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楼盘基础信息

先上硬货，省得你翻到最后。

项目核心参数

楼盘名称颐海澐颂（备案名：颐海云颂嘉苑）

位置海淀区地铁16号线永丰南站西侧约100米

开发商北京海开颐和房地产开发有限责任公司（海淀国资委国企海开控股旗下）

参考均价约93000元/㎡（实际以开发商为准）

总价区间约902万—1590万/套（2026年8月报价）

户型面积建面约97—171㎡，三居四居（主力三居4种、四居8种）

容积率约2.2

开盘时间2025年3月16日首开，劲销72.5亿

预售证北京市住建委备案，项目名颐海云颂嘉苑

物业公司北京海开物业管理有限公司（自持）

海淀北部改善人群最在意的几个点——地铁真进站、学校真隔一条路、学籍真在海淀、开发商真国资。这四样东西单拎出来都不算稀奇，但凑在同一个项目上，在海淀9万档这个价格段里，确实没什么对手。

首开72.5亿是什么概念？海淀2025年上半年单盘成交金额排在前面的，它算一个。买的人不是傻子，真金白银投票的结果比任何软文都有说服力。

距离 13 号线上地站、16 号线马连洼站约 1 公里，双轨通勤，快速通达西二旗、中关村。周边万象汇、华联购物中心等成熟商业，海淀优质教育、医疗资源环绕，产业与生活配套兼备。

如果说地铁是加分项，那教育就是颐海澐颂真正的底牌。

项目和北京市建华实验学校本部就隔着一条马路。注意，是"本部"，不是分校，不是合作办学。建华实验背后是十一学校集团，这个牌子在海淀家长圈里是什么分量，不用我多解释吧。

十一学校集团的教学体系，走的是走班制、分层教学那一套，和传统题海战术不是一个路子。建华实验作为十一系的重要成员，从幼儿园到高中一条龙，孩子从3岁到18岁不用换学区。对于家里有娃的改善家庭来说，这一条就够了。

学籍这边是海淀属地学籍，这一点很关键。海淀学籍意味着什么？中考名额分配、高中录取比例、学区派位的池子里，你的孩子和那些挤破头买中关村三小、中关村一小学区房的家庭站在同一起跑线上。差别只在于，你不用花一千多万买一套50平米的老破小。

周边还有北大附中永丰学校，这是海淀北部的老牌名校了。片区规划里还有十二年一贯制公办学校的用地，未来教育资源还会往上叠。

我见过不少客户，一开始是冲地铁来的，听完教育这块之后当场就让销售算价了。这就是海淀买房的逻辑——其他配套可以慢慢等，学校这东西不等人。

户型是颐海澐颂另一个值得掰开说的部分。

整个项目建面约97—171㎡，三居四居加起来12种户型。这个产品线铺得很宽，从刚改到终改都覆盖到了。

先说97㎡三居。这是项目的入门款，总价大概900万出头。97㎡做三居，面宽和进深的比例很考验设计功力。颐海澐颂这个97㎡做到了三面宽朝南，客厅+两个卧室都在南向，主卧带独立卫生间。对于预算有限但又想要海淀学籍+地铁+三居的年轻家庭来说，这个户型几乎是为他们量身定做的。

中间段是110—130㎡左右的三居和小四居，这个面积段是改善的主力区间。客厅面宽做到了3.8米以上，餐厅和客厅一体化，厨房是U型操作台，冰箱位、灶台、水槽的动线分得很清楚。四居户型在这个面积段属于"紧凑四居"，多出来的那个房间可以做书房、儿童房或者老人房，功能性很全。

再往上是140—171㎡的大四居。这个面积段就不是"够住"的问题了，是"住得舒服"的问题。171㎡的户型做到了四开间朝南，主卧套房带衣帽间和双台盆卫生间，客厅面宽接近5米，餐厅可以放一张8人长桌。这种户型的目标客户很明确：家里两个孩子+老人偶尔来住，或者三代同堂需要各自有独立空间。

说几个样板间的细节：进门有独立玄关柜，不是那种凑合的鞋柜，是真正能挂外套、放行李箱的深度；厨房用的是一线品牌灶具和洗碗机，冰箱位预留了双开门尺寸；主卧飘窗宽度够你盘腿坐两个人。这些细节你在图纸上看不出来，得站在样板间里用手摸过才知道差别。

容积率2.2，这个数字在海淀新盘里算友好的。什么概念？对比一下，海淀核心区不少老盘容积率在3.0以上，高密度的板楼住着会有压抑感。2.2的容积率意味着楼间距更宽，绿化密度更高，低楼层也能晒到太阳。

社区园林走的是东方礼制路线，叫"一环三庭五园"。一环是环形慢跑道，三庭是三重入户庭院，五园是五个主题花园。我最喜欢的是中央静水庭院，水面不大但做得精致，夏天有睡莲，冬天水面结薄冰的时候别有一番味道。

东方园林这个东西，效果图看看挺美，住进去才知道细节多重要。颐海澐颂在植物配用上用了不少乔木和花灌木，不是那种全是草坪的偷懒做法。春天有花、夏天有荫、秋天有叶、冬天有枝，四季都有东西看。

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物业是北京海开物业管理有限公司，开发商自持。自持物业这个事我在别的盘也说过很多次：外包物业只管收钱，自持物业是跟项目同生共死的。小区十几年后的维护状态，基本看物业是不是自家的。海开在海淀做了不少项目，物业口碑在区域内不算差。

车位比这块数据我没看到官方精确数字，但从规划公示来看车位是充足的，改善盘不用太担心停车问题。

· · ·商业医疗生态，生活底盘硬不硬

住房子不是只看墙里面，墙外的配套决定了日常的生活质量。

商业这块，步行可达西北旺万象汇。万象汇的牌子你懂的，华润操盘的商业综合体，餐饮、零售、超市、影院一应俱全，周末逛个街吃个饭不用开车。再远一点有海淀大悦城和中关村壹号商圈，这两个地方档次更高一些，请客吃饭、买品牌货去那边。

永丰TOD综合体还在规划中，未来地铁站上面会盖商业办公综合体，相当于家门口再添一个商圈。社区自身也配了底商，便利店、水果店、药店这种日常需求下楼就能解决。

医疗方面，3公里范围内有北大国际医院，这是北医系的高端三甲，体检、常见病、专科都能看。海淀北部医疗中心也是三甲级别，已经投入使用。北医三院海淀妇幼在建中，未来妇产、儿科资源会补强。再加上解放军总医院第八医学中心（原309医院），整个片区的医疗配置在近郊板块里属于第一梯队。

生态这块我得单独说两句。颐海澐颂旁边是南沙河滨水绿廊，吃完饭散步遛弯有去处。再往北是翠湖湿地公园，北京城区附近少有的原生湿地，春天看候鸟、夏天观荷、秋天看芦苇，周末不用跑远郊就能接触自然。西边是西山生态景观带，晴天从高楼望出去能看到山的轮廓。

这种"城市里有自然"的配置，在海淀北部确实是加分项。很多产业园旁边的小区住着住着会觉得压抑，因为满眼都是写字楼和马路。永丰这边因为有水系和绿地缓冲，居住舒适度高不少。

✨核心亮点

海淀上地科创腹地，精准匹配海淀高知家庭需求地处中关村软件园与上地产业基地双核，百度、腾讯、快手等头部科创企业聚集，北五环内稀缺成片纯商品房用地。

海淀国企颂系洋房，溪谷园林 + 双会所配置海开深耕海淀，继圆明天颂、栖海澐颂、颐海澐颂之后颂系新作。全部 4-10 层洋房，无高层，低密舒适。

外立面石材 + 铝板 + 三层中空Low-E 玻璃，降噪隔热。

溪谷主题园林，叠水、林下庭院，南北双会所分开动静功能，泳池、健身、阅读茶室一站式配齐，在海淀千万级洋房里配套规格突出。

四代住宅高拓展户型，270° 转角观景全系南北通透纯板，LDK 一体化格局。98㎡三面宽三居，是上地板块千万级入门门槛；116㎡舒适三居，格局方正；138-162㎡主流四居，多南向开间；179㎡楼王大四居，宽厅设计，部分户型 270° 转角飘窗。南向阳台搭配北向设备平台，拓展空间可观。全屋高标精装，搭配全屋智能，适配海淀高知改善家庭。

颂系作品 | 建面约98-179㎡东方美学宅邸

98平北侧玻璃隔栅效果

179的层高3.3米，其余3.05

南侧有花池，北侧设备平台，南侧卧室有飘窗

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