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湖映天青基础信息

开发商:招商蛇口

拿地时间：2026‑06‑23

拿地总价:10.217亿

楼面价约:3.03万/㎡,溢价20.95%

占地面积：21106㎡，地上建面33873㎡

容积率1.6，绿地率30%，建筑限高45米

户型:70-75-91-93-117-119平米

楼栋：8栋11层纯南北板楼洋房

总户数:346户

梯户：一梯两户

样板间:75-93-119平米

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招商湖映天青把这道题的解法摆了出来：九棵树主城+1.6容积率纯洋房+1号线450米——地段、密度、通勤三样全是现成的，不用赌规划。它是招商蛇口「天青系」落地北京的第一座，取意"雨过天青云破处"的宋韵意境。

更关键的是时间点：9月19日首开，预售证已到手（京房证字(2026)76号）。这篇文章发出来时，离它开盘只剩十天——开盘前是房源最全、信息差最大的窗口。下面把户型、湖景、配套一次拆透，建议先收藏。

450米

1号线九棵树站，直达国贸

1.6

容积率，8栋11层纯板洋房

92~101%

得房率，多飘窗拓展空间

壹

开盘前，先看懂这盘在卖什么

「天青系」是招商蛇口的高端产品线，此前已在合肥、西安、长沙、杭州、武汉落子，一城一定制，不做复制粘贴。湖映天青是它第一次进北京——8栋11层纯板洋房、363户、1梯2户、无高低配，落在九棵树主城。

为什么强调"主城"？因为九棵树是通州发展最成熟的板块之一，这些年板块内新盘供应确实不多，低密纯洋房更是稀缺——这也是这块地当年多轮竞价的原因。对开发商是成本，对买家是确定性：你买的不是一张远期规划图，是门口的领展广场、200米外的云景公园、450米外的地铁站。

首开还有一个现实意义：房源最全、楼栋选择最多。等项目进入顺销期，好楼层好户型往往先被挑走——开盘前把功课做足，比开盘当天到现场现选踏实得多。

贰

配套不用等：地铁、商业、公园全是现成的

通勤：距1号线九棵树站直线约450米，1号线直达国贸、四惠，对朝阳方向上班的人特别友好——这是"主城洋房"和"新区洋房"最本质的差别。

：约500米内领展广场、阳光新生活广场；约3公里通州万达、北投爱琴海；周边还有弘祥1979、东朗文创园这类年轻人爱逛的园区。

生态：直线约200米是约13.7万㎡云景公园，1.3公里外是大运河生态廊道和城市绿心森林公园。周末遛娃、跑步，家门口就够用。

教育和医疗也是成熟状态：通州第一实验小学、运河中学等公立在侧（划片以官方口径为准），东直门医院通州院区、潞河医院两所三甲都在几公里内。

【配图1】区位交通图

交通配套9.2分
周边直线3km范围内有8个地铁站（九棵树、梨园、果园、临河里、万盛东、通州北苑、群芳、土桥），轨道交通发达，距离最近的地铁站是九棵树。
周边直线1km内有19个公交站，距离最近的蓝调沙龙小区站仅有302m，周边公共交通极为便捷。
公交站数量
19
地铁站数量
8
教育配套10分
直线3km范围内有103个幼儿园;21个小学，如北京教育科学研究院通州区第一实验小学、运河小学(低年级部)、运河小学、梨园镇中心小学、后南仓小学等;10个中学，如北京市通州区运河中学西校区、潞河中学、潞河国际教育学园、北京市通州区运河中学(初中部)、北京市通州区运河中学东校区等。
幼儿园数量
103
小学数量
21
中学数量
10
注:上述学校相关信息仅为参考，不作为入学依据。具体入学政策可咨询您的专属经纪人
生活配套10分
楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有9个一级及以上医院。其中北京中医药大学东直门医院(通州院区)距离楼盘1km，首都医科大学附属北京潞河医院距离楼盘1.8km，北京市通州区中西医结合医院距离楼盘1.7km，北京市通州区新华医院距离楼盘2.1km，为医疗需求提供了保障。
楼盘周边3km范围内有18个商场，包括北京通州领展广场、阳光新生活广场(通州店)、贵友百货(通州店)、极卓广场、爱琴海购物公园等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。
楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有49个公园，距离最近的仅579m，非常方便日常休闲使用。

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