57亩、9141万起拍、紧挨公园！郎溪1.5的容积率藏着县城供地的新算法

郎溪主城又挂出一宗涉宅地。经郎溪县人民政府批准，郎溪县自然资源和规划局发布郎自然资规告字〔2026〕6号公告，公开出让郎溪县2026-22号（S1）地块：位于郎步街道，东至涛峰路、南至空地、西至栖凤园生态公园、北至中港路，出让面积38087.33㎡（约57.13亩），商住用地，起始价9141万元，将于9月15日10时在郎溪县公共资源交易中心公开拍卖；若取得竞买资格者不足2人，则转挂牌（9月15日11时至9月24日16时）。在县城土地市场普遍"以稳为主"的当下，这宗地的指标设计，值得逐条拆解。

NO.1|壹

57亩公园旁宅地：160万/亩、保证金40%，指标把产品"锁死"了

先把账算清楚。

价格与门槛：38087.33㎡约合57.13亩，起始价9141万元，折合160万元/亩；按容积率上限1.5测算，可建计容建面约5.71万㎡，对应起始楼面价约1600元/㎡。竞买保证金3656万元，正好是起始价的40%——远高于常见的20%门槛。增价幅度50万元/次，折合约0.875万元/亩，现场节奏温和。

指标即产品定位：1.0＜容积率＜1.5、建筑密度≤32%、绿地率≥30%、建筑限高12米≤H≤40米。用"容积率÷建筑密度"倒推，平均层数上限仅约4.7层；限高下限12米又排除了纯低层别墅。这意味着产品被牢牢锁定在多层洋房+少量小高层区间，做不了高层刚需盘，只能做改善。按110—120㎡户型估算，未来约形成480—520套低密社区。

商业比例被"砍"到很低：公告明确"地块范围内配套商业计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的18%"——按上限算，商业最多约1.03万㎡，其余全部是住宅。配合商服40年、住宅70年的年限划分，这是一宗"纯住宅为主、商业只做配套"的地，政府不希望它变成又一个空置商圈。

规则信号：设有底价、价高者得；境内外法人和其他组织均可申请，可单独也可联合（比不少城市"须具备开发资质"更开放），但明确不接受个人竞买，包括"个人拿地后再成立公司"；以净地方式出让，交付风险低。

还有一个被忽略的细节：公告披露，2026-22号地块总用地面积61987.8㎡（约92.98亩），本次只推北侧的S1（38087.33㎡），南侧还有一宗S2（23900.47㎡，约35.85亩）暂未推出。把93亩切成"57亩+36亩"分批投放，本质是在降低单宗总价门槛、提高成交确定性——这是当下县城供地最典型的手法：化整为零、小步快跑。

NO.2|贰

放进国土空间规划里看：五个"为什么"全部对得上

① 为什么这么"抠"？因为郎溪的城镇开发边界只有57.05平方公里。

规划明确：至2035年全县耕地保有量不低于323.84km²（占全域29.43%）、永久基本农田不低于289.77km²（26.33%）、生态保护红线不低于61.27km²；而城镇开发边界不高于57.05km²，城镇发展区仅占全域5.18%。同时，规划分区中乡村发展区占61.67%、农田保护区占27.45%。也就是说，近九成的郎溪国土要保耕保粮保生态，能搞城镇集中建设的只有"一撮"。在这个约束下，主城每一宗边界内宅地都是"卖一块少一块"，57亩已是不小的块头。

② 为什么是1.5和40米？因为它是规划里精确的"Ⅲ级强度区"。

规划专栏24把中心城区划为四级强度管控：Ⅰ级（容积率2.5—3.0、限高60米）在南部城区西北部和北部经开区核心区；Ⅱ级（2.0—2.5、限高50米）沿郎川大道与宁芜路；Ⅲ级（1.0—2.0、限高40米）分布在南部城区和北部经开区的非核心区域；Ⅳ级（≤1.0、四层为主、限高30米）在产业园区和一般居住区。本地块容积率1.0—1.5、限高12—40米，与Ⅲ级区严丝合缝——不是拍脑袋给的数字，而是"疏密有度、高低有序"空间形态管控的落地。更巧的是，限高下限12米（约4层）又把它与Ⅳ级区的低层开发区分开：县城也要密度，但只能是"刚刚好"的密度。

③ 为什么说它稀缺？西侧的栖凤园，是规划里白纸黑字的社区公园。

规划提出中心城区构建"300米见绿、500米见园"公园体系，共设置综合公园3处、社区公园23处、游园70处、广场4处，公园绿地和广场5分钟覆盖率达80%以上。而23处社区公园中，规划点名的第一个就是栖凤公园；4处广场中，也有栖凤公园广场。换句话说，这宗地的西侧不是"碰巧有个公园"，而是规划确定的社区级绿地与公共活动节点——在"园在城中"的蓝绿网络里，这是一宗真正意义上的"公园第一排"宅地。

④ 为什么地是"净地"？因为它大概率是老城更新腾出来的。

规划将中心城区划为7个更新片区（1个老城更新片区、2个产业更新片区、4个新城提升片区），老城更新片区明确"重点加强老旧小区、老旧商业和城中村改造……完善公共服务设施建设，补足基础设施短板"。而本次地块的四至——东至涛峰路、北至中港路——与郎溪县2019年棚户区改造"栖凤园区域"（东至涛峰路、南至新建路、北至中港路）高度重合。这宗地正是棚改腾退后整理出的存量净地。这与规划"框定总量、盘活存量""推动城镇开发建设由外延扩张向内涵提升转变"的思路完全一致：郎溪不靠新增指标铺摊子，而是在老城里"挤"出好地。

⑤ 需求底盘在哪？产业人口与长三角红利。

规划赋予郎溪"长三角绿色智能制造产业基地、长三角水韵宜居现代化城市"的城市性质，构建"一主一副"格局——南部城区与北部经开区相向聚力形成主中心，并保障以新能源为首位产业、汽车零部件与装备制造为两大主导产业、新材料与绿色食品为两大特色产业的"1+2+2"产业空间。七普数据显示，郎溪城镇化率已达63.37%，城镇常住人口19.74万人，较六普增加9.34万人，人口持续向县城集聚。再加上"三省通衢、长三角地理中心"的区位与苏皖合作示范区、"一地六县"产业合作区的加持，产业人口导入是这宗改善型低密宅地最扎实的需求支点。

NO.3|叁

结语

把三个数字串起来看——57亩的小体量、160万元/亩的温和定价、1.5的低容积率——郎溪这宗地几乎是一份"县城供地教科书"：体量控制在房企投得起的区间，价格留出安全垫，指标把产品引向差异化改善，同时用40%保证金和净地交付把风险前置清零。它不一定是今年郎溪最贵的一宗地，却很可能是最能反映县城土地市场真实温度的一宗。

畛策研究观点：

畛策研究认为：这宗宅地的价值不在"便宜"，而在于它是郎溪"三区三线硬约束＋老城更新腾退＋Ⅲ级强度管控＋公园体系"四重逻辑叠加的标本——57.05平方公里的城镇开发边界决定了主城宅地的长期稀缺性，栖凤园社区公园与1.0—1.5容积率共同锁定了"低密改善"的稀缺产品定位，而真正的胜负手只有两个：一是经开区"1+2+2"产业能否持续导入有购买力的人口，二是9月15日拍卖当天的溢价与参拍家数——若能多家争抢、平稳溢价成交，说明县城改善需求仍在且房企认可这套定价；若底价成交甚至转挂牌，则说明县域楼市的信心修复仍需时间，拿地逻辑已从"赌增值"彻底转向"算现金流"。