万科涨停，郁亮被限高！房价或将止跌？中信研报刷屏

来源：市场资讯

　　来源：金石杂谈

　　9月19日消息，昨日A股迎来大奇迹日，但是更让市场惊喜的是资本对地产的态度：万科强势涨停，世联行、绿地控股、新城控股涨停，招商蛇口、滨江集团、保利发展、万通发展、华发股份纷纷涨幅超5%。高呼地产十年一遇的李蓓也能笑一笑了。万科们突然涨停背后，房企迎来拐点了吗？

　　金石杂谈查询发现，万科中期收入701.7亿，同比下滑33.38%；半年亏损149.5亿，较去年同期亏损再度增加30亿，亏损幅度进一步扩大。

　　更为严重的是，中报显示，万科有息负债合计3512.6亿元，占总资产的比例为36.6%。有息负债中，一年内到期的有息负债1788.6亿元。

　　唯一感觉有点利好的是，公司经营活动现金流净额转正为4.95亿，去年同期30.39亿。

　　一家半年亏损150亿，短期负债1700多亿，账上现金只有500多亿的公司，为何会被资金追捧，实现单日涨停？

　　这应该和政策预期有关。住建部对房地产形势的重新定调：房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。

　　存量时代，意味着现房销售是大势所趋，地产商拿地、建房将更加审慎，房地产供给会越来越少，直至地产供给和需求达到一个新的平衡。届时，房价止跌，地产股迎来新的历史性机会。

　　与此同时，高盛中国房地产专家电话会在社区平台刷屏，该消息彻底刺激了资本市场，高盛表示：短期供需基本平衡；2027年3月起新房供给缺口或将出现，持续12-18个月，二手房供给可以部分对冲；长期看2030年房价、交易量有望真正企稳，也是房地产税更合适的推出窗口。

　　就在刚刚，中信证券发布研报，房价已经具备了止跌的基础。房地产市场新房销售面积下降，二手网签面积增长，合计基本持平，这说明房地产需求真实存在，但新增供给规模不断下降。现房销售政策推出后，我们认为新房供给还会边际放缓。

　　中信认为，当前不少城市的房价收入比接近合理水平，租金回报率超过无风险利率，不少住房已经能够实现月供低于租金，且租金水平稳定。总体来看，房价已经具备了止跌的基础，而京沪二手房价在年内已经实现止跌。

　　不过，大家同时发现，商品房市场并未看到明显止跌现象。据国家统计局数据，2026年8月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二线降0.1%，三线降0.2%；二手住宅方面，70大中城市仅8城环比上涨或持平。

　　据CRIC数据，9月1—13日北上广深商品住宅成交均价较8月全月均价分别下滑11.5%、8.5%、4.0%、8.3%。价格上行是局部现象而非整体趋势。

　　央行此前公布数据显示，2026年二季度末，人民币房地产贷款余额50.74万亿元，同比下降4.9%，上半年减少1.23万亿元。其中，房地产开发贷款余额12.65万亿元，同比下降8.5%，上半年减少5402亿元。个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元。

　　东方金诚首席宏观分析师王青对界面新闻表示，未来个人住房贷款余额有可能延续下行态势。短期内，楼市仍处于调整状态，新增个人住房贷款规模会受到制约。

　　刚刚公布的8月社零数据来看，建筑及装潢材料类消费额同比下滑11.8%，1-8月社零同比下滑9.8%。这从侧面说明，房地产市场依然处于调整状态，产业链下游依然处于下滑态势。

　　既然如此，万科、绿地控股等为何依旧能强势涨停？金石杂谈认为，核心来自存量时代带来的政策预期催化，实质上是市场给“政策”预期投票。存量时代下，房产供给将边际放缓，未来的某一天房价有望迎来拐点。

　　盘面数据尚不支持房地产市场拐点的判断，据金石杂谈统计，万科股价自高点累跌超92%，目前处于持续调整的磨底阶段；而上周五万科强势涨停前后，并未看到资金明显净流入，主力近5日流入673万元，但近60日流出1.46亿。

　　正如高盛所说，2027年3月起新房供给缺口或将出现，持续12到18个月；长期看2030年房价、交易量有望真正企稳。若高盛所言为真，龙头房企股价有望提前交易房价企稳的逻辑，目前更像是一日游，可以多观察一段时间再做最终判断。

　　与此同时，万科前董事长郁亮发生了一件大事。据中国执行信息公开网公示信息，2026年9月13日，万科企业股份有限公司及其前董事会主席郁亮新增一则限制消费令，执行法院为湖南省长沙市中级人民法院。

　　该限制消费令显示，因万科企业股份有限公司未按执行通知书指定期间履行生效法律文书确定的给付义务，法院依法对该公司及郁亮采取限制消费措施，限制其实施高消费及非生活和工作必需的消费行为。

　　值得注意的是，本次被执行金额不足500万，而执行主体是万科企业，并非郁亮个人债务，但因郁亮曾长期担任万科企业法定代表人而被牵连。

　　截至目前，万科企业的法定代表人为徐恩利，但由于执行时间发生在3月，徐恩利不可能为前董事长治下的问题负责。

　　1990年郁亮就加入万科，94年成了万科董事，2001年担任公司总裁，2017年担任万科董事局主席，2019年喊出那句这6年来最响亮的金句“活下去”。2025年1月郁亮辞去董事长。今年1月8日，郁亮已经正式退休，不再担任公司任何职务。

　　随着深铁走向台前，深铁原党委书记、万科董事长辛杰掌舵后，对万科进行了大刀阔斧的改革。不过，去年10月市场爆出，辛杰于9月18日在深圳参会期间被带走，此后未再公开露面，其深圳万科总部的办公桌持续空置。10月12日靴子落地，辛杰因个人原因辞职。

　　近期的地产圈属实不太平，近期万通地产大佬冯仑也被限制高消费。此次“限高令”源于三亚万通健康开发管理有限公司（下称“三亚万通”）涉及的一起民间借贷纠纷。冯仑因担任该公司法定代表人，也一同被限制高消费。

　　18日晚，冯仑在其微博回应称，此事因三亚万通与小股东之间的借款纠纷而起。他表示，该借款未经三亚万通任何权力机构决议，是小股东利用其控制的两家公司公章擅自操作所致。