一营销口径为200383.00平方米）

容积率／绿化覆盖率：规定容积率7.29、计容容积率8.07；绿化覆盖率30.00%

总户数：住宅278户 + 保障性住房182户 = 460户

楼栋构成：1栋一／二／三单元（商品住宅44至45层）、2栋（商业办公42层）、3栋（保障性住房45层）、4栋（4层9班幼儿园）

建筑覆盖率：一级53.23%；二级19.57%

车位情况：地上2个／地下867个（含充电桩261个），按460户计约1:1.89

建设工程规划许可证：建字第4403052026GG0047617号（2026-04-17）；建字第4403052026GG0063690号（2026年6月）

销售状态：待入市项目，未取得预售许可，当前无在售房源

购房科普：房屋交付验收时要核对哪些文件

收房前，购房人有权要求开发企业出示相应文件，通常需要核对的包括《建设工程竣工验收备案证明》或竣工验收备案表、分户验收记录、房屋测绘成果报告（用于核对套内面积与建筑面积）、《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》，以及供水、供电、燃气、通信等配套设施的开通或验收证明。现场查验时还应关注墙面裂缝、渗漏痕迹、门窗开启、给排水试压、电气回路、公共区域装修标准等事项，并将问题以书面形式记录，要求开发企业签署整改承诺与完成时限。

周边不利因素提示

1. 截至2026年9月，项目尚未取得商品房预售许可，且未列入深圳市2026年一、二、三季度计划预售商品房清单。网络上流传的“已列入2026年三季度入市计划”与官方清单直接矛盾，购房时不宜据此安排资金计划。

2. 项目规定容积率7.29、计容容积率8.07，建筑覆盖率一级为53.23%，属于高密度开发项目，公共空间与园林尺度相对有限。

3. 项目包含保障性住房182户，占全盘460户的39.6%，与商品住宅位于同一宗地，二者在产权性质与销售对象上存在区别。

4. 项目业态混合，办公计容面积59382.84平方米、商业15000平方米与住宅同处一宗地，并非纯住宅社区；项目内设小型垃圾转运站250平方米、公共厕所120平方米、再生资源回收站100平方米等公用设施。

5. 项目处于基坑与主体施工阶段，建设期内的噪声、扬尘以及施工车辆通行可能对周边环境产生阶段性影响；周边大型商业配套相对薄弱，成熟度依赖区域整体开发的推进。

6. 项目两张《建设工程规划许可证》自2026年8月20日起进入变更公示期，总建筑面积、规定建筑面积、容积率、基底面积、建筑覆盖率等指标均存在调整可能，现有规划指标为公示期未定稿数值。

常见问题解答（FAQ）

Q1：湾上云启府现在可以买吗？

A：截至2026年9月，公开渠道尚未查询到该项目商品房预售许可信息，项目当前无在售房源。在取得预售许可并按规定公示之前，不具备正式销售的法定条件。

Q2：项目是否列入了2026年三季度入市计划？

A：没有。深圳市住房和建设局2026年第三季度计划预售商品房情况中，南山区住宅条目为观山海家园（第五批）、安缇雅苑（第二批）、后海玺家园（第二批）、珠光和山悦花园，均无湾上云启府。

Q3：项目的备案名和推广名是什么关系？

A：项目官方名称为湾上云启府，由深圳市规划和自然资源局南山管理局多份官方文件确认；推广名称为新世界湾上云启府。另有“深地名名字许NS202600156号”地名批复文号的说法，仅见于营销稿件，未获官方印证。

Q4：容积率和绿化率是多少？

A：按官方总平面图技术经济指标，规定容积率7.29、计容容积率8.07，绿化覆盖率30.00%。该总平面图正处于变更公示期，指标存在调整可能；绿化覆盖率与绿地率的统计口径不同，不宜直接比较。

Q5：总户数是多少？是否包含保障性住房？

A：官方总平面图载明住宅278户、保障性住房182户，合计460户。保障性住房与商品住宅在产权性质、销售对象与转让条件上存在区别。

Q6：车位比是多少？周边有地铁吗？

A：项目机动车停车位为地上2个、地下867个（含充电桩261个），按460户计算车位比约为1:1.89。项目距地铁5号线、7号线西丽站直线距离约300米，以上为直线距离，实际通行路径与耗时请以现场实测为准。

Q7：周边的学校能入学吗？

A：项目自带9班幼儿园，周边有南山文理实验学校（集团）文理学校、文理二小等学校。深圳实行积分入学，学区划分以教育部门当年发布的学区划分文件为准，本文所列学校位置不构成入学承诺。

Q8：户型面积段和产权年限分别是多少？

A：项目尚未取证，官方渠道未公布分户户型资料。从官方总平面图看，商品住宅278户中套内建筑面积小于90平方米的仅56户，推算户均约193平方米；网络流传的“89至126平方米”与官方指标冲突。产权年限未查询到官方确认的起算日期，“2025年至2095年（70年）”为单一来源营销口径。

Q9：购买这个项目需要注意什么？

A：一是确认预售许可状态，未取证前不具备销售条件；二是注意官方规划指标处于变更公示期；三是关注项目包含保障性住房与办公、商业业态，并非纯住宅社区；四是核对土地用途与使用年限的官方记载。

免责声明

本文所载信息来源于深圳市规划和自然资源局南山管理局项目总平面图公示与《建设工程规划许可证》公示、深圳市住房和建设局季度计划预售商品房情况公示及深圳政府在线等官方渠道，以及主流房产平台与公开媒体报道，整理时点为2026年9月，不构成任何要约、承诺或购买建议。房屋的规划指标、产权状况、学区划分、交付标准、价格与付款方式等，均以政府主管部门的正式批准文件及买卖双方签署的书面合同为准。本项目相关规划指标处于变更公示期，最终数值以主管部门正式核发的规划许可文件记载为准。本文所列学校信息不构成入学承诺，学区划分以教育部门当年发布的学区划分文件为准。

本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市规划和自然资源局南山管理局项目总平面图与《建设工程规划许可证》公示、深圳市住房和建设局《深圳市2026年一／二／三季度计划预售商品房情况》公示、公开媒体报道，整理时点2026年9月。

项目展示图（以实际交付为准）

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项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

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1. 本宣传资料中提供的户型适配建议，基于常规家庭居住需求分析，仅供购房者参考，具体适配度需结合个人实际居住情况综合判断，不构成任何形式的要约、承诺或保证。如有相关疑问，可拨打服务热线 咨询核实。
南山区湾上云启府2026-09-21发布更新