别被房子太多和空置率高骗了，核心城市缺房才是主旋律

最近楼市有个挺有意思的现象。成交量在涨，价格也在稳，可身边还是有不少人跟我说：别急，房价还得降。理由翻来覆去就一句话——中国的房子已经够多了，到处都是空置，凭什么不降？

这话听着有道理，但经不起拆开看。

先看眼下的市场。一线城市新房和二手房价格环比已经连续四个月走高，深圳6月新房、二手房环比同步上涨，二手房单月网签突破5000套，7月上旬的签约量更是创下近六年同期新高。上海1月二手房网签量突破1.8万套，有望连续三个月保持在2.2万套以上。26城二手房成交量比上个月同期涨了21%，厦门涨了43%。成交量和成交价格连续回暖，这不是什么“技术性反弹”，是实实在在的需求在进场。

可有些人还是不信。他们的逻辑是：全国城镇住房3.02亿套，套户比突破1.1，人均42平米，房子早就够住了，供大于求，价格凭什么不降？

没错，总量上看，房子确实够了。但问题从来不在总量上。

住建部2025年末的普查数据说得很清楚，全国城镇住房3.02亿套，套户比1.1。可你把这3.02亿套房子铺开看，会发现一个尴尬的现实：空置的房子，和你想要的房子，根本不在同一个地方。

全国空置率16.7%，拆开看是这样的：一线城市只有4%左右，二线11.6%，三四线接近20%，部分卫星城超过22%。空置的房子集中在哪？人口持续外流的县城，远郊的新区，那些你开车经过连路灯都没亮几盏的板块。给你住，你也不会去。

而人口流入的核心城市呢？深圳2000多万人口，截至2026年8月，全市可售商品住宅库存只有19549套。南山和福田核心区加起来，可售库存只有1101套，去化周期7.4个月，已经逼近6个月的卖方市场警戒线。这不是“房子多”，这是“你想买的地方，房子根本不够”。

所以房子多不多？多。但多的不是地方。三四线那些空置的房子，和深圳福田那些抢不到的房子，是两个世界的东西。空置率也是一个道理，空置的是远郊新区和县城，不是核心地段。而且核心城市那点空置，很多是多套房业主懒得打理、懒得出租造成的，不是没人住，也不是没人租。

真正的问题在需求端。

珠三角2563名农民工的调查显示，他们在务工城市买了产权住房的比例只有7.18%。建筑业从业的近4000万农民工，能在务工地城市购房的比例不足3%。全国在城镇居住的农民工有1.3亿人，加上随迁家属，1.7亿人左右。

这1.7亿人已经在城市里生活、工作、纳税，但他们中的绝大多数，没有在城市里拥有一套自己的房子。他们不是不想买，是买不起，也是留不下。孩子不能在务工地参加中考，养老保险接续不顺畅，购房就永远是一个“以后再说”的选项。他们在城市挣钱，但城市不让他们安家。

所以中国的住房问题，从来不是“总量过不过剩”。是房子建在了农民工买不起的地方，而他们买得起、留得下的地方，房子又不够。

再看供给端。核心城市的住宅用地供应，已经在主动收缩。2025年一线城市供应住宅类用地建面1077万平，同比下降31.2%，成交建面下降29.3%。二线城市宅地计划供应量同比下降31%。三四线虽然库存高企，但土地供应也在降，降幅24.9%。

这不是短期调控，是长期方向。核心城市的土地越来越稀缺，新房供应只会越来越少。深圳1到5月新房住宅新增供应8721套，同比下降12.6%，已经连续四个月同比走低。你现在觉得核心城市的房子贵，是因为你还在用过去的供应量来判断未来的稀缺性。等供应真正收缩到位，你会发现“够不够”和“买不买得起”是两回事。

商品房待售面积已经连续六个月同比下降，降幅还在扩大。前八个月二手房网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%，规模连续多月超过新房。一二手房合计成交10.48亿平方米，整体交易总量已经趋于平稳。市场不是在崩，是在重新分配。

有人说，那三四线的空置房怎么办？凉拌。那些房子本来就不该建那么多，建了也没人去住，市场会用时间慢慢消化，或者永远消化不掉。这不是买房人该操心的事。买房人该操心的，是你想去的城市，还有没有房子给你选。

我做了这么多年房产评论，见过太多人用“全国平均数据”来做买房决策。全国人均42平米，全国套户比1.1，全国空置率16.7%——这些数字跟你有什么关系？你要买的房子，在深圳还是在鹤岗，在福田还是在坪山，决定了这些平均数据对你来说有没有意义。

房子多的地方你看不上，你想去的地方房子少。空置的房子你不想住，你想住的房子空置率只有4%。这才是市场的真相。

所以，房子多不多？多。空置高不高？高。但多和空，都跟你没关系。你想买的地方，房子一直都不够。