武汉现房销售要动真格，但开发商反而不慌了！

一套300万的房子，过去卖期房，开发商只要有预售证，大部分资金就能先揣进兜里。

828新政之后要求改成卖现房，交房之前只能收个定金和一小部分首付，能回笼的钱少了一大半，这本来是开发商最难受的时候。

可武汉这两天传出来一份现房销售的细则，一份《关于武汉市完善商品住房销售制度和房地产信贷管理的若干政策措施》在网上疯传，17条细则，覆盖了土地、预售、现房销售、开发贷、按揭、税收六个环节。

虽然是网传的内容，但可信度还是很高的。并非那种随便编几条内容发出来的小作文。

1

这两年大家怕的，其实不全是房价。

房价跌了顶多账面肉疼。

钱交出去、房子没见着，那是连觉都睡不着的痛。

工地停了，售楼部关了，月供还得照样还。

在这份网传文件里，买房人最该盯的是三笔钱。

一笔是定金。

现房销售的项目，定金封顶在总价款的5%，必须进监管账户，监管期间不能动。

一套300万的房子，最多交15万。

你想想，以前有些盘一开口就要几十万认筹，钱交出去就找不着人了。

现在这笔钱被关进了笼子。

一笔是按揭。

符合条件的项目，按最小交付单元完成竣工验收，银行就发对应楼栋的按揭贷款。

如果这一条真正落地，开发商得在售楼处放两挂鞭炮。

要知道，828新政之后，开发商最怕的就是资金周转的问题。假如要求整个项目或按照工规证划分的地块来认定交付单元，那估计开发商都得哭死。

但如果按照最小交付单元完成竣工验收，就意味着开发商可以一栋楼一栋楼的交付，虽然说开工还是要整体进行才有性价比，但同一批次开工的楼栋里，总可以排出来个交付先后的顺序。

要知道地产建设里除了开槽打地基、铺设管网这种工程，其他大部分的工程项目都是可以化整为零的。

以前没人搞这种最小单元交付，一个是不着急，没必要单独赶工某一栋楼，另一个就是没有性价比，因为交付之前大部分房款就已经回笼了。

但现在不一样了，交一栋，回一栋的钱，这才是硬道理。

2

还有一笔是税。

8月28日之后拿到预售证的项目，预售楼栋的增值税、土地增值税、企业所得税，改成竣工备案之后据实征收。

这也是在变相减轻开发商的资金压力。

看出来了吗，这三笔钱都在往交付这一端使劲。尽可能让你想拿到的钱往前赶，必须交的钱往后推。

这份文件另一半，是给房企减负的。

土地端，竞买保证金按起始价的10%收，签完合同1个月内再缴10%，先掏一成就能把地锁下来。

新出让的地，出让金最长分2年缴，1年内缴够50%就行，还能按实缴比例分割办土地证，大盘子拆成小盘子慢慢开发。

一个开发项目中，土地成本基本都要占到30%-50%这个比例，某些地王项目这个比例还会更高。

并且一般土地出让金都是拍下土地后限期全额交清。

这一条真能落地，开发商相当于也变成了一个买房客户，交个首付就能先拿下来土地，剩下的分期缴纳就行。

3

金融端更直接。

项目建设期内按年付息、暂缓还本，头一次还本放在竣工备案之后。

项目定一家主办银行，还能拿银行保函置换监管资金。

过去房企靠预售款滚动开发，房子还没盖，钱先收了一半。

现在反过来了，房子得先立在那儿，钱才跟着走。

资金被拉长了两三年，不给房企把资金峰值的坡度缓一缓，只有两种结果。

一种是房企不敢拿地，核心城市的新房供应直接断档。

另一种是硬着头皮上，然后在材料上偷偷抠成本。

这两条路，买房人一条都不想走。

所以说白了，给房企松绑，是让现房这件事能真跑起来。

4

我知道有人一听松绑就皱眉，头一个念头是绕了一圈又走回头路了。

呵呵，你真以为这是把预售制请回来？

这批松绑全是有边界的。

土地款是缓交，不是免交。

监管资金是被保函置换，不是让你随便花。

缓下来的只是本金，利息得按年付。

方向也没变。

828那纸通知写得清楚，新出让土地的项目优先现房销售。

武汉这17条如果真能落地，就是在把这条路修平整，不是掉头往回走。

关键是，这条路，别人已经走过了。

海南从2020年3月起，全省新出让土地的商品住房一律现房销售，到现在6年半。

这几年，新房交付投诉量累计降了67%，均价稳在1.5万到1.7万之间，既没暴涨也没塌方。

杭州更早。

2017年那轮土拍，溢价一到50%就得现房卖，实行了大约4个月，留下20个现房销售楼盘，开发周期从过去的6到12个月拉长到2年左右。

后来它们都陆续建完，交到业主手里了。

前头有人走过的路，走通了，总比摸着石头过河踏实。

5

松绑的另一面，是拿地这件事本身变重了。

北京朝阳将台地块本来有3家房企报名，临开拍被叫停。

同一天，顺义温榆河一宗低密地块，华润置地鏖战174轮，溢价率17.37%。新政后首周，全国300城住宅用地平均溢价率只有5.3%，比今年周度平均的8.9%低了一截。

不是市场失灵，是算账的人换了算法。

回款往后拖一两年，房企只敢为确定性最高的地掏钱。

为什么说武汉这个版本可信度比较高，讲的几个规则应该就是大方向，因为定调很清晰，就是要降低开发商的成本。

那对我们普通人意味着什么，买房的安全垫更厚了。

定金封顶5%、进监管账户，按栋验收按栋放款，就是把烂尾那两个字往外推。

核心城市的新房会变少。

房企拿地更谨慎，开发周期拉长，供应收缩是早晚的事。

还有个时间上的便宜。

按揭放款往后挪，你先拿房、后还贷。

贷款100万、30年，月供4000出头，放款延后2年，这24个月就是10万块现金留在手里。

河南9月8日先出了15条，武汉紧跟着也动了。

一个城市的细则，往往不是句号，是个开头。

6

还有朋友在纠结，房价到底了没有。

这个我没法答准。

我能说的是，规则正在被一条一条改掉。

旧规则是开发商拿着你的钱，去盖他的楼。新规则是他先把楼盖好，你再掏钱。规则一变，房子这东西的底盘，就稳了一截。